Можно ли на участке для ЛПХ с жилым домом построить магазин продуктов и какие разрешения нужны

Допустимость строительства магазина на участке ЛПХ: ключевое значение категории земель

Исходный ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» сам по себе не даёт права возводить магазин. Правовой режим определяется прежде всего категорией земель и тем, какой из двух типов участка ЛПХ у вас: приусадебный (в границе населённого пункта) или полевой (за границей).

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 07.07.2013 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (далее - Закон N 112-ФЗ) для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона N 112-ФЗ полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. Таким образом, размещение объектов некапитального строительства на земельных участках с видом разрешенного использования - ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках законодательством не предусмотрено.
— Письмо Росреестра от 13.02.2025 № 16-00248/25 (ст. 4 ФЗ № 112-ФЗ, полевой участок)

Из этой нормы следует: если ваш участок — полевой (за пределами границ населённого пункта), то он используется «исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нём зданий и строений». Строительство магазина там недопустимо в принципе, а постройка будет самовольной. На полевом участке торговать можно лишь продукцией, выращенной на самом участке, без создания магазина как объекта.

Федеральным законом от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" предусмотрено, что для ведения личного подсобного хозяйства может предоставляться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок), который используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений; параметры жилого дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства.
— п. 3 Постановления КС РФ от 14.11.2019 № 35-П (о содержании ст. 4 ФЗ № 112-ФЗ)

Эта норма касается именно приусадебного участка (в границах населённого пункта): на нём допускается возведение «производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений». Именно на такую конструкцию можно опереться, заявляя магазин как «иное здание», — но только при соблюдении градостроительного регламента, о чём ниже.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
— ст. 42 ЗК РФ

Обязанность использовать участок строго по целевому назначению подкреплена ответственностью.

Вывод. Разделение участков ЛПХ на приусадебный и полевой — решающее. Если участок в черте населённого пункта (приусадебный), путь к магазину открыт, но требует изменения/дополнения вида разрешённого использования по правилам землепользования и застройки. Если участок — полевой (за границей населённого пункта), строительство магазина невозможно без перевода земельного участка в земли населённых пунктов (через установление/изменение границ населённого пункта).

Изменение вида разрешённого использования: основной и условно разрешённый виды, публичные слушания

Размещение магазина на приусадебном участке возможно, только если градостроительный регламент вашей территориальной зоны допускает торговые объекты. Действующий ВРИ «ЛПХ» не относится к видам, предусматривающим торговлю, поэтому его необходимо изменить или дополнить.

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 2 1 . Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
   — п. 1, 3 ст. 37 ГрК РФ

Это означает: сначала нужно получить выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета и установить, к какой территориальной зоне относится участок и предусматривает ли регламент этой зоны вид «магазины» (или аналогичный — код 4.4 по классификатору ВРИ) в качестве основного либо условно разрешённого вида. Если магазин указан как основной вид — достаточно подать заявление о смене ВРИ (соблюдая регламент). Если магазин — условно разрешённый вид, применяется специальная процедура.

1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования может быть направлено в форме электронного документа, подписанного электронной подписью в соответствии с требованиями Федерального закона от 6 апреля 2011 года № 63-ФЗ "Об электронной подписи" (далее - электронный документ, подписанный электронной подписью). (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 472-ФЗ) 2. Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях
   — ч. 1, 2 ст. 39 ГрК РФ

Условно разрешённый вид требует решения органа местного самоуправления с проведением публичных слушаний/общественных обсуждений.

1. На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 455-ФЗ) 9. На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования
   — ч. 8, 9 ст. 39 ГрК РФ

Комиссия готовит рекомендации, глава местной администрации в течение трёх дней принимает решение о предоставлении разрешения или об отказе; решение публикуется и размещается на сайте муниципалитета. Расходы на организацию слушаний несёт заинтересованное лицо (ч. 10 ст. 39 ГрК РФ). Обращаться следует в комиссию по подготовке правил землепользования и застройки при местной администрации (заявление по форме, установленной администрацией, с приложением документов о правах на участок и градостроительного плана при его наличии).

