Что можно делать на землях населённых пунктов с видом разрешённого использования "объекты отдыха и туризма": строительство дома, прописка, сдача в аренду, перевод в ИЖС или ДНП

Что вообще можно делать на участке с ВРИ «объекты отдыха и туризма»

Правовой режим вашего участка определяется не названием ВРИ в выписке ЕГРН, а градостроительным регламентом той территориальной зоны, в которой участок расположен по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета.

1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. 2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. 3. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования
   — ст. 36 ГрК РФ, п. 1

Применительно к каждой зоне ПЗЗ устанавливают, какие именно виды разрешённого использования в ней допустимы и с какими предельными параметрами застройки (этажность, отступы, плотность):

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 2 1 . Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
   — ст. 37 ГрК РФ, п. 1

Ваш участок — это земли населённых пунктов, отнесённые к рекреационной зоне. Ключевая норма здесь:

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. 10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 настоящего Кодекса. Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры. 11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
— п. 9 ст. 85 ЗК РФ

Это означает: «объекты отдыха и туризма» — это нежилое назначение территории, предназначенное для размещения объектов рекреации и туризма (гостиницы, базы отдыха, кемпинги, туристические объекты), а не для индивидуального жилищного строительства. Строить «дом для себя» (жилой дом) на таком участке напрямую нельзя: собственник вправе возводить только те здания, которые соответствуют целевому назначению и ВРИ участка.

1. возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, агрофитомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, размещать пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные искусственные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; (В редакции федеральных законов от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 01.07.2017 № 143-ФЗ, от 27.12.2019 № 477-ФЗ, от 13.06.2023 № 244-ФЗ, от 04.08.2023 № 438-ФЗ, от 29.09.2025 № 363-ФЗ) 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. 2. Собственник земельного участка имеет право собственности на: 1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование;
   — подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ

И это же — его обязанность: использовать участок строго по целевому назначению и разрешённому использованию.

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
— абз. 2 ст. 42 ЗК РФ

Вывод по вопросу. Непосредственно с ВРИ «объекты отдыха и туризма» вы можете: эксплуатировать существующее нежилое строение и размещать на участке объекты, которым соответствует этот ВРИ по градостроительному регламенту вашей зоны (объекты туристской инфраструктуры). Строить индивидуальный жилой дом и регистрироваться в нём по месту жительства нельзя, пока не изменён вид разрешённого использования — это будет несоответствие регламенту, а возведённый жилой дом рискует быть признан самовольной постройкой (см. блок 3). Разрешённое «нормальное» использование необходимо сверять не с формулировкой ЕГРН, а с градостроительным регламентом вашей территориальной зоны — закажите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и выписку из ПЗЗ.

Можно ли перевести участок в «ИЖС»/«ДНП» и как это реально сделать

Здесь важно отделить две разные процедуры, которые часто путают.

1) Изменение вида разрешённого использования (ВРИ) — это не «перевод земель», а градостроительная процедура. Она происходит не через смену категории, а через приведение ВРИ в соответствие с тем, что допускает градостроительный регламент зоны:

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 2 1 . Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
   — ст. 37 ГрК РФ, п. 1

Что это значит на практике: если ваша территориальная зона (например, зона «Ж-1», зона малоэтажной жилой застройки или смешанная) допускает ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) как основной или условно разрешённый вид, то смена ВРИ — относительно простая административная процедура по заявлению собственника. Если же регламент зоны рассматривает ИЖС только как условно разрешённый вид — потребуется проходить процедуру предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования (публичные слушания/общественные обсуждения, решение комиссии), предусмотренную ст. 39 ГрК РФ. А если регламент зоны жилой застройки вообще не предусматривает — смена ВРИ на ИЖС невозможна без изменения самой территориальной зоны (изменения ПЗЗ), что уже сложнее.

2) Перевод из категории в категорию (ФЗ № 172-ФЗ) — это отдельная процедура. Ваш участок уже находится в категории «земли населённых пунктов», поэтому переводить его в земли населённых пунктов не требуется — он уже в ней. Перевод из категории «земли населённых пунктов» в другую категорию или обратно осуществляется только путём установления/изменения границ населённого пункта:

Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) 2. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 21.07.2005 № 111-ФЗ) 3. Сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы населенных пунктов или исключенных из границ населенных пунктов, в порядке, предусмотренном статьей 5 настоящего Федерального закона, направляются в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав) для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости органами, указанными в части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 232-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ; от 20.03.2011 № 41-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Статья 9.
— ст. 8, п. 1 ФЗ № 172-ФЗ

То есть для вашей задачи («ИЖС вместо объектов отдыха и туризма») перевод категории не нужен и не применим — нужна смена ВРИ по градостроительному регламенту. Сам перевод категории, если бы он понадобился, идёт через ходатайство в орган власти с приложением выписки ЕГРН:

1. В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если: 1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо; 2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствует требованиям земельного законодательства. (В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 111-ФЗ) 3. Ходатайство, не подлежащее рассмотрению по основаниям, установленным частью 2 настоящей статьи, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения. 4. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также - акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
   — ст. 3 ФЗ № 172-ФЗ, п. 2

