Может ли администрация добавить условно-разрешенный вид 'ремонт автотранспорта' в зону ИЖС, если сосед просит узаконить мастерскую

Вправе ли администрация произвольно ввести вид «ремонт автотранспорта» в жилую зону ИЖС?

Короткий ответ: нет, произвольно и «как захочется» ввести такой вид администрация не вправе — усмотрение органа местного самоуправления ограничено рамками законодательства: проект ПЗЗ и изменения в них должны готовиться с учётом документов территориального планирования (генплана) и требований технических регламентов, а регламент должен учитывать функциональное назначение зоны.

Действительно, администрация формально может инициировать дополнение градостроительного регламента новым условно-разрешенным видом — основанием для рассмотрения вопроса о внесении изменений в ПЗЗ прямо названо «поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов»:

Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются: 1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану муниципального округа, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений; (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 240-ФЗ) 1 1 ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2017 № 135-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов; 3) несоответствие сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных зон, территорий;
— ч. 2 ст. 33 ГрК РФ

Однако это усмотрение не безгранично. Подготовка проекта ПЗЗ (и любых изменений в них, поскольку ст. 33 ГрК РФ отсылает к порядку ст. 31–32) должна осуществляться с учётом положений генплана и требований технических регламентов:

Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений Единого государственного реестра недвижимости, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц. В случае приведения правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными в границах зон с особыми условиями использования территорий , общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся. (В редакции федеральных законов от 01.07.2017 № 135-ФЗ, от 29.12.2017 № 455-ФЗ, от 03.08.2018 № 342-ФЗ, от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 3 1 . При подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон и градостроительных регламентов должна быть обеспечена возможность размещения на территориях поселения, муниципального округа, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов). (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 240-ФЗ) 4.
— ч. 3 ст. 31 ГрК РФ

А сам градостроительный регламент устанавливается, среди прочего, с учётом «функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования», и «возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования»:

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. 2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. 3. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования , за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами . (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: 1) в границах территорий общего пользования;
— ст. 36 ГрК РФ, п. 1

Что это означает для вашей ситуации. Если в генплане ваша территория отнесена к жилой функциональной зоне, то внесение в регламент вида «ремонт автотранспорта» (станция технического обслуживания) должно быть сверено с этой функциональной зоной. Внести вид, противоречащий функциональному назначению территории по генплану, без одновременного изменения самого генплана по смыслу приведённых норм нельзя: подготовка ПЗЗ «осуществляется с учётом положений о территориальном планировании». Кроме того, обязательным является соблюдение технических регламентов (в т.ч. санитарных, пожарных), а авторемонт в жилой застройке, как правило, им не соответствует (шум, выбросы, санитарно-защитная зона). Именно поэтому ввод такого вида в жилую зону ИЖС — это не «свободное» решение администрации, а решение, которое должно пройти проверку на соответствие генплану и техрегламентам, и которое вы вправе оспорить в суде при несоответствии:

Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. 5. Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке в случае несоответствия правил землепользования и застройки законодательству Российской Федерации, а также схемам территориального планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования субъекта Российской Федерации, утвержденным до утверждения правил землепользования и застройки. (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 507-ФЗ) 6. Правила землепользования и застройки, устанавливающие градостроительные регламенты применительно к земельным участкам, включенным в границы населенных пунктов из земель лесного фонда (за исключением лесных участков, которые до 1 января 2016 года предоставлены гражданам или юридическим лицам либо на которых расположены объекты недвижимого имущества, права на которые возникли до 1 января 2016 года, и разрешенное использование либо назначение которых до их включения в границы населенных пунктов не было связано с использованием лесов), могут быть утверждены не ранее чем по истечении одного года со дня включения указанных земельных участков в границы населенных пунктов.
— ч. 4 ст. 32 ГрК РФ

Вывод: администрация не вправе произвольно, «как хочет», добавить вид «ремонт автотранспорта» в жилую зону ИЖС. Формально запустить процедуру она может, но итоговое решение должно соответствовать генплану (жилому функциональному назначению зоны) и техническим регламентам; ввод авторемонтной мастерской в зону ИЖС при противоречии генплану или санитарным требованиям является незаконным и оспоримым в судебном порядке.

Процедура получения условно-разрешенного вида и права соседей на участие и возражения

Внесение вида в ПЗЗ и предоставление соседу разрешения на условно-разрешенный вид использования — две связанные, но разные процедуры. Их общая черта — обязательное участие общественности, где вы и другие соседи вправе возражать.

