Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите выписку из ЕГРН и проверьте, не отнесён ли участок к сельхозугодьям.
  2. 2
    Запросите в Росреестре или администрации района сведения об отнесении участка к сельхозугодьям.
  3. 3
    Если участок не сельхозугодье — уточните в администрации, допускает ли вид разрешенного использования «для дачного строительства»/«для дачного хозяйства» строительство жилого дома, и при положительном ответе подайте уведомление о планируемом строительстве.
  4. 4
    Укажите в уведомлении параметры дома по градрегламенту и ч. 2 ст. 23.1 ФЗ № 217-ФЗ.
  5. 5
    Дождитесь истечения срока — при отсутствии уведомления о несоответствии строительство считается согласованным.
  6. 6
    Если участок оказался сельхозугодьем — не начинайте строительство жилого дома.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на участок — проверить отметку об отнесении к сельскохозяйственным угодьям.
  • Правоустанавливающие документы на участок и документы о его образовании из земель товарищества.
  • Градостроительный регламент и правила землепользования и застройки территории товарищества.
  • Уведомление о планируемом строительстве жилого дома с параметрами дома.
  • Ответ администрации на уведомление либо подтверждение истечения срока без уведомления о несоответствии.

  • Срочно: первые шаги

    • До начала стройки проверьте по ЕГРН и документам, не относится ли участок к сельхозугодьям.
    • Не начинайте стройку, пока не подтверждено, что участок не сельхозугодье.

  • Сроки и риски

    • Проверьте до стройки, не относится ли участок к сельхозугодьям — иначе жилой дом запрещён.
    • Если участок — сельхозугодье, жилой дом признают самовольной постройкой, узаконить через суд не удастся.
    • Подайте уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию до начала работ.
    • Дождитесь истечения срока рассмотрения уведомления — молчание органа означает согласование.
    • Если росреестр отказал в регистрации только из-за записи «дачное строительство»: Отказ в регистрации только из-за записи «дачное строительство» неправомерен — обжалуйте.
    • Соблюдайте параметры дома по градрегламенту и ч. 2 ст. 23.1 ФЗ № 217-ФЗ — иначе отказ.

  • Чего не делать

    • Не начинайте строительство, пока не убедитесь, что участок не относится к сельскохозяйственным угодьям.
    • Не считайте запись «для дачного строительства» или «для дачного хозяйства» в ЕГРН препятствием — переоформлять ВРИ не нужно.
    • Не стройте дом без подачи уведомления о планируемом строительстве в местную администрацию.
    • Не начинайте работы, не дождавшись истечения срока рассмотрения уведомления без отказа.
    • Не возводите дом с параметрами, не соответствующими градостроительному регламенту и ч. 2 ст. 23.1 ФЗ № 217-ФЗ.
    • Не игнорируйте запрет п. 6 ст. 79 ЗК РФ: на сельхозугодьях жилой дом узаконить через суд не удастся.

  • Когда нужен адвокат

    • Если возник спор об отнесении участка к сельхозугодьям: Спор об отнесении участка к сельхозугодьям — нужен адвокат для запроса и анализа документов.
    • Если администрация отказала по мотиву «дачного» ВРИ: Отказ администрации в согласовании строительства по мотиву «дачного» ВРИ — обжалование через адвоката.
    • Если дом уже построен без уведомления: Дом уже построен без уведомления — риск самовольной постройки, нужна защита в суде.
    • Если росреестр отказал в регистрации жилого дома: Отказ Росреестра в регистрации жилого дома — адвокат готовит возражения и иск.

  • Альтернативные пути

    • При отказе со ссылкой только на «дачное строительство» в ЕГРН — обжалуйте отказ в суде.
    • При отнесении к сельхозугодьям рассмотрите перевод участка в иную категорию или обмен на участок вне сельхозугодий.
    • Проверьте градостроительный регламент и параметры дома по ч. 2 ст. 23.1 ФЗ № 217-ФЗ до подачи уведомления.

  • Региональные особенности

    • Запросите в местной администрации сведения, входил ли участок в сельхозугодья при образовании.
    • Уточните в Росреестре по вашему району, отнесён ли участок к сельскохозяйственным угодьям.
    • Проверьте градостроительный регламент вашего муниципалитета по предельным параметрам дома.
    • Уточните в местной администрации порядок подачи уведомления — лично, через МФЦ или Госуслуги.

  • Что уточнить, чтобы ответ стал точнее

    • Статус объединения в ЕГРЮЛ: СНТ/ДНП/ДНТ и его наименование по уставу

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником земельного участка площадью 8 соток, расположенного в границах садоводческого (ранее — дачного) некоммерческого объединения. Категория земель — земли сельскохозяйственного назначения. В ЕГРН в качестве вида разрешённого использования указаны формулировки «для дачного строительства» и «для дачного хозяйства». Указанные записи возникли до 01.01.2019, то есть до вступления в силу ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ, поэтому к отношениям применяются переходные положения ч. 7 ст. 54 данного закона. Из этого следует, что участок юридически признаётся садовым земельным участком, а садовый участок в силу п. 1 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ прямо допускает размещение жилого дома. Клиент намерен построить капитальный жилой дом для круглогодичного проживания и последующей регистрации по месту жительства, что требует прохождения уведомительного порядка, предусмотренного ст. 51.1 ГрК РФ.

