Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Не подавайте заявление о перераспределении до выяснения возможности такого перераспределения при разных территориальных зонах.
  2. 2
    Обсудите с администрацией возможность и порядок изменения территориальной зоны нужной части муниципального участка для целей перераспределения.descriptionЗаявление
  3. 3
    Проверьте градрегламент зоны ТОД-3 на предельный максимальный размер участка.
  4. 4
    Запросите выписку из ЕГРН на смежный муниципальный участок для проверки границ.descriptionЗаявление в Росреестр
  5. 5
    Рассмотрите выкуп или аренду части муниципального участка как самостоятельного объекта в зоне ОД-2.
  6. 6
    Уточните в администрации, попадает ли территория в границы КРТ.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на ваш участок с актуальными границами и ВРИ.
  • Градостроительный план вашего участка и решение об условно разрешённом виде «магазины».
  • Выписка из ЕГРН на смежный муниципальный участок (запросить в Росреестре).
  • Выписка из ПЗЗ и сведения ИСОГД о границах зон ТОД-3 и ОД-2.
  • Кадастровый план территории и сведения о предельных размерах участков в зоне ТОД-3.
  • Сведения о наличии утверждённого проекта межевания территории в границах перераспределения.

  • Срочно: первые шаги

    • Не подавайте заявление о перераспределении: откажут из-за пересечения границ зон ТОД-3 и ОД-2.
    • Зафиксируйте текущие границы и площадь своего участка выпиской из ЕГРН на дату обращения.
    • Запросите выписку из ЕГРН и сведения о зоне ОД-2 по соседнему муниципальному участку.
    • Уточните в местной администрации предельные максимальные размеры участков для зоны ТОД-3.
    • Проверьте в администрации, не планируется ли изменение ПЗЗ по границам зон ТОД-3 и ОД-2.

  • Сроки и риски

    • Отказ неизбежен: участок окажется в двух зонах (ТОД-3 и ОД-2), что запрещено п. 7 ст. 11.9 и п. 2 ст. 85 ЗК РФ.
    • Заявление о перераспределении рассмотрят в течение 20 дней; отказ укажет все основания (п. 8, 10 ст. 39.29 ЗК РФ).
    • Риск отказа по подп. 8 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ: итоговая площадь превысит предельный максимум зоны ТОД-3.
    • Риск отказа по подп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ: из присоединяемых земель возможен самостоятельный участок.
    • Риск отказа по подп. 12 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ: схема расположения нарушает требования ст. 11.9 ЗК РФ.
    • Самовольное занятие части муниципального участка до оформления прав грозит ответственностью по ст. 7.1 КоАП РФ.

  • Чего не делать

    • Не подавайте заявление о перераспределении с частью участка из зоны ОД-2 — получите отказ.
    • Не рассчитывайте на перераспределение при разных зонах ТОД-3 и ОД-2 — запрет безусловный.
    • Не ссылайтесь на подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ — для ВРИ «магазины» он неприменим.
    • Не полагайтесь на условно разрешённый ВРИ как на основание обойти запрет пересечения зон.
    • Не начинайте кадастровые работы по объединению участков до изменения границ зон в ПЗЗ.
    • Не занимайте часть муниципального участка фактически — риск по ст. 7.1 КоАП РФ.

  • Когда нужен адвокат

    • Нужен адвокат, если планируете инициировать изменение ПЗЗ для включения части участка в зону ТОД-3.
    • Если муниципалитет откажет в перераспределении: Обратитесь к адвокату, если муниципалитет откажет в перераспределении и потребуется готовить мотивированное заявление с учётом всех оснований.
    • Если клиент выберет выкуп или аренду части муниципального участка через торги: Берите адвоката, если рассматриваете выкуп или аренду части муниципального участка через торги — сложная процедура.
    • Если потребуется оспаривать отказ уполномоченного органа в суде: Привлекайте адвоката, если понадобится оспаривать отказ уполномоченного органа в суде.
    • Если территория может попасть в границы КРТ: Консультация адвоката нужна для оценки перспектив КРТ, если ваша территория может попасть в его границы.

