Можно ли построить жилой дом для постоянного проживания на землях сельскохозяйственного использования в границах населенного пункта?

Решающий критерий: категория и зона участка сами по себе дом не запрещают, но всё решает градостроительный регламент зоны СХ-3

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. 2. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских и сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. При выявлении пересечения границ городских либо сельских населенных пунктов с границами земельных участков устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ)
— п. 1 ст. 83 ЗК РФ

Категория «земли населённых пунктов» сама по себе не отменяет режим ВРИ: земли населённых пунктов предназначены «для застройки и развития», но конкретная застройка допускается не везде, а только в зонах, где регламент её предусматривает. Значит, утверждение «раз категория — населённый пункт, значит строить можно» неверно; ключ — в зоне.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам. 2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением установленных федеральным законом случаев, когда границы земельных участков могут пересекать границы территориальных зон. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 3. Виды разрешенного использования земельных участков для земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются градостроительным регламентом, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
— п. 1 ст. 85 ЗК РФ

Из приведённого перечня прямо видно: наряду с жилыми существуют зоны «сельскохозяйственного использования» (пункт 6), и аббревиатура «СХ-3», которой обозначен ваш участок, с высокой вероятностью указывает именно на такую зону (третья по счёту зона сельхозиспользования в ПЗЗ). Для земель населённых пунктов, как указано в том же пункте, виды разрешённого использования устанавливаются градостроительным регламентом — то есть не собственником и не категорией «земли населённых пунктов», а ПЗЗ вашего муниципального образования.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки. (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 11 1 . В случаях, установленных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации", земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах могут использоваться для оказания услуг в сфере сельского туризма. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2025 № 579-ФЗ) 12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. (В редакции Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ)
— п. 11 ст. 85 ЗК РФ

Норма о зонах сельхозиспользования прямо очерчивает назначение входящих в них участков — «сельскохозяйственное производство» — и допускает их использование в этом качестве «до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населённых пунктов и правилами землепользования и застройки». Для вас это означает: пока регламент зоны СХ-3 не изменён, проживание/застройка жилым домом как основная цель использования участка регламенту не соответствует.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. 2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. 3. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования , за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами . (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: 1) в границах территорий общего пользования;
— ч. 1 ст. 36 ГрК РФ

Градостроительный регламент — это и есть тот документ, который определяет правовой режим участка и распространяется в равной мере на все участки в границах одной территориальной зоны. Поэтому ответ на ваш вопрос даёт не Земельный кодекс в целом, а градостроительный регламент зоны СХ-3 в ПЗЗ муниципального образования: если жилой дом (код 2.1) и/или ЛПХ (2.2) там указан как основной или условно разрешённый вид — строительство возможно; если нет — невозможно без изменения ПЗЗ.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества для собственных нужд . (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. (В редакции Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ ) 12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. 13.
— ч. 10 ст. 35 ГрК РФ

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: 1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими); 2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества для собственных нужд , личного подсобного хозяйства. (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества для собственных нужд . (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. (В редакции Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ ) 12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий.
— ч. 9 ст. 35 ГрК РФ

Дополнительно закон различает внутри зон сельхозиспользования два подвида: собственно сельхозугодья (пашни, сенокосы, пастбища) и зоны, занятые объектами сельхозназначения и «предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества для собственных нужд, личного подсобного хозяйства». Ваш 1 га на «СХ-3» может оказаться как первым, так и вторым подвидом — в первом случае жилое строительство практически исключено, во втором шансы на дом возникают, поскольку ЛПХ (приусадебный участок) прямо предусматривает жилой дом.

Вывод: строительство жилого дома на вашем участке не запрещено законом автоматически (категория «земли населённых пунктов» — не препятствие), но и не разрешено автоматически: оно допустимо только тогда, когда градостроительный регламент зоны СХ-3 в ПЗЗ вашего муниципального образования включает жилой дом (ИЖС, код 2.1) или ЛПХ с приусадебным участком (код 2.2) в перечень видов разрешённого использования этой зоны. До проверки ПЗЗ и выписки ЕГРН говорить о праве строить преждевременно; именно эти два документа, а не категория земли, определяют исход дела.

Ветка А: если регламент зоны СХ-3 допускает ЛПХ (приусадебный участок) — дом строить можно

на приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, который возводится на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Установленный Классификатором видов разрешенного использования вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) 146 предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных. В силу ч. 10 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
— п. 53 Обзора судебной практики ВС РФ от 07.04.2021 № 1/2021

Если вид разрешённого использования вашего участка — «ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2), то на нём прямо допускается возведение жилого дома, а параметры дома должны соответствовать параметрам объекта ИЖС. Это ядро ветки: в границах населённого пункта приусадебный участок по определению предназначен в том числе для размещения жилого дома, и никакого отдельного «разрешения на жилой дом» для этого не требуется.