При этом отказ в таком переводе возможен, в частности, при несоответствии испрашиваемого назначения документам территориального планирования:

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае: 1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; 2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации. (В редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) Статья 5. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (Наименование в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 1. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и уведомление правообладателей этих земельных участков о внесении таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2.
— ст. 4 ФЗ № 172-ФЗ, п. 8

Вывод по вопросу. «ИЖС» и «ДНП» — это не отдельные категории и не формы перевода земель, а виды разрешённого использования. Для вашего участка перевода из категории в категорию не требуется (он уже в «землях населённых пунктов»). Реальным и законным путём является изменение ВРИ на «для индивидуального жилищного строительства», и его выполнимость целиком зависит от градостроительного регламента вашей территориальной зоны: если ИЖС допустим как основной ВРИ — процедура простая (заявление через МФЦ/Госуслуги, орган сам направит сведения в Росреестр); если как условно разрешённый — нужна процедура по ст. 39 ГрК РФ с публичными слушаниями; если зона жилую застройку не допускает — сначала изменения ПЗЗ, что сложно и не гарантировано. Первый шаг — получить ГПЗУ и выписку из ПЗЗ, чтобы понять, какой ВРИ допускает ваша зона.

Риски: самовольная постройка и нецелевое использование

Если на участке с ВРИ «объекты отдыха и туризма» возвести жилой дом без смены ВРИ, такой объект будет отвечать признакам самовольной постройки:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Последствия жёсткие: права собственности такой объект не порождает, распоряжаться им (продавать, сдавать в аренду) нельзя, использовать — тоже нельзя, а постройку сносят либо приводят в соответствие:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Это прямо касается и вашего желания «сдавать»: самовольную постройку сдать в аренду или продать нельзя, а её эксплуатация не допускается.

Кроме того, использование участка не по разрешённому использованию влечёт административную ответственность:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ст. 8.8 КоАП РФ, п. 1

Вывод по вопросу. Вплоть до смены ВРИ любое «жилое» использование (строительство дома для постоянного проживания, регистрация в нём, сдача как жилья) несёт двойной риск: признание постройки самовольной со сносом за ваш счёт и административный штраф по ст. 8.8 КоАП РФ (для граждан — от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 руб., а при отсутствии кадастровой стоимости — 10 000–20 000 руб.). Существующее нежилое строение, если оно соответствует ВРИ «объекты отдыха и туризма», — не самовольная постройка и под эти риски не подпадает, пока используется по нежилому назначению.

Регистрация (прописка) и сдача в аренду: что допустимо

Регистрация по месту жительства возможна только в жилом помещении. Закон прямо определяет место жительства через жилой характер помещения:

место жительства - жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства. Местом жительства гражданина, относящегося к коренному малочисленному народу Российской Федерации, ведущего кочевой и (или) полукочевой образ жизни и не имеющего места, где он постоянно или преимущественно проживает, в соответствии с настоящим Законом может быть признано одно из муниципальных образований (по выбору данного гражданина) , в границах которого проходят маршруты кочевий данного гражданина;
— ст. 2 Закона РФ № 5242-1

Жилые помещения предназначены для проживания граждан; нежилое строение на вашем участке таковым не является:

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
— ст. 288 ГК РФ, п. 2

Поэтому прописаться в нежилом строении с ВРИ «объекты отдыха и туризма» нельзя. Регистрация станет возможной только после того, как на участке в установленном порядке появится жилой дом (что, как показано выше, требует смены ВРИ) — либо по месту пребывания в гостинице/базе отдыха, если объект станет таковой и будет вести регистрационный учёт гостей (это уже гостиничный режим, а не место жительства).

Сдача в аренду нежилого объекта. Формально собственник вправе сдавать участок и постройки в аренду:

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. 2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
— п. 1 ст. 260 ГК РФ

Однако это право ограничено целевым назначением: арендатор также обязан пользоваться имуществом в соответствии с назначением, а использование участка не по разрешённому использованию влечёт штраф (см. блок 3). То есть сдавать можно нежилой объект под нежилое рекреационно-туристическое использование, допускаемое регламентом (например, объект туристской инфраструктуры), но не «жильё для проживания».

Сдача жилья и «гостиничная» деятельность. Размещение в жилом помещении средства размещения (гостиницы) с оказанием гостиничных услуг запрещено:

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности
   — ст. 17 ЖК РФ, п. 1

При этом собственник жилого помещения всё же может сдавать его для проживания на основании договора найма — это гражданско-правовой наём, а не гостиничная деятельность. Граница — в систематичности и характере деятельности: систематическое извлечение прибыли от сдачи имущества — это предпринимательская деятельность, требующая соответствующего оформления:

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 199-ФЗ) Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Неотчуждаемые права и свободы человека и другие нематериальные блага защищаются гражданским законодательством, если иное не вытекает из существа этих нематериальных благ. 3. К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством. Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права 1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. 2.
— ст. 1 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу. Прописаться в нынешнем нежилом строении нельзя — место жительства закон связывает только с жилым помещением. Сдавать сам участок с нежилым строением можно лишь под нежилое использование, допускаемое ВРИ «объекты отдыха и туризма». Сдавать его «под проживание»/как жильё до смены ВРИ и появления жилого дома — рискованно (штраф по ст. 8.8 КоАП; признаки самовольной постройки). Для аренды «участок + дом под проживание» нужен участок с жилым домом и соответствующим ВРИ (ИЖС, ЛПХ, малоэтажная жилая застройка) — тогда действует режим договора найма жилого помещения (гл. 35 ГК, ст. 671 и след.), а не гостиничный.