  • Альтернативные пути

    • Откажитесь от перераспределения с частью участка в зоне ОД-2 — образуемый участок пересечёт границы двух зон.
    • Инициируйте внесение изменений в ПЗЗ: включите нужную часть муниципального участка в зону ТОД-3.
    • Альтернатива: запросите предоставление части муниципального участка как самостоятельного объекта в аренду или собственность.
    • Учтите: использовать отдельный участок в зоне ОД-2 можно только по ВРИ этой зоны, не под «магазины».
    • Проверьте, не входит ли территория в границы КРТ — тогда перераспределение возможно по подп. 1 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.

  • Региональные особенности

    • Проверьте в местных ПЗЗ предельные максимальные размеры участков для зоны ТОД-3.
    • Уточните в местной администрации порядок внесения изменений в ПЗЗ по границам зон.
    • Запросите в администрации сведения о планах КРТ вашей территории.
    • Обратитесь в орган регистрации за выпиской ЕГРН на смежный муниципальный участок.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Заявитель является собственником земельного участка, расположенного в территориальной зоне ТОД-3, с условно разрешённым видом использования «магазины» (подтверждено выпиской из ЕГРН, градостроительным планом и решением о предоставлении условно разрешённого вида использования). Заявитель намерен увеличить площадь своего участка путём перераспределения земель с частью смежного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не обременённого правами третьих лиц, но расположенного в иной территориальной зоне — ОД-2. Сведения о соседнем участке ограничены кадастровым планом; выписка из ЕГРН на него отсутствует. Юридически значимым является то, что образуемый в результате перераспределения участок будет расположен одновременно в двух территориальных зонах (ТОД-3 и ОД-2), что прямо запрещено земельным законодательством.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Перераспределение земель, находящихся в частной и муниципальной собственности (ст. 39.28, 39.29 ЗК РФ) — определяет исчерпывающий перечень оснований и процедуру, от соблюдения которых зависит сама возможность увеличения площади участка заявителя.
    • Образование земельных участков и требования к их границам (ст. 11.9 ЗК РФ) — устанавливает запрет на образование участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, что в данном случае делает перераспределение невозможным.
    • Градостроительное зонирование и принадлежность участка к одной территориальной зоне (ст. 85 ЗК РФ, ст. 36 ГрК РФ) — закрепляет принцип, согласно которому каждый земельный участок должен относиться только к одной территориальной зоне; различие зон ТОД-3 и ОД-2 является самостоятельным препятствием.
    • Предельные размеры земельных участков и возможность образования самостоятельного участка (ст. 11.9, подп. 8 и 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ) — даже при совпадении зон перераспределение для коммерческого участка ограничено предельными максимальными размерами и запретом присоединять земли, из которых можно образовать самостоятельный участок.

  3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

    • Присоединяемая часть муниципального участка находится в территориальной зоне ОД-2, тогда как участок заявителя — в зоне ТОД-3; образуемый участок пересекал бы границу территориальных зон, что запрещено п. 7 ст. 11.9 и п. 2 ст. 85 ЗК РФ.
    • Вид разрешённого использования участка заявителя — «магазины» — является условно разрешённым, а не основным; это исключает применение «льготного» основания перераспределения по подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ и оставляет лишь основания, связанные с устранением вклинивания, вкрапливания, изломанности границ либо однократным приведением участка в соответствие со ст. 11.9 ЗК РФ.
    • Наличие решения об условно разрешённом виде использования не устраняет запрет на образование участка в двух территориальных зонах и не влияет на невозможность перераспределения в данном случае.
    • Отсутствие выписки из ЕГРН на соседний муниципальный участок не изменяет правового результата: определяющим является не статус соседнего участка, а несовпадение территориальных зон, исключающее образование единого участка.

Допустимо ли перераспределение участка из зоны ТОД-3 (коммерческий ВРИ «магазины» — условно разрешённый) с частью муниципального участка из зоны ОД-2?

Перечень случаев, когда перераспределение с публичными землями вообще допускается, исчерпывающим образом установлен в п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ:

  1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: 1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах территории , в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории; (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 194-ФЗ) 2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
    — п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ

Для вашей ситуации принципиально, что ваш участок — с условно разрешённым коммерческим видом использования «магазины», а не с одним из видов, названных в подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ (ЛПХ, садоводство, огородничество, ИЖС). Как следствие, «льготное» основание подп. 3 к вам неприменимо. Остаётся только подп. 2 (приведение границ в соответствие с утверждённым проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы) либо подп. 3¹ — перераспределение участков, «не указанных в подпункте 3», в целях соблюдения требований ст. 11.9 ЗК РФ, причём такое перераспределение по подп. 3¹ осуществляется однократно.

