Как узаконить строительство объекта недвижимости на арендованном земельном участке, предоставленном для целей, не связанных со строительством?

Допустимо ли в принципе строительство при цели аренды «не связанные со строительством»

Права арендатора по пользованию участком производны от воли собственника и от условий договора. Общее правило — арендатор обязан пользоваться имуществом строго в соответствии с договором:

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
   — п. 1 ст. 615 ГК РФ

Отсюда следует, что пока в вашем договоре аренды прямо указано «для целей, не связанных со строительством», возведение капитального объекта выходит за пределы согласованного арендодателем пользования. Более того, при таком использовании арендодатель вправе требовать не только возмещения убытков, но и расторжения договора:

1. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
   — п. 3 ст. 615 ГК РФ

Это же нарушение образует самостоятельный состав административного правонарушения — нецелевое использование участка по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, где для юридического лица штраф составляет от 1,5 до 2% кадастровой стоимости участка (но не менее 100 000 руб.), а если кадастровая стоимость не определена — от 100 000 до 200 000 руб.:

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
   — ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

При этом арендатор формально не лишён права возводить здания — но только «в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием» участка:

1. возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, агрофитомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, размещать пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные искусственные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; (В редакции федеральных законов от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 01.07.2017 № 143-ФЗ, от 27.12.2019 № 477-ФЗ, от 13.06.2023 № 244-ФЗ, от 04.08.2023 № 438-ФЗ, от 29.09.2025 № 363-ФЗ) 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. 2. Собственник земельного участка имеет право собственности на: 1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование;
   — подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ

1. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ, от 06.02.2023 № 13-ФЗ) 2. Права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются законом и соглашением об установлении сервитута, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, которыми установлен публичный сервитут, а в случаях, предусмотренных главой V 7 настоящего Кодекса, также соглашением об осуществлении публичного сервитута. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)
   — п. 1 ст. 41 ЗК РФ

Для вашей ситуации это означает: пока не изменены вид разрешённого использования (ВРИ) и условие договора о цели аренды, строительство капитального объекта будет квалифицироваться как самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ) и как нецелевое использование земли. Иной (некапитальный) объект — например, объект, не являющийся недвижимостью, — режим нецелевого использования сам по себе не снимает, но критерий «самовольной постройки» к нему не применяется.

Вывод: возводить капитальный объект при действующей формулировке цели аренды «не связанные со строительством» нельзя — это нарушение условий договора (п. 1 ст. 615 ГК РФ), основание для расторжения договора (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ) и административное правонарушение (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ). Узаконить строительство можно только через изменение ВРИ участка и изменение условий договора аренды, причём не «явочным порядком», а в процедуре, предусмотренной земельным законодательством.

Изменение вида разрешённого использования участка (первый обязательный шаг)

Изменение ВРИ — это градостроительная процедура, привязанная к градостроительному регламенту территориальной зоны, но не к договору аренды:

1. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
   — ч. 3 ст. 37 ГрК РФ

Применительно к вашей ситуации: сначала нужно установить, в какой территориальной зоне находится участок и какие основные/условно разрешённые ВРИ предусмотрены Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для этой зоны. Если «строительный» ВРИ (например, для размещения объектов делового, производственного, складского назначения) является основным для этой зоны, правообладатель свободен в его выборе; если он относится к условно разрешённым — потребуются публичные слушания и решение комиссии по землепользованию и застройке. Если же нужного ВРИ в регламенте нет, придётся ставить вопрос о внесении изменений в ПЗЗ (ст. 33 ГрК РФ), где вы как заинтересованное лицо (п. 5 ч. 3 ст. 33) вправе направить предложения в комиссию.

При этом действующее ВРИ и цель аренды договором уже «сшиты»: по ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды публичного участка должен содержать указание на категорию земель и вид (виды) разрешённого использования. Поэтому само по себе изменение ВРИ в ЕГРН не меняет цель договора аренды — её тоже нужно менять.

Вывод: изменение ВРИ участка — обязательный первый шаг; оно производится в соответствии с градостроительным регламентом ПЗЗ (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ), через заявление в уполномоченный орган, а при условно разрешённом ВРИ — с публичными слушаниями. Без наличия «строительного» ВРИ в регламенте нужной территориальной зоны получить разрешение на строительство невозможно.