В этой ветке участок на «СХ-3» юридически не мешает вам: важно лишь, чтобы выбранный вами ВРИ (ЛПХ/ИЖС) был предусмотрен регламентом для вашей территориальной зоны. Если в ЕГРН у вас уже записан ЛПХ — вопрос, скорее всего, решён положительно при соблюдении предельных параметров застройки (отступы от границ, этажность, площадь).

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения: (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 476-ФЗ, от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома); 6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка; 7) сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости; 7 1 ) сведения о договоре строительного подряда с использованием счета эскроу, включая сведения о лице, выполняющем работы по строительству объекта индивидуального жилищного строительства на основании такого договора (при строительстве объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" ); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.07.2024 № 187-ФЗ) 8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком; 9) способ направления застройщику уведомлений, предусмотренных пунктом 2 части 7 и пунктом 3 части 8 настоящей статьи. 1 1 .
— п. 5 ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

При положительном решении процедура — не разрешение на строительство, а уведомительная: вы подаёте в уполномоченный орган (администрацию, в том числе через МФЦ или портал госуслуг) уведомление о планируемом строительстве. В нём среди обязательных сведений прямо указываются вид разрешённого использования участка (п. 5 ч. 1 ст. 51.1) и планируемые параметры дома (п. 6). Это значит, что администрация при проверке уведомления в первую очередь сверит именно ВРИ участка с регламентом — и при несоответствии направит уведомление о недопустимости размещения дома.

Вывод: при ВРИ «ЛПХ (приусадебный участок)» (код 2.2), предусмотренном регламентом зоны СХ-3, вы вправе построить жилой дом для постоянного проживания — без разрешения на строительство, в уведомительном порядке (ст. 51.1 ГрК РФ), с соблюдением предельных параметров ИЖС и градостроительных, противопожарных и санитарных требований. Подавать следует уведомление о планируемом строительстве в администрацию муниципального образования (лично, через МФЦ, почтой или через портал госуслуг).

Ветка Б: если регламент зоны СХ-3 жилой дом не предусматривает — сначала меняем ВРИ, и только потом строим

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 2 1 . Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. 4. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4 1 .
— ч. 1 ст. 37 ГрК РФ

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. 4. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4 1 . Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. 6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса. 7.
— ч. 3 ст. 37 ГрК РФ

Закон различает три вида разрешённого использования: основные, условно разрешённые и вспомогательные. Если жилой дом для вашей зоны отнесён к основным видам — вы вправе перейти на него, изменив сведения ЕГРН, и это делается в соответствии с регламентом. Если он отнесён к условно разрешённым — потребуется специальное разрешение по ст. 39 ГрК РФ. Если же ни в одном из перечней жилого дома нет — построить его нельзя, пока ПЗЗ не изменены.

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления. Общество – собственник земельного участка с видом разрешенного использования «для дальнейшей эксплуатации физкультурно- оздоровительного центра» – обратилось в орган регистрации прав с заявлением об изменении вида разрешенного использования на вид «здравоохранение», соответствующий основному виду разрешенного использования, предусмотренного в градостроительном регламенте. Решением органа регистрации прав было отказано в осуществлении кадастрового учета изменения вида разрешенного использования в связи с отсутствием акта органа власти (органа местного самоуправления) об изменении вида разрешенного использования. Считая данный отказ незаконным, общество обратилось в суд с заявлением о его оспаривании. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявления отказано. Суды исходили из того, что указанное органом регистрации прав основание соответствует закону и является достаточным для отказа в учете изменений объекта недвижимости. Суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты и признал решение органа регистрации прав незаконным в связи со следующим.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 14.11.2018

Важная развилка в вашу пользу: если жилой дом (либо ЛПХ) уже включён в регламент вашей зоны, но как основной вид, вы можете выбрать его сами, без разрешений и согласований с администрацией, — тогда достаточнозаявления в Росреестр для изменения ВРИ. Обязанность получать разрешение возникает только в отношении условно разрешённых видов, и её не следует брать на себя добровольно, если вид является основным.

Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования может быть направлено в форме электронного документа, подписанного электронной подписью в соответствии с требованиями Федерального закона от 6 апреля 2011 года № 63-ФЗ "Об электронной подписи" (далее - электронный документ, подписанный электронной подписью). (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 472-ФЗ) 2. Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5 1 настоящего Кодекса, с учетом положений настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 3. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 4.
— ч. 1 ст. 39 ГрК РФ

Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5 1 настоящего Кодекса, с учетом положений настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 3. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 4. Организатор общественных обсуждений или публичных слушаний направляет сообщения о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение.
— ч. 2 ст. 39 ГрК РФ

Если дом в вашей зоне — условно разрешённый вид, вы направляете заявление в комиссию, и проект решения проходит общественные обсуждения (публичные слушания), в которых участвуют в том числе правообладатели смежных участков. Срок обсуждений ограничен: он определяется уставом/актом муниципального образования и не может превышать один месяц.