Однако решающим здесь является иной барьер. Присоединяемая к вашему участку часть находится в другой территориальной зоне (ОД-2, а не ТОД-3). Образуемый в результате единый участок окажется расположенным одновременно в двух зонах, что прямо запрещено:

  1. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, за исключением земельного участка, образуемого в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, в том числе образующих водохранилища и иные искусственные водные объекты, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами территориальных зон (за исключением земельных участков, границы которых могут пересекать границы территориальных зон в соответствии с настоящим пунктом), лесничеств устранение такого пересечения осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
    — п. 7 ст. 11.9 ЗК РФ

То же требование закреплено на уровне зонирования:

  1. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением установленных федеральным законом случаев, когда границы земельных участков могут пересекать границы территориальных зон.
    — п. 2 ст. 85 ЗК РФ

Из этих двух норм следует: образование участка, границы которого пересекают границы территориальных зон ТОД-3 и ОД-2, не допускается (исключение — только линейные объекты, гидротехнические сооружения и иные цели, перечисленные в п. 7 ст. 11.9 ЗК РФ, к магазину не относящиеся). Причём данное требование действует независимо от того, каким из подпунктов п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ вы обосновываете перераспределение, и является самостоятельным основанием отказа, поскольку образуемый участок должен соответствовать требованиям ст. 11.9 ЗК РФ, на которую прямо ссылается подп. 3¹ п. 1 ст. 39.28 и подп. 12 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (схема, разработанная с нарушением требований к образуемым участкам, — основание отказа).

Вывод по вопросу: увеличить площадь своего участка в зоне ТОД-3 за счёт части муниципального участка из зоны ОД-2 через перераспределение нельзя — образуемый участок окажется в двух территориальных зонах, что прямо запрещено п. 7 ст. 11.9 и п. 2 ст. 85 ЗК РФ. Различие зон ТОД-3 и ОД-2 — безусловное препятствие, не устраняемое самим фактом наличия у вас решения об условно разрешённом виде использования.

Отказ будет правомерным и по другим самостоятельным основаниям (предельные размеры, возможность образования самостоятельного участка)

Даже если бы зоны совпадали, перераспределение для коммерческого участка сталкивается с дополнительными основаниями отказа, установленными п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.

Во-первых, запрещено превышение предельного максимального размера образуемого частного участка:

  1. в результате перераспределения земельных участков площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, будет превышать установленные предельные максимальные размеры земельных участков; 9) образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса; 10) границы земельного участка, находящегося в частной собственности, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" ; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 11) имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренные пунктом 16 статьи 11 10 настоящего Кодекса; 12) приложенная к заявлению о перераспределении земельных участков схема расположения земельного участка разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам или не соответствует утвержденным проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
    — подп. 8 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

Предельный максимальный размер определяется градостроительным регламентом соответствующей зоны:

  1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6.
    — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ

Это означает: итоговая площадь вашего увеличенного участка не должна превысить предельный максимальный размер, установленный ПЗЗ для зоны ТОД-3. Если присоединение выводит площадь за этот предел — отказ по подп. 8 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ независимо от совпадения зон.

Во-вторых, отказ следует, если из присоединяемой части публичных земель можно образовать самостоятельный участок без нарушения ст. 11.9 ЗК РФ:

  1. образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса, за исключением случаев перераспределения земельных участков в соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 39 28 настоящего Кодекса;
    — подп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ

То есть если из той части муниципального участка (зона ОД-2), которую вы хотите присоединить, по градостроительным требованиям возможен собственный самостоятельный участок, перераспределение не разрешат — присоединяемая часть должна быть «неизбежным» довеском к вашему участку (вклинивание/вкрапливание и т.п.).

Вывод по вопросу: для вашего коммерческого участка в зоне ТОД-3 с ВРИ «магазины» перераспределение допустимо лишь для устранения вклинивания/вкрапливания/изломанности границ в соответствии с утверждённым проектом межевания (подп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ) либо по подп. 3¹ — при условии, что не превышен предельный максимальный размер (подп. 8 п. 9 ст. 39.29) и из присоединяемой части нельзя образовать самостоятельный участок (подп. 9 п. 9 ст. 39.29). Но в вашем случае исходный барьер — различие зон ТОД-3/ОД-2 (п. 7 ст. 11.9, п. 2 ст. 85 ЗК РФ) — делает перераспределение невозможным в принципе.