Затронутые правоотношения:

  • Право собственности на земельный участок и его правовой режим (глава 17 ГК РФ, главы 3–4, 14 ЗК РФ) — определяет объём правомочий клиента по использованию участка, включая возможность возведения объектов капитального строительства.
  • Правовой режим садовых земельных участков после реформы 2019 года (ст. 3, 23, 23.1, 54 ФЗ № 217-ФЗ) — устанавливает равнозначность старых дачных ВРИ садоводству и прямо допускает размещение жилого дома на садовом участке.
  • Градостроительные отношения по строительству жилого дома (ст. 51, 51.1 ГрК РФ) — определяют, что на садовом участке разрешение на строительство не требуется, но действует уведомительный порядок, несоблюдение которого влечёт риск признания постройки самовольной.
  • Отношения по кадастровому учёту и регистрации права собственности на жилой дом (ФЗ № 218-ФЗ) — от них зависит возможность легализовать построенный дом и в дальнейшем оформить регистрацию по месту жительства.
  • Отношения по соблюдению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения (ст. 78, 79 ЗК РФ) — определяют ключевое ограничение: если участок относится к сельскохозяйственным угодьям, строительство жилого дома на нём запрещено независимо от ВРИ.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Формулировка ВРИ в ЕГРН. Записи «для дачного строительства» и «для дачного хозяйства» в силу ч. 7 ст. 54 ФЗ № 217-ФЗ считаются равнозначными садоводству, а участок признаётся садовым. Это обстоятельство снимает вопрос о необходимости изменения ВРИ или перевода земель ради строительства жилого дома.

  2. Отнесение участка к сельскохозяйственным угодьям. Это главная развилка: если участок образован из сельхозугодий (пашня, сенокос, пастбище, залежь, многолетние насаждения), то в силу п. 6 ст. 79 ЗК РФ и ч. 1 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ строительство жилого дома на нём не допускается. Если участок не относится к сельхозугодьям — ограничений нет. Факт отнесения устанавливается по сведениям ЕГРН или документам об образовании участка.

  3. Соблюдение уведомительного порядка строительства. Для строительства жилого дома на садовом участке разрешение не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), но необходимо направить уведомление о планируемом строительстве в орган местного самоуправления и получить подтверждение допустимости размещения либо дождаться истечения срока, после которого строительство считается согласованным (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ). Несоблюдение этого порядка влечёт риск квалификации дома как самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ.

  4. Соответствие параметров дома требованиям к объекту ИЖС. Дом должен соответствовать параметрам, установленным градостроительным регламентом и ч. 2 ст. 23.1 ФЗ № 217-ФЗ (этажность, высота, отступы). Несоответствие параметрам является законным основанием для отказа в согласовании строительства, но не связано с формулировкой ВРИ «для дачного строительства».

Приравнивается ли запись «для дачного строительства»/«для дачного хозяйства» к садовому участку и допускает ли она жилой дом

  1. Для целей применения в настоящем Федеральном законе, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства", "для дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками.
    — ч. 7 ст. 54 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Эта норма прямо отвечает на главный вопрос: записи «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства», стоящие в ЕГРН, законом признаются равнозначными новым видам использования («для ведения садоводства» и др.), а участок с таким видом использования является садовым земельным участком. То, что у вас в выписке «старая» формулировка, препятствием не является — переоформлять ВРИ или переводить землю ради этого не требуется.

  1. садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур , сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;
    — п. 1 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ

Садовый земельный участок по прямому указанию закона допускает размещение жилого дома наряду с садовым домом, хозпостройками и гаражом. То есть целевое назначение участка с ВРИ «для дачного строительства»/«для дачного хозяйства» строительство капитального жилого дома не исключает.

Вывод: запись в ЕГРН «для дачного строительства»/«для дачного хозяйства» не является основанием для отказа в строительстве жилого дома — наоборот, она приравнивает участок к садовому, а садовый участок прямо допускает размещение жилого дома.

Категория «земли сельскохозяйственного назначения» и ключевая развилка: сельскохозяйственные угодья

  1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений , научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) , ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд
    — п. 1 ст. 78 ЗК РФ

Земли сельхозназначения прямо допускают использование для ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. Поэтому сама по себе категория «земли сельскохозяйственного назначения» запрет на жилой дом на садовом участке не создаёт.

  1. Садовые земельные участки и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения. Не допускается образовывать садовые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями.
    — ч. 1 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ

Именно здесь проходит главная развилка, от которой зависит исход: садовый участок может быть образован из земель сельхозназначения, но только не из сельскохозяйственных угодий.

  1. Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
    — п. 6 ст. 79 ЗК РФ

Сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокос, пастбище, залежи, земли под многолетними насаждениями — п. 1 ст. 79 ЗК РФ) вообще не могут использоваться для строительства жилого дома на садовом участке. Поэтому: если ваш участок относится к сельскохозяйственным угодьям — строить жилой дом нельзя, и ни смена формулировки ВРИ, ни перевод в «садоводство» положения не исправят (потребуется перевод земель в иную категорию, что для сельхозугодий по общему правилу не допускается). Если участок не является сельхозугодьем (например, образован под дачное/садовое товарищество из земель, не относившихся к угодьям) — ограничения нет, и жилой дом строить можно.