На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет". (В редакции Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ) 10. Расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 11.
— ч. 9 ст. 39 ГрК РФ

Расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 11. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 11 1 .
— ч. 10 ст. 39 ГрК РФ

Решение принимает глава местной администрации в течение трёх дней после поступления рекомендаций комиссии; расходы на организацию и проведение публичных слушаний в этом случае несёт заинтересованное лицо, т.е. вы.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.
— ч. 7 ст. 37 ГрК РФ

При отказе вы не лишены защиты: решение об отказе в предоставлении условно разрешённого вида использования можно оспорить в суде. Это ваш основной правовой путь, если администрация откажет при наличии оснований для положительного решения.

Вывод: при ветке Б последовательность такая: (1) проверить по ПЗЗ, к какому виду отнесён жилой дом в зоне СХ-3; (2) если это основной вид — изменить ВРИ самостоятельно через заявление в Росреестр (МФЦ); (3) если условно разрешённый — получить разрешение через комиссию и публичные слушания (ст. 39 ГрК РФ), оплатив их организацию; (4) если жилого вида в регламенте нет вовсе — ставить вопрос об изменении ПЗЗ либо искать альтернативный вариант использования участка. Отказ обжалуется в суде. Орган по всем процедурам — администрация муниципального образования, где расположен участок.

Риск-ветка: строительство без изменения ВРИ — это нецелевое использование, штраф и снос

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
— абз. 2 ст. 42 ЗК РФ

Обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием возложена на вас как на собственника законом. Сам факт наличия у вас права собственности эту обязанность не снимает — она корреспондирует праву и действует до тех пор, пока ВРИ не изменён.

Часть 1 статьи 8.8 КоАП Российской Федерации устанавливает, что использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 данной статьи, влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей, на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей, на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей, на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей, на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Конституционность приведенных законоположений оспаривает гражданка О.В.Гламоздинова - собственник земельного участка в поселке Весёлом Весёловского района Ростовской области площадью 1351 м 2 , относящегося к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, и жилого дома площадью 62,7 м 2 , расположенного на участке.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

За использование участка не по целевому назначению предусмотрен административный штраф: для граждан — от 0,5 до 1 % кадастровой стоимости, но не менее 10 000 руб. (если кадастровая стоимость определена), либо от 10 000 до 20 000 руб. (если не определена). При кадастровой стоимости 1 га земель населённых пунктов в населённом пункте штраф может быть существенным — это требует расчёта до начала любых работ.

Об особом значении, которое имеет для земельных и имущественных отношений соблюдение требования целевого использования земельного участка их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами, свидетельствует тот факт, что нарушение этого требования законодатель расценивает в качестве основания для возможного прекращения соответствующих прав на земельные участки, в том числе и права собственности (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункт 2 статьи 46, подпункт 2 пункта 1 статьи 47, статьи 54 и 54 1 Земельного кодекса Российской Федерации ). Кроме того, Земельный кодекс Российской Федерации (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Этот принцип и принцип деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации данных объектов (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются. Из того же исходит и законодатель.
— п. 3 мотивировочной части Постановления КС РФ от 14.11.2019 № 35-П

Конституционный Суд подчеркнул: при строительстве и эксплуатации объектов должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением участка, а нарушение требования целевого использования является основанием для возможного прекращения прав на участок, включая право собственности. То есть риск не ограничивается штрафом — при систематическом нецелевом использовании возможно принудительное прекращение права на участок.

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ). Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о 9 сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями. Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о 9 сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями. Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 31 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.
— п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента. Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
— п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Если дом возведён с нарушением вида разрешённого использования, суд по иску уполномоченного органа может признать его самовольной постройкой и обязать снести, если не будет доказана возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Самовольной постройка может быть признана на любом этапе, начиная с возведения фундамента, а последствия — снос или приведение в соответствие на основании решения суда либо решения органа местного самоуправления. Это значит, что начатое строительство не «спасает» ситуацию и до изменения ВРИ вы рискуете не только штрафом, но и потерей постройки и затраченных средств.

Вывод: начинать строительство до того, как ВРИ вашего участка и регламент зоны СХ-3 допускают жилой дом, нельзя — это образует состав по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (штраф от 0,5 до 1 % кадастровой стоимости, но не менее 10 000 руб.), а возведённый дом может быть признан самовольной постройкой и снесён (ст. 222 ГК РФ, разъяснения в п. 5, 10, 19 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44). Чтобы застраховаться, до начала работ получите выписку из ЕГРН, ГПЗУ и выписку из ПЗЗ и убедитесь, что жилой дом в вашей зоне — основной или условно разрешённый вид; при сомнениях сначала измените ВРИ, а уже затем стройте.