Процедура, плата и документы (если бы перераспределение было возможно)

Перераспределение оформляется соглашением между уполномоченным органом и собственником:

  1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки. 3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в случаях, предусмотренных подпунктами 3, 3 1 и 4 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в случае, предусмотренном подпунктом 3 1 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется однократно. (В редакции Федерального закона от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 4. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 5.
    — п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ

Заявление подаётся в уполномоченный орган (департамент/комитет по имуществу и земельным отношениям муниципалитета):

  1. В целях заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, гражданин или юридическое лицо - собственники таких земельных участков обращаются с заявлением о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (далее - заявление о перераспределении земельных участков), в уполномоченный орган. 2. В заявлении о перераспределении земельных участков указываются: 1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, перераспределение которых планируется осуществить; 4) реквизиты утвержденного проекта межевания территории, если перераспределение земельных участков планируется осуществить в соответствии с данным проектом; 5) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. 3.
    — п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ

К заявлению, в частности, прилагается схема расположения участка (если нет проекта межевания):

  1. схема расположения земельного участка в случае, если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение земельных участков; 3) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обращается представитель заявителя; 4) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо. 4. Заявитель вправе представить документы, которые должны быть получены уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия. 5. Заявление о перераспределении земельных участков и прилагаемые к нему документы по выбору заявителя могут быть поданы или направлены в уполномоченный орган лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". 6. Порядок и способы подачи заявлений о перераспределении земельных участков, если они подаются в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. 7.
    — подп. 2 п. 3 ст. 39.29 ЗК РФ

Важно для ваших документов: наличие у вас лишь кадастрового плана соседнего участка вместо выписки ЕГРН не является основанием для отказа — отсутствие в ЕГРН сведений о границах публичного участка прямо не препятствует перераспределению:

  1. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого осуществляется перераспределение, не является основанием для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков. В этом случае заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельного участка, право собственности на который приобретает заявитель, и обращается с заявлением о государственном кадастровом учете такого земельного участка. При этом земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 13. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления в уполномоченный орган сведений о земельных участках, образуемых в результате перераспределения, уполномоченный орган направляет подписанные экземпляры проекта соглашения о перераспределении земельных участков заявителю для подписания. Заявитель обязан подписать это соглашение не позднее чем в течение тридцати дней со дня его получения. (В редакции Федерального закона от 30.01.2026 № 12-ФЗ) 14.
    — п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ

Увеличение площади частного участка — за плату; для муниципальной земли порядок расчёта устанавливает орган местного самоуправления:

  1. Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется: 1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
    — п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ

Сроки рассмотрения: уполномоченный орган в срок не более 20 дней утверждает схему, направляет согласие на соглашение либо отказывает:

  1. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о перераспределении земельных участков уполномоченный орган по результатам его рассмотрения совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю; 2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; 3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи.
    — п. 8 и п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ

Отказ должен быть обоснован и указывать все основания:

  1. Решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должно быть обоснованным и содержать указание на все основания отказа. 11. Лицо, по заявлению которого принято решение об утверждении схемы расположения земельного участка или которому направлено согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельных участков, которые образуются в результате перераспределения, и обращается с заявлением о государственном кадастровом учете таких земельных участков. 12. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого осуществляется перераспределение, не является основанием для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков. В этом случае заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельного участка, право собственности на который приобретает заявитель, и обращается с заявлением о государственном кадастровом учете такого земельного участка. При этом земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 13.
    — п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ

Вывод по вопросу: отсутствие выписки ЕГРН на соседний участок (есть только кадастровый план) само по себе не помешало бы процедуре (п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ), а увеличение площади оплачивается по ставкам, установленным органом местного самоуправления (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ). Однако это не снимает главного препятствия из первого блока — зоны ТОД-3 и ОД-2 разные, поэтому процедура не может быть запущена до устранения этого несоответствия.

