Можно ли строить на садовом участке в СНТ, если он попадает в зону охраняемого природного ландшафта и имеет особые условия использования территории?

Что вообще разрешено возводить на садовом участке независимо от ЗОУИТ

Садовый участок — это не «только огород». Закон прямо относит к садовому участку право размещать садовые дома, жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи, а к хозяйственным постройкам прямо отнесены бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы; бытовка/сарай попадает в ту же категорию.

садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур , сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 2) садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании; 3) хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. Не относятся к хозяйственным постройкам погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых домов, садовых домов; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 4) огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства , предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
— п. 1 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ

хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. Не относятся к хозяйственным постройкам погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых домов, садовых домов; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 4) огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства , предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 211-ФЗ ) 5) имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки и находящиеся на них объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории;
— п. 3 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ

То есть искомый «минимальный» набор — теплица, бытовка, сарай, баня, гараж — в принципе укладывается в разрешённое использование садового участка. Для огородного участка набор был бы уже (только некапитальные постройки для хранения инвентаря), но у вас ВРИ «для садоводства», который по переходным положениям приравнен именно к садовому участку:

Садовые земельные участки и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения. Не допускается образовывать садовые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями. Раздел садового земельного участка или огородного земельного участка допускается с соблюдением требований, установленных земельным законодательством. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 2. Образование садовых земельных участков и огородных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. В целях образования таких земельных участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются. Образование находящихся в государственной или муниципальной собственности садовых земельных участков или огородных земельных участков осуществляется в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу для их распределения между членами такого товарищества. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 3. Садовые земельные участки и огородные земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием. 4.
— ч. 1 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ

Сама стройка капитальных объектов на садовом участке подчинена соблюдению целевого назначения и градостроительных регламентов:

Строительство, реконструкция жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей, относящихся к объектам капитального строительства, осуществляются при условии соблюдения требований части 3 статьи 23 настоящего Федерального закона, а также иных требований, установленных законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 2. Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей, которые относятся к объектам капитального строительства, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, определенным в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 3. Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации. 4. Хозяйственные постройки, не являющиеся объектами капитального строительства, возводятся на садовых земельных участках и огородных земельных участках в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 211-ФЗ ) 5. Раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, гаража не допускается.
— ч. 1 ст. 23.1 ФЗ № 217-ФЗ

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо жилыми домами, садовыми домами, хозяйственными постройками, гаражами и другими объектами, размещение которых допускается на садовых земельных участках или огородных земельных участках
— п. 2 ст. 77 ЗК РФ

Следовательно, вид «для садоводства» на землях сельхозназначения сам по себе строительство дома, бани и гаража не запрещает — он его допускает. Ключевой вопрос — не ВРИ, а наложенное ограничение (ЗОУИТ). Вывод по этому вопросу: на садовом участке в принципе разрешены жилой дом, садовый дом, баня, гараж, теплица и бытовка/сарай; «только огородничать» — это неверное прочтение, но реализуемость каждого объекта упирается в режим ЗОУИТ (см. блоки 3–4).

Обязательно ли проверять, не является ли участок сельхозугодьем, и не запрещена ли стройка из-за этого

Есть отдельное ограничение, не связанное с ЗОУИТ: если участок относится к сельскохозяйственным угодьям, строительство садового/жилого дома, хозпостроек и гаража на нём прямо запрещено.

Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 6 1 . В случаях, установленных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации", на сельскохозяйственных угодьях допускается строительство объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для производства и хранения продукции виноградарства и (или) продукции виноделия, а также оказания услуг в сфере сельского туризма. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2025 № 579-ФЗ) 7. Границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются и изменяются решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.
— п. 6 ст. 79 ЗК РФ

Это критично, потому что ВРИ «для садоводства» встречается и на полевых (угодьевых) землях. Разграничение даёт п. 2 ст. 77 ЗК РФ: угодья и земли под коммуникациями и т. п. — это одна часть состава, а участки, на которых допускаются садовые дома и хозпостройки, — другая:

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо жилыми домами, садовыми домами, хозяйственными постройками, гаражами и другими объектами, размещение которых допускается на садовых земельных участках или огородных земельных участках
— п. 2 ст. 77 ЗК РФ

Поэтому по выписке ЕГРН и по сведениям о границах сельхозугодий надо установить, к какой части состава относится ваш участок. Если он в границах сельхозугодий — строительство любого капитального объекта запрещено, и это самостоятельный (не связанный с ЗОУИТ) стоп-фактор. Если не входит — препятствие снимается, и остаётся только режим ЗОУИТ. Вывод: до сделки обязательно выясните, включён ли участок в границы сельскохозяйственных угодий; при попадании в угодья стройка исключена полностью, вне угодий — вопрос решает только режим ЗОУИТ.