Предоставление разрешения на условно-разрешенный вид в обязательном порядке проходит через общественные обсуждения или публичные слушания:

Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5 1 настоящего Кодекса, с учетом положений настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 3. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 4. Организатор общественных обсуждений или публичных слушаний направляет сообщения о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение.
— ч. 2 ст. 39 ГрК РФ

При этом участниками слушаний по проекту такого решения являетесь, в том числе, вы — как постоянно проживающий в той же территориальной зоне и как правообладатель смежного земельного участка:

Участниками общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, проектам решений о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства являются граждане, постоянно проживающие в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, в отношении которых подготовлены данные проекты, правообладатели находящихся в границах этой территориальной зоны земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства, граждане, постоянно проживающие в границах земельных участков, прилегающих к земельному участку, в отношении которого подготовлены данные проекты, правообладатели таких земельных участков или расположенных на них объектов капитального строительства, правообладатели помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, в отношении которого подготовлены данные проекты, а в случае, предусмотренном частью 3 статьи 39 настоящего Кодекса, также правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску негативного воздействия на окружающую среду в результате реализации данных проектов. 4. Процедура проведения общественных обсуждений состоит из следующих этапов: 1) оповещение о начале общественных обсуждений;
— ч. 3 ст. 5.1 ГрК РФ

Организатор обязан письменно известить правообладателей смежных участков не позднее чем через семь рабочих дней со дня поступления заявления соседа:

(ч. 4 ст. 39 ГрК РФ — «организатор направляет сообщения… правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение… не позднее чем через семь рабочих дней»)

Важная гарантия для вас: если запрашиваемый вид может оказать негативное воздействие на окружающую среду (авторемонт — именно такой случай: шум, выбросы, вредные вещества), слушания проводятся с участием лиц, подверженных риску такого воздействия:

В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 4. Организатор общественных обсуждений или публичных слушаний направляет сообщения о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через семь рабочих дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 455-ФЗ, от 27.12.2019 № 472-ФЗ) 5. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 6.
— ч. 3 ст. 39 ГрК РФ

Срок проведения слушаний — не более одного месяца, после чего комиссия готовит рекомендации, а глава местной администрации в течение трёх дней принимает итоговое решение:

Срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний со дня оповещения жителей муниципального образования об их проведении до дня опубликования заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования и не может быть более одного месяца. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 8. На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 9. На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.
— ч. 7 ст. 39 ГрК РФ

Нюанс, который вы верно уловили. Сосед просит сначала внести вид в ПЗЗ, а затем получить разрешение. Если вид будет включён в регламент по инициативе самого соседа через процедуру изменения ПЗЗ (со слушаниями), то в дальнейшем он сможет получить разрешение уже без повторных слушаний (ч. 11 ст. 39 ГрК РФ). Поэтому ваши возражения нужно подавать именно на этапе слушаний по внесению вида в ПЗЗ — это ключевой момент, где вы можете реально повлиять.

Вывод: вы вправе и должны участвовать в обоих этапах (слушания по изменению ПЗЗ и слушания по разрешению), вас обязаны письменно уведомить как владельца смежного участка, а решение администрации (и об утверждении ПЗЗ, и о выдаче разрешения) вы вправе оспорить в суде — такое право прямо закреплено:

Оспаривание решений и текущее использование гаража соседом

У вас есть прямое право на судебное оспаривание как решения об утверждении ПЗЗ, так и решения о предоставлении соседу разрешения на условно-разрешенный вид:

Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. 5. Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке в случае несоответствия правил землепользования и застройки законодательству Российской Федерации, а также схемам территориального планирования Российской Федерации, схемам территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования субъекта Российской Федерации, утвержденным до утверждения правил землепользования и застройки. (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 507-ФЗ) 6. Правила землепользования и застройки, устанавливающие градостроительные регламенты применительно к земельным участкам, включенным в границы населенных пунктов из земель лесного фонда (за исключением лесных участков, которые до 1 января 2016 года предоставлены гражданам или юридическим лицам либо на которых расположены объекты недвижимого имущества, права на которые возникли до 1 января 2016 года, и разрешенное использование либо назначение которых до их включения в границы населенных пунктов не было связано с использованием лесов), могут быть утверждены не ранее чем по истечении одного года со дня включения указанных земельных участков в границы населенных пунктов.
— ч. 4 ст. 32 ГрК РФ

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.
— ч. 7 ст. 37 ГрК РФ

Что касается текущего использования гаража под ремонт машин. Пока вид «ремонт автотранспорта» не установлен ни как основной, ни как условно-разрешенный для вашей зоны (а в ваших ПЗЗ условно-разрешенных видов нет вовсе), использование гаража для оказания услуг по ремонту автомобилей является нецелевым использованием земельного участка. Ответственность за это установлена законодательно:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием , за исключением случаев, предусмотренных частями 2 , 2.1 и 3 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

То есть, если сосед ремонтирует чужие машины за плату в гараже на земле ИЖС, он использует земельный участок не в соответствии с его разрешенным использованием, и ему грозит административный штраф (для граждан — от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 рублей). Обратите внимание: разграничение следует проводить между хранением собственного транспорта (допустимо как вспомогательное использование при ИЖС) и коммерческим ремонтом чужих автомобилей (нецелевое использование).

При этом сама попытка соседа легализовать деятельность — не столько признание им своей правоты, сколько способ избежать ответственности: получив условно-разрешенный вид, он избавился бы от состава нарушения по ст. 8.8 КоАП РФ.

Вывод: текущее использование гаража под коммерческий ремонт автомобилей при отсутствии соответствующего вида разрешенного использования образует состав административного правонарушения (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ) — вы вправе обращаться в орган государственного земельного надзора (Росреестр/Россельхознадзор по подсудности) или сообщать о нарушении. Решения администрации об утверждении ПЗЗ и о выдаче разрешения оспариваются в суде, при этом вы являетесь надлежащим заявителем как правообладатель соседнего участка, чьи права затрагиваются.