Условно разрешённый ВРИ («магазины») и его учёт при перераспределении; риски использования соседнего участка до оформления

Ваш участок используется по условно разрешённому виду использования. Законодательство прямо не исключает перераспределение участка с условно разрешённым ВРИ, однако такой участок не подпадает под перечень льготных случаев подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ. Само решение об УРВИ (п. 8 ч. 3 ст. 55.1 ГрК) и ГПЗУ подтверждают вид использования вашего участка, но не дают права на часть чужого муниципального участка в иной зоне — градостроительный регламент каждой зоны различен:

  1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. 2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. 3. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
    — ч. 1 и ч. 3 ст. 36 ГрК РФ

Регламент не распространяется лишь на ограниченный перечень участков (территории общего пользования, линейные объекты и т.п.), к вашему магазину не относящийся:

  1. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: 1) в границах территорий общего пользования; 2) вид разрешенного использования которых устанавливается в соответствии с федеральным законом документацией по планировке территории; 3) используемые для осуществления пользования недрами; 4) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами.
    — ч. 4 ст. 36 ГрК РФ

Риск самовольного занятия. Если вы фактически займёте часть соседнего муниципального участка (например, начнёте строительство/размещение магазина на неоформленной площади) до заключения соглашения, это образует состав правонарушения:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Гражданско-правовые последствия. Даже при внесении какой-либо платы в пользу муниципалитета без заключённого соглашения, а равно при отмене/признании недействительным решения о перераспределении, суммы, уплаченные без правового основания, подлежат возврату как неосновательное обогащение:

  1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
    — п. 1 ст. 1102 ГК РФ
  1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
    — п. 2 ст. 1102 ГК РФ

Вывод по вопросу: условно разрешённый ВРИ «магазины» не расширяет ваши права на соседний муниципальный участок в иной зоне и не устраняет запрет на образование участка в двух зонах. До оформления перераспределения любое фактическое занятие части соседнего участка влечёт административную ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ; платежи, внесённые вне соглашения или при признании решения недействительным, подлежат возврату по ст. 1102 ГК РФ.

Возможные законные альтернативы

Поскольку перераспределение между зонами ТОД-3 и ОД-2 невозможно, законными путями увеличения коммерческой площади являются:

  1. Изменение зонирования — внесение изменений в ПЗЗ в части границ территориальных зон (отнесение присоединяемой части к зоне ТОД-3 либо объединение регламентов). Требование о принадлежности каждого участка только одной зоне (п. 2 ст. 85 ЗК РФ) снимается именно приведением границ зон в соответствие с границами образуемого участка, после чего перераспределение по подп. 2 или 3¹ п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ становится возможным. Это административная процедура через комиссию и общественные обсуждения, сроки и порядок которой устанавливаются ПЗЗ конкретного муниципалитета.

  2. Аренда или приобретение соседнего муниципального участка (либо его части) на торгах — по ст. 39.6, 39.8 ЗК РФ публичные участки предоставляются в аренду по результатам аукциона. Но объединять арендованный участок зоны ОД-2 с участком зоны ТОД-3 через перераспределение по-прежнему нельзя; эксплуатация магазина возможна лишь на своём участке, а соседний — под самостоятельным правовым режимом.

  3. Уточнение/перераспределение внутри одной зоны — если вы неверно определили положение границы зон и реальная граница зоны ОД-2 совпадает с границей вашего участка, следует запросить в органе местного самоуправления выкопировку ПЗЗ о прохождении границ зон и, при необходимости, инициировать исправление/изменение границ зон.

Вывод по вопросу: единственный легальный способ присоединить часть участка из зоны ОД-2 — сначала добиться изменения границ территориальных зон в ПЗЗ (приведения границ зон к границам будущего участка), и лишь затем инициировать перераспределение по подп. 2 или 3¹ п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ. Без изменения зонирования перераспределение между зонами ТОД-3 и ОД-2 правомерно не оформить.

Перераспределение вашего участка в зоне ТОД-3 за счёт части муниципального участка в зоне ОД-2 недопустимо — образуемый участок окажется в границах двух территориальных зон, что прямо запрещено п. 7 ст. 11.9 и п. 2 ст. 85 ЗК РФ.