Налоги, «новый закон» и какие земли выбирать под аренду

Налоги при сдаче в аренду. Доход от сдачи имущества в аренду — доход физлица, облагаемый НДФЛ (ст. 208 НК РФ), либо применяется специальный режим. Помимо этого собственник платит: земельный налог (гл. 31 НК РФ) за участок и налог на имущество физических лиц (гл. 32 НК РФ) за строение. Ставка земельного налога определяется муниципалитетом и зависит от ВРИ участка: для участков, занятых жилфондом, и «жилых» ВРИ ставка, как правило, ниже (до 0,3% кадастровой стоимости), для «коммерческих» ВРИ, включая рекреационно-туристические, — выше (до 1,5%). Поэтому смена ВРИ на жилой вид не только легализует проживание, но и может снизить налоговую нагрузку. Для легальной систематической сдачи жилья оптимален режим налога на профессиональный доход (НПД, «самозанятость»): сдача жилья в аренду физлицу попадает под него с пониженной ставкой (4% при расчётах с физлицами), а вот сдача нежилых помещений под предпринимательскую деятельность для НПД, как правило, не подпадает.

«Новый закон» об аренде. Никакой единый «новый закон», запрещающий сдачу домов, не вводился. То, что чаще всего под этим имеют в виду, — это ужесточение требований к размещению туристов и гостиничной деятельности: ст. 17 ЖК РФ прямо исключает размещение гостиниц в жилых помещениях (см. блок 4), а санитарные правила прямо запрещают размещение гостиниц в жилых помещениях («Размещение гостиниц в жилых помещениях не допускается» — СП 2.1.4284-26). Отдельно развивается направление сельского туризма, где закон разрешает сельхозтоваропроизводителям оказывать услуги в сфере сельского туризма:

Под устойчивым развитием сельских территорий понимается их стабильное социально-экономическое развитие, увеличение объема производства сельскохозяйственной продукции, повышение эффективности сельского хозяйства, рациональное использование и охрана земель, достижение полной занятости сельского населения и повышение уровня его жизни, обеспечиваемые в том числе в результате осуществления видов деятельности, не связанных с сельскохозяйственным производством, включая деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма. 2. Сельскохозяйственные товаропроизводители наряду с сельскохозяйственным производством могут осуществлять деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма и другие виды деятельности, не связанные с сельскохозяйственным производством, обеспечивающие устойчивое развитие сельских территорий.
— ст. 4.1 ФЗ № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства», п. 1

Это значит: гостевые дома/сельский туризм — режим, доступный сельхозтоваропроизводителям на землях сельхозназначения (ст. 79 ЗК, ФЗ № 264-ФЗ, ФЗ № 318-ФЗ), а не владельцу участка «объекты отдыха и туризма» в черте населённого пункта, сдающему жилой дом.

Какие земли выбирать под аренду «участок + дом». Чтобы не попасть под «нецелевое использование», штрафы и проверки, оптимальны участки, где жилой дом соответствует ВРИ:

• ИЖС / «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) — жилой дом законен, аренда дома по договору найма допустима, прописка возможна;
• ЛПХ (приусадебный участок) в границах населённого пункта — строительство жилого дома допускается;
• земли населённых пунктов с ВРИ «малоэтажная жилая застройка» (2.1.1) и аналогичные жилые виды;
• садовый земельный участок — допускается жилой/садовый дом и прописка, но сдача также возможна по договору найма.

Участки с нежилыми ВРИ («объекты отдыха и туризма», «гостиничное обслуживание», «общественное питание» и т.п.) под сдачу как «дома для проживания» не годятся без смены ВРИ — это главный источник риска по арендаторам (признание договора с нанимателем жилья проблемным, отсутствие возможности регистрации) и по проверкам (земельный надзор, жилищный надзор, штрафы по ст. 8.8 КоАП).

Вывод по вопросу. Для сдачи «участок + дом» оптимально приобретать участки категории «земли населённых пунктов» (реже — земли сельхозназначения с сельхозтуризмом) с жилым ВРИ (ИЖС, ЛПХ, малоэтажная жилая застройка, садовый), где жилой дом легален и прописка возможна. Сдача тогда оформляется договором найма жилого помещения, доход декларируется (НДФЛ либо НПД/УСН), а риск «нецелевки» и гостиничных претензий отсутствует. Участок «объекты отдыха и туризма» под это не подходит без смены ВРИ.