Ключевое ограничение: простое допсоглашение об изменении ВРИ не заменяет процедуру предоставления участка под строительство

Это главный «подводный камень» вашей ситуации, прямо разъяснённый Верховным Судом. Процедуры предоставления публичной земли для строительства и для целей, не связанных со строительством, различаются, и подмена одной другой через дополнительное соглашение недопустима:

1. Дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, если это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.
   — п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.12.2018 № 4/2018

Для вас это означает следующее. Ваш участок предоставлен по результатам аукциона именно «для целей, не связанных со строительством». Если стороны просто подпишут допсоглашение, меняющее цель и ВРИ на «строительные», это будет расценено как обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления участков под строительство (включая торги, если участок для строительства предоставляется на аукционе). Такое допсоглашение не будет признано правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, а уже выданное разрешение может быть отменено. Проиллюстрировано это на деле арендатора, у которого допсоглашение и ВРИ меняли, ГПЗУ выдали, разрешение на строительство выдали — и всё это было признано незаконным, поскольку участок изначально предоставлялся для целей, не связанных со строительством.

Практический смысл: правомерный путь — не «косметическое» допсоглашение, а полноценное изменение правового режима участка (ВРИ в регламенте + приведение договора аренды в соответствие с процедурой предоставления под строительство, включая, при необходимости, изменение срока аренды — по подп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор для строительства заключается на срок от трёх до десяти лет):

1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи; 2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов; 3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства; 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
   — подп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ

Вывод: одного дополнительного соглашения к договору для узаконивания строительства недостаточно. Изменение ВРИ и цели аренды допустимо только в рамках процедур земельного законодательства для предоставления участков под строительство; иначе возникнет риск признания допсоглашения и разрешения на строительство недействительными, а постройки — самовольной. Договор аренды под строительство должен заключаться (изменяться) на срок от 3 до 10 лет.

Порядок получения разрешения на строительство и его документы

Когда ВРИ и договор приведены в порядок, дальнейший путь — стандартный: ГПЗУ, проект, экспертиза, разрешение на строительство. Строительство капитальных объектов ведётся на основании разрешения:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок, права на который не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе соглашение об установлении сервитута, реквизиты решения об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случаях, предусмотренных частями 1 1 и 1 2 статьи 57 3 настоящего Кодекса, если иное не установлено частью 7 3 настоящей статьи; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 304-ФЗ) 1 1 ) при наличии соглашения о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом", Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций, - реквизиты указанного соглашения, правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено это соглашение, в случае, если права на такой земельный участок не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости ;
   — п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ

Для получения разрешения на строительство в числе обязательных документов представляются правоустанавливающие документы на земельный участок (п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ) и реквизиты градостроительного плана земельного участка, выданного не ранее чем за три года до дня подачи заявления (п. 2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Именно поэтому корректно оформленный договор аренды и выданный ГПЗУ — критичны: ГПЗУ содержит сведения об основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ и о предельных параметрах разрешённого строительства (ст. 57.3 ГрК РФ). Разрешение на строительство выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения участка (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подтверждает, среди прочего, «допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием» (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Вывод: последовательность процедурных действий — (1) изменение ВРИ в соответствии с ПЗЗ, (2) приведение договора аренды к «строительной» цели в порядке земельного законодательства, (3) получение ГПЗУ, (4) разработка проекта и экспертизы, (5) подача заявления о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления с правоустанавливающими документами и реквизитами ГПЗУ. Пропуск любого из первых двух шагов делает последующие (ГПЗУ, разрешение) уязвимыми.

Риски и ответственность, если начать строительство без изменения документов

Возведение объекта на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта, либо без необходимых разрешений, квалифицируется как самовольная постройка:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Прямое следствие для вашего ООО: самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом, право собственности на неё не возникает, распоряжаться ею нельзя. Не помогает и ссылка на то, что участок в аренде: судебная практика признаёт право собственности на самовольную постройку на арендованном участке лишь при условии, что участок предоставлен именно для целей капитального строительства соответствующего объекта. Верховный Суд прямо указывает, что арендатор вправе возводить здания только «в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием»:

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
— п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.03.2014 по делам о самовольном строительстве

Поскольку ваш участок предоставлен «для целей, не связанных со строительством», условие о предоставлении под строительство не соблюдено — значит, легализовать через суд самовольную постройку не получится. Дополнительно строительство капитального объекта без разрешения на строительство образует состав по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ — для юридического лица штраф от 500 000 до 1 000 000 руб. либо административное приостановление деятельности до 90 суток:

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
   — ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ

Вывод: строительство «как есть», без изменения ВРИ и договора и без разрешения на строительство, влечёт тройной риск: штраф по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ (до 1 млн руб. либо приостановление), штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ за нецелевое использование, и главное — признание объекта самовольной постройкой с обязанностью сноса за свой счёт. Легализовать такую постройку через суд на вашем участке (арендованном не под строительство) нельзя.