Различие территориальных зон ТОД-3 и ОД-2 является безусловным препятствием для перераспределения. Согласно п. 7 ст. 11.9 ЗК РФ, не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон (исключения — только линейные объекты, гидротехнические сооружения и иные цели, прямо перечисленные в этой норме; магазин к ним не относится). Аналогичное требование закреплено в п. 2 ст. 85 ЗК РФ: каждый земельный участок должен принадлежать только к одной территориальной зоне. Присоединение части участка из зоны ОД-2 к вашему участку в зоне ТОД-3 неизбежно создаст участок, расположенный в двух зонах, что является самостоятельным основанием для отказа независимо от того, каким подпунктом п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ вы обосновываете перераспределение.

Дополнительно отмечу: даже если бы зоны совпадали, для вашего участка с условно разрешённым видом использования «магазины» подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ (ЛПХ, садоводство, огородничество, ИЖС) неприменим, а перераспределение допускалось бы, в частности, по подп. 1 (в границах территории, в отношении которой заключён договор о КРТ либо принято решение о её комплексном развитии), подп. 2 (приведение границ в соответствие с утверждённым проектом межевания для устранения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы), подп. 3¹ (однократно, для соблюдения требований ст. 11.9 ЗК РФ) и подп. 4 (для размещения объектов, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ) п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ — при соблюдении условий каждого из этих оснований. При этом действовали бы дополнительные запреты: итоговая площадь не должна превышать предельный максимальный размер, установленный градостроительным регламентом для зоны ТОД-3 (подп. 8 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ), а из присоединяемой части публичных земель не должен быть возможен самостоятельный участок без нарушения ст. 11.9 ЗК РФ (подп. 9 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ). Однако в вашей ситуации эти ограничения вторичны — исходный барьер в виде несовпадения зон делает перераспределение невозможным в принципе.

Наличие у вас только кадастрового плана соседнего участка (без выписки ЕГРН) само по себе не является препятствием: согласно п. 12 ст. 39.29 ЗК РФ, отсутствие в ЕГРН сведений о границах публичного участка не служит основанием для отказа в перераспределении. Но это не устраняет запрет, связанный с пересечением границ территориальных зон.

Пошаговые действия

  1. Откажитесь от плана перераспределения в текущей конфигурации. Подача заявления о перераспределении (ст. 39.29 ЗК РФ) в уполномоченный орган по имуществу и земельным отношениям муниципалитета приведёт к отказу со ссылкой на п. 7 ст. 11.9 и п. 2 ст. 85 ЗК РФ, а также на подп. 12 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (схема расположения разработана с нарушением требований к образуемым участкам).

  2. Рассмотрите альтернативные варианты увеличения площади:

    • Изменение границ территориальных зон — инициируйте внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) с целью включения интересующей части муниципального участка в зону ТОД-3. Это длительная процедура, требующая публичных слушаний и решения органа местного самоуправления, но только после такого изменения перераспределение станет принципиально возможным (при соблюдении остальных условий ст. 39.28–39.29 ЗК РФ).
    • Выкуп или аренда части муниципального участка как самостоятельного объекта — если из неё возможно образовать отдельный участок без нарушения ст. 11.9 ЗК РФ, вы можете обратиться за его предоставлением в общем порядке (торги либо без торгов при наличии оснований), но использовать его придётся в соответствии с ВРИ зоны ОД-2.
    • Комплексное развитие территории (КРТ) — если ваша территория попадает в границы КРТ, перераспределение возможно по подп. 1 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ в целях приведения границ в соответствие с утверждённым проектом межевания, однако это требует принятия соответствующего решения органом власти.

  3. Если решите добиваться изменения зонирования: обратитесь в орган местного самоуправления (администрацию муниципального образования) с заявлением о внесении изменений в ПЗЗ, приложив обоснование (градостроительную проработку, схему расположения участков). После утверждения изменений и совпадения зон подавайте заявление о перераспределении в порядке ст. 39.29 ЗК РФ с приложением схемы расположения участка (подп. 2 п. 3 ст. 39.29 ЗК РФ) либо при наличии утверждённого проекта межевания — с указанием его реквизитов (п. 1 ст. 39.29 ЗК РФ).

  4. При получении отказа (если всё же подадите заявление о перераспределении) — проверьте, чтобы решение было обоснованным и содержало указание на все основания отказа (п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ). Отказ можно оспорить в судебном порядке, однако с учётом прямого запрета п. 7 ст. 11.9 и п. 2 ст. 85 ЗК РФ перспективы такого оспаривания при несовпадении зон отсутствуют.