Вывод. Юридический механизм легализации магазина — смена ВРИ через градостроительный регламент. Если «магазины» в вашей зоне условно разрешены — потребуется заявление в комиссию, публичные слушания (до 1 месяца) и решение главы администрации. Отказ можно обжаловать в суд (ч. 7 ст. 37 ГрК РФ).

Разрешение на строительство и экспертиза проектной документации

Магазин — объект капитального строительства нежилого назначения, поэтому для него действует разрешительный (а не уведомительный) порядок.

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) 3. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 243-ФЗ, от 30.12.2012 № 289-ФЗ, от 01.07.2017 № 135-ФЗ, от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 3 1 . (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 01.07.2021 № 275-ФЗ) 4. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка
   — ч. 2, 4 ст. 51 ГрК РФ

Магазин не относится к случаям, когда разрешение не требуется (он не жилой дом и не садовый дом), следовательно, разрешение на строительство обязательно. Выдаёт его орган местного самоуправления по месту нахождения участка (местная администрация).

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка
   — ч. 1 ст. 51 ГрК РФ

Разрешение подтверждает, помимо соответствия проектной документации, допустимость размещения объекта при данном виде разрешённого использования — то есть без предварительной смены ВРИ разрешение на строительство магазина не выдадут. Поэтому порядок действий последовательный: сначала смена/получение условно разрешённого ВРИ, затем — разрешение на строительство.

1. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 1) объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ) 2) дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ) 4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности
   — п. 4 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ

Небольшой одноэтажный магазин площадью до 1500 кв. м, не предназначенный для проживания и для производственной деятельности, попадает под исключение — экспертиза проектной документации не проводится. При этом для получения разрешения на строительство проектная документация всё равно готовится (ст. 48 ГрК РФ), а также требуется градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Вывод. Для магазина необходимо разрешение на строительство, выдаваемое местной администрацией после смены ВРИ. Для небольшого магазина (до 2 этажей, до 1500 кв. м, нежилого, без производственной деятельности) государственная/негосударственная экспертиза проекта не требуется, но проект и ГПЗУ подготовить придётся.

Требования к торговле и уведомление о начале деятельности

Торговля продуктами — предпринимательская деятельность, для которой помимо земельно-строительных согласований действуют специальные требования.

1. Юридические лица (в том числе иностранные юридические лица) , индивидуальные предприниматели обязаны уведомить о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности уполномоченный или уполномоченные в соответствующей сфере деятельности орган (органы) государственного контроля (надзора) (далее в настоящей статье - уполномоченный орган государственного контроля (надзора). (В редакции федеральных законов от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 31.07.2025 № 304-ФЗ) 1 1 . Иностранные юридические лица уведомляют о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности уполномоченный орган государственного контроля (надзора) при условии, если законодательством Российской Федерации запрет на осуществление данных видов предпринимательской деятельности иностранными юридическими лицами не установлен. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2025 № 304-ФЗ) 2. Уведомление о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности представляется юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, осуществляющими выполнение работ и услуг в соответствии с утвержденным Правительством Российской Федерации перечнем работ и услуг в составе следующих видов деятельности: 1) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 304-ФЗ) 2) предоставление бытовых услуг; 3) предоставление услуг общественного питания организациями общественного питания;
   — ч. 1, 2, 3, 9 ст. 8 ФЗ от 26.12.2008 № 294-ФЗ

Розничная торговля прямо поименована как вид деятельности, для которого требуется уведомить уполномоченный орган (Роспотребнадзор) о начале осуществления деятельности. Уведомление подаётся после регистрации ИП и постановки на учёт в налоговом органе, до начала фактической торговли, через Единый портал госуслуг. Неподача уведомления влечёт ответственность (ч. 9 ст. 8 ФЗ № 294-ФЗ, ст. 19.7.5-1 КоАП РФ).