Если министерство откажет / как действовать при отказе и альтернативные пути

Изменение условий договора аренды — это соглашение сторон, поэтому оно возможно только с согласия арендодателя (министерства имущества), а при отказе — в судебном порядке (по правилам гл. 29 ГК РФ об изменении договора). Простое уклонение от изменения недопустимо и приравнивается к пользованию имуществом не по назначению (п. 3 ст. 615 ГК РФ), а это — основание для досрочного расторжения по требованию арендодателя:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— п. 1 ст. 619 ГК РФ

Если министерство откажет в изменении договора либо в согласовании «строительного» ВРИ, у ООО есть следующие пути, и выбор зависит от решающих фактов:

Ветка А — участок в территориальной зоне, где «строительный» ВРИ есть (основной или условно разрешённый). Тогда смена ВРИ возможна по заявлению правообладателя (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ); при условно разрешённом ВРИ — через публичные слушания. Отказ министерства менять договор можно оспаривать, а требование об изменении договора — заявлять в суд.

Ветка Б — «строительного» ВРИ в регламенте нет. Придётся инициировать внесение изменений в ПЗЗ (п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ) — процедура длительная и не гарантирует результат.

Ветка В — застройка участка в принципе невозможна (нужен только некапитальный объект). Тогда рационально не менять режим участка, а разместить некапитальный объект (нестационарный/не являющийся недвижимостью), не требующий разрешения на строительство.

Ветка Г — выкуп или новый аукцион. Если цель — приобрести участок под капитальное строительство «всерьёз», надёжнее участвовать в аукционе на право аренды/продажи участка, сформированного под строительство (ст. 39.11–39.12 ЗК РФ), либо (при наличии оснований) ставить вопрос о выкупе участка, находящегося у вас в аренде, по правилам ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ.

Вывод: при отказе арендодателя изменение договора достигается либо взаимным соглашением, либо в суде (гл. 29 ГК РФ); параллельно решается вопрос о ВРИ. Если легализация застройки на данном участке объективно невозможна, следует рассмотреть размещение некапитального объекта либо получение участка под строительство через аукцион (ст. 39.11–39.12 ЗК РФ). Выбор ветки зависит от того, предусмотрен ли «строительный» ВРИ градостроительным регламентом вашей территориальной зоны, — это решающий факт, который нужно проверить по ПЗЗ и ГПЗУ.

Условия смены ВРИ: основные, условно разрешённые и вспомогательные виды

Для выбора пути важно, к какой категории относится нужный вам «строительный» ВРИ в градостроительном регламенте территориальной зоны:

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
   — ч. 1 ст. 37 ГрК РФ

Если нужный ВРИ является основным — его выбирают без дополнительных разрешений и согласований. Если условно разрешённым — требуется отдельное разрешение с публичными слушаниями (ст. 39 ГрК РФ). Если вспомогательным — он допустим только совместно с основным и самостоятельно застройку не легализует. Поэтому определить категорию ВРИ для вашего объекта — первый практический шаг, от которого зависит вся процедура и сроки.

Вывод: строительство можно узаконить, только если нужный «строительный» ВРИ предусмотрен регламентом зоны как основной либо условно разрешённый (с прохождением публичных слушаний). Вспомогательный ВРИ либо отсутствие ВРИ в регламенте для застройки не годятся — потребуется изменение ПЗЗ.

Какими документами подтверждаются основания для строительства

Ключевой документ, фиксирующий ВРИ и предельные параметры застройки, — градостроительный план земельного участка. Он выдаётся по заявлению правообладателя и содержит юридически значимые сведения:

1. об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается; 7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 1 настоящей части;
   — п. 3 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ

Перечень документов для разрешения на строительство установлен непосредственно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ: к заявлению прилагаются правоустанавливающие документы на участок и реквизиты ГПЗУ (п. 1–2). Именно ГПЗУ фиксирует виды разрешённого использования и предельные параметры застройки, установленные градостроительным регламентом вашей зоны. Поэтому доказательственная база для обращения в министерство и орган, выдающий разрешение: выписка из ЕГРН о характеристиках участка (категория, действующий ВРИ, кадастровый номер, запись о праве аренды), договор аренды, актуальный ГПЗУ и выписка из ПЗЗ с градостроительным регламентом зоны.

Вывод: состав подтверждающих документов определяется п. 1–2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ и ст. 57.3 ГрК РФ: это ГПЗУ, выписка из ЕГРН, договор аренды и выписка из ПЗЗ (градостроительный регламент зоны). Без подтверждённого в этих документах «строительного» ВРИ и корректного договора получить разрешение на строительство нельзя.