Что означает запись о ЗОУИТ и «зоне охраняемого природного ландшафта»

Ограничение прав на землю, о котором говорит выписка, — это ограничение из-за зоны с особыми условиями использования территории; оно сохраняется при смене собственника, то есть «перейдёт» и на вас, и избежать его сделкой нельзя:

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. 3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. (В редакции федеральных законов от 21.07.2011 № 257-ФЗ; от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. 5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. 6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 21.07.2011 № 257-ФЗ) 7.
— п. 2 ст. 56 ЗК РФ

Если «зона охраняемого природного ландшафта» — это зона охраны объекта культурного наследия (ФЗ № 73-ФЗ), её режим прямо запрещает или ограничивает хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию:

Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 2 1 . Со дня установления или изменения зон охраны объектов культурного наследия независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах таких зон, допускаются: 1) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения защитной зоны объекта культурного наследия, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство; 2) реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без изменения их параметров; 3) использование объектов капитального строительства, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования и (или) их назначением.
— ст. 34 ФЗ № 73-ФЗ, п. 2

Границы такой зоны и её реквизиты (в т. ч. объект культурного наследия, ради которого она установлена) фиксируются в ЕГРН, и именно по ним определяется, что конкретно на вашем участке можно, а что нельзя. Важно: запись «ограничение» без указания вида ЗОУИТ и реквизитов решения — недостаточна для вывода «строить нельзя всё»; запрет действует только в тех пределах, которые установлены решением о зоне. Вывод: сам ярлык «зона охраняемого природного ландшафта» не означает полного запрета стройки — он означает, что строительство допускается лишь в объёме и с параметрами, которые разрешает конкретное решение о данной зоне; нужно запросить его реквизиты и посмотреть их применительно к вашему участку.

Последствия стройки в границах ЗОУИТ, если её режим объект не допускает

Если режим зоны не допускает размещения объекта, закон прямо запрещает и строительство, и использование таких объектов:

не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи и Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" . Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории. (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 2.
— ст. 107 ЗК РФ, п. 1

Аналогичное последствие предусмотрено в градостроительном законодательстве — снос либо приведение в соответствие:

Объект капитального строительства, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта капитального строительства и иное не предусмотрено федеральным законом. 2.
— ч. 1 ст. 55.33 ГрК РФ

Это значит: попытка построить дом/баню там, где режим зоны их не допускает, не «узаконится задним числом» — объект придётся снести либо перестроить под допустимые параметры. Вывод: главный риск такого участка — не отказ в регистрации, а обязанность снести или переделать постройку за свой счёт; поэтому допустимость каждой конкретной постройки должна быть проверена по решению о ЗОУИТ ДО начала работ.

Самовольная постройка: снос за свой счёт и «защитная» оговорка о добросовестности

Если объект возведён вопреки разрешённому использованию, ограничениям или без необходимых согласований, он квалифицируется как самовольная постройка:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Право собственности на неё не возникает, распоряжаться ею нельзя, а снос/приведение в соответствие производится лицом, её создавшим, либо за его счёт:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
— абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Обратите внимание на важную защитную норму: не является самовольной постройкой объект, возведённый с нарушением установленных законом ограничений, если собственник не знал и не мог знать о действии этих ограничений (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ):

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ

Но это защита по факту уже случившегося нарушения и по вашему субъективному незнанию — она не даёт права строить вопреки известному вам ограничению. Поскольку вы УЖЕ знаете про ЗОУИТ из выписки (и знали до покупки), на «незнание» в вашей ситуации полагаться нельзя. Вывод: стройка с нарушением режима ЗОУИТ даст самовольную постройку со сносом/приведением в соответствие за ваш счёт; ссылка на незнание об ограничении для вас закрыта, так как ограничение вам известно до сделки.