Дополнительно, как условие законной торговли продуктами, применяются: регистрация в качестве ИП или организации, применение контрольно-кассовой техники (ФЗ от 22.05.2003 № 54-ФЗ), соблюдение санитарно-эпидемиологических требований к продовольственной торговле (ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ, СП 2.3.6.3668-20), требований пожарной безопасности, регистрация в системе ветеринарной сертификации «Меркурий» при обороте поднадзорной продукции животного происхождения. При торговле алкоголем — обязательная лицензия (запрещено без неё).

Вывод. Помимо «земельной» легализации магазин требует: регистрации ИП, уведомления Роспотребнадзора о начале розничной торговли (до старта продаж), ККТ, соблюдения санитарных и пожарных правил; при отдельных товарах (алкоголь, животноводческая продукция) — дополнительных разрешений/сертификации.

Риски нецелевого использования и самовольной постройки

Строительство и эксплуатация магазина без смены ВРИ влекут существенные правовые последствия.

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием , за исключением случаев, предусмотренных частями 2 , 2.1 и 3 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей
   — ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Использование участка ЛПХ под магазин без изменения ВРИ квалифицируется как нецелевое использование — штраф для гражданина от 0,5% до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 рублей (при отсутствии кадастровой стоимости — от 10 до 20 тысяч рублей).

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ

Здание магазина, возведённое на участке, чьё разрешённое использование не допускает такого строительства, либо без необходимого разрешения на строительство, является самовольной постройкой: на неё не возникает права собственности, её нельзя продать или сдать в аренду, использовать её не допускается, и она подлежит сносу за счёт возведшего её лица.

Также следует учитывать, что систематическое нецелевое использование участка может повлечь изъятие земельного участка у собственника (ст. 284, 285 ГК РФ), а за неуплату налогов с торговой деятельности — ответственность по НК РФ и ст. 14.1 КоАП РФ (деятельность без регистрации).

Вывод. Начало строительства и торговли до изменения ВРИ и получения разрешения на строительство создаёт риск штрафа (ст. 8.8 КоАП РФ) и сноса магазина как самовольной постройки за ваш счёт. Строить до легализации ВРИ не следует.

Альтернативный путь: некапитальный торговый объект и использование части жилого дома

Если смена ВРИ на «магазины» по ПЗЗ невозможна или нежелательна, существуют более простые варианты, каждый со своими ограничениями.

Вариант 1 — нестационарный торговый объект (НТО). Киоск/павильон без прочной связи с землёй не является объектом капитального строительства, на него не требуется ни разрешение на строительство, ни смена ВРИ в том же объёме. Однако размещение НТО регулируется схемой размещения нестационарных торговых объектов муниципалитета (ст. 10 ФЗ от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности») — как правило, НТО размещаются на публичных землях по договору; размещение НТО на частном участке ЛПХ для торговли также должно не противоречить целевому назначению участка, что для полевого участка исключено (см. выше), а на приусадебном — допустимо при отсутствии нарушения режима и регламента.

Вариант 2 — перевод части жилого дома в нежилое помещение. По ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилья для предпринимательской деятельности, если это не нарушает прав соседей и требований к жилым помещениям. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется по правилам ст. 22–23 ЖК РФ, если помещение не является частью жилого и к нему есть отдельный вход без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым. На земельном участке ЛПХ с жилым домом магазин в переведённой части дома требует соблюдения тех же градостроительных условий по назначению участка, что ограничивает применение при полевом участке.

Вывод. Если пройти основную процедуру (смена ВРИ + разрешение на строительство) не удаётся, реальная альтернатива — НТО по схеме муниципалитета либо организация торговой точки в переведённой в нежилой части дома (при наличии отдельного входа и приусадебном характере участка). Обе альтернативы также требуют соблюдения уведомительного порядка и санитарных требований.