Нужно ли разрешение на строительство и какие согласования проходить

Для жилого дома, садового дома и хозяйственных построек на садовом участке разрешение на строительство не требуется — установлен уведомительный порядок:

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек
— ч. 17 ст. 51 ГрК РФ

Поэтому «получать разрешение на строительство» дома/бани не нужно; вместо него подаётся уведомление о планируемом строительстве (в порядке ст. 51.1 ГрК РФ) с последующим уведомлением об окончании строительства. Однако это не отменяет проверки ограничений: параметры дома должны соответствовать предельным параметрам объекта ИЖС, определяемым градостроительным регламентом, и допустимость размещения объекта проверяется с учётом ограничений по ЗОУИТ. Чтобы понять, что именно допустимо на участке до покупки, запрашивается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ):

Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. 1 1 . В случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. (Дополнение частью - Федеральный закон от 02.08.2019 № 283-ФЗ) 1 2 . Выдача градостроительного плана земельного участка, который образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в целях комплексного развития территории допускается до образования такого земельного участка при наличии проекта планировки территории на основании проекта межевания территории и (или) схемы расположения такого земельного участка или таких земельных участков на кадастровом плане территории.
— ч. 1 ст. 57.3 ГрК РФ

Дополнительно нужна выписка ЕГРН с реквизитами ЗОУИТ и сведения о категории/ВРИ, а также данные о том, относится ли участок к сельхозугодьям (см. блок 2). Вывод: разрешение на строительство не требуется, действует уведомительный порядок; до сделки запросите ГПЗУ и выписку ЕГРН с реквизитами ЗОУИТ — эти два документа покажут, что реально можно построить.

Ответственность за нецелевое использование участка

Если начать использовать участок не по целевому назначению (например, вести деятельность или размещать объекты, не соответствующие ВРИ и ограничениям), это образует административное правонарушение:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Штраф для граждан — от 10 000 рублей (при отсутствии кадастровой стоимости) либо от 0,5 % кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Это дополнительный (помимо сноса) риск. Вывод: нецелевое использование участка с ЗОУИТ влечёт административный штраф, а не только гражданско-правовые последствия в виде сноса.

Можно ли обезопасить себя при покупке: заверения продавца и возмещение убытков

Если продавец прямо в договоре заверит вас, что на участке нет ограничений, препятствующих строительству дома/бани, а это окажется неверно — он обязан возместить убытки или уплатить договорную неустойку:

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения. 2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3.
— п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Практически это означает: (1) включайте в договор заверения об отсутствии ЗОУИТ либо о том, что режим ЗОУИТ допускает строительство конкретных объектов, и об отсутствии нахождения в границах сельхозугодий; (2) предусматривайте неустойку за недостоверность заверений; (3) при существенном значении недостоверных заверений вы вправе отказаться от договора. Вывод: сделка возможна только с проверкой по ЕГРН и ГПЗУ и с договорными заверениями продавца и неустойкой; иначе риск строительства/сноса ляжет целиком на вас.

Отдельно: если вы уже купили участок и ограничение возникло/было установлено до приобретения — правило о сносе неприменимо к добросовестному лицу, не знавшему об ограничении (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ, см. блок 5); но при установлении ЗОУИТ уже после вашей покупки и невозможности использования объекта применяется механизм возмещения убытков/выкупа (ст. 55.33 ГрК РФ, см. блок 4). Это две разные ветки, и выбор между ними зависит от даты установления зоны относительно даты сделки — поэтому до сделки обязательно зафиксируйте дату решения о ЗОУИТ.

Если последуют отказ в согласовании или отказ в регистрации

Отказ в государственном кадастровом учёте и (или) регистрации права (например, по причине несоответствия объекта ограничениям ЗОУИТ или недопустимости его размещения) может быть оспорен заинтересованным лицом в суд:

Решение об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 13. Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, выдаются правообладателю - физическому лицу или его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. Документы, представленные для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, заявителю не направляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 14. В случае, если правообладателем является юридическое лицо, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. 15.
— ч. 12.2 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

То есть отказ регистрирующего органа не является окончательным — он обжалуется в суд (для гражданина — в суд общей юрисдикции по правилам главы 22 КАС РФ). Отказ или бездействие органа местного самоуправления при выдаче ГПЗУ либо при рассмотрении уведомления о планируемом строительстве оспаривается в том же порядке. Однако оспаривание не поможет, если объект действительно не соответствует режиму ЗОУИТ или участок находится в границах сельхозугодий — тогда суд подтвердит законность отказа, а постройка будет признана самовольной (блоки 4–5). Вывод: отказ в регистрации или в согласовании обжалуется в суд; но при реальном несоответствии объекта режиму ЗОУИТ или нахождении в сельхозугодьях обжалование перспективы не имеет — риск сноса сохраняется.