Как проверить: заказать выписку из ЕГРН и посмотреть, указано ли отнесение к сельхозугодьям; при сомнении — запросить в Росреестре/администрации района сведения о том, входил ли участок в состав сельскохозяйственных угодий на момент его образования. Участок, поставленный на учёт как «садовый земельный участок» с ВРИ о дачном строительстве, по общему правилу из сельхозугодий не образовывался.

Вывод: категория сельхозназначения сама по себе не мешает жилому дому; запрет возникает только если участок относится к сельскохозяйственным угодьям — этот факт нужно установить по документам до начала строительства.

Порядок строительства: уведомление вместо разрешения, и обязанность использовать участок по назначению

  1. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек
    — ч. 17 ст. 51 ГрК РФ

На садовом земельном участке разрешение на строительство жилого дома не требуется — действует уведомительный порядок.

  1. Строительство, реконструкция жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей, относящихся к объектам капитального строительства, осуществляются при условии соблюдения требований части 3 статьи 23 настоящего Федерального закона, а также иных требований, установленных законодательством Российской Федерации.
    — ч. 1 ст. 23.1 ФЗ № 217-ФЗ

Строительство жилого дома на садовом участке закон допускает при условии использования участка по целевому назначению и иных требований законодательства.

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
— абз. 2 ст. 42 ЗК РФ

Это та обязанность, которую нельзя игнорировать: участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием. Поскольку участок признан садовым, размещение жилого дома этому назначению не противоречит — при соблюдении остальных требований (границы, параметры, отступы).

планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления либо ненаправление указанными органами в срок, предусмотренный частью 7 или пунктом 3 части 8 настоящей статьи, уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства
— ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ

Порядок такой: вы подаёте в администрацию (или через МФЦ/Госуслуги) уведомление о планируемом строительстве; в течение установленного срока орган должен либо подтвердить допустимость размещения, либо направить уведомление о несоответствии параметров или недопустимости размещения. Если орган молчит в срок — строительство считается согласованным, и вы вправе его вести. Параметры дома (этажность, высота, отступы) определяются градостроительным регламентом и должны соответствовать параметрам объекта ИЖС (ч. 2 ст. 23.1 ФЗ № 217-ФЗ).

Вывод: для строительства жилого дома на этом участке нужно направить в орган местного самоуправления уведомление и дождаться его результата (или молчаливого согласия); разрешение на строительство не требуется. Отказ возможен только по основаниям несоответствия параметрам/недопустимости размещения — но не из-за формулировки «дачное строительство» в ЕГРН.

Риски: самовольная постройка и снос, если строить с нарушением назначения

  1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
    — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Самовольной постройкой признаётся здание, возведённое на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта. Если участок окажется сельхозугодьем (см. блок 2), построенный без надлежащего согласования жилой дом будет квалифицирован именно так.

  1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
    — п. 3 ст. 222 ГК РФ

Вместе с тем самовольная постройка может быть узаконена (право собственности признано судом), но при обязательном условии: у лица должно быть право, допускающее строительство на нём данного объекта. Для сельхозугодий это условие не выполняется — узаконить жилой дом на сельхозугодьях не удастся.

Практический вывод по развилке: если участок — не сельхозугодье, и вы построили дом после надлежащего уведомления (или с молчаливым согласием органа), постройка самовольной не является, отказ в регистрации только со ссылкой на «дачное строительство» в ЕГРН неправомерен и обжалуется. Если участок — сельхозугодье, строительство не допускается вовсе: дом рискует быть признан самовольной постройкой со сносом за ваш счёт; до её признания право собственности не возникнет, использовать её нельзя.

Вывод: риск сноса/отказа в регистрации реален только для сельскохозяйственных угодий; при обычном садовом участке («дачное строительство») самовольной постройки при соблюдении уведомительного порядка не возникает, и регистрация жилого дома с последующей пропиской допустима.

Запись в ЕГРН «для дачного строительства» или «для дачного хозяйства» не препятствует строительству и регистрации жилого дома — в силу ч. 7 ст. 54 ФЗ № 217-ФЗ такой участок считается садовым, а садовый участок прямо допускает размещение жилого дома (п. 1 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ). Ключевое препятствие — если участок относится к сельскохозяйственным угодьям: тогда строительство жилого дома запрещено (п. 6 ст. 79 ЗК РФ); помимо этого отказ возможен по основаниям несоответствия параметрам или недопустимости размещения.

По формулировке ВРИ в ЕГРН. Виды разрешённого использования «для дачного строительства» и «для дачного хозяйства» законом признаны равнозначными садовому земельному участку (ч. 7 ст. 54 ФЗ № 217-ФЗ). Переоформлять ВРИ или переводить землю в другую категорию только из-за «старой» записи не требуется. Садовый земельный участок по прямому указанию п. 1 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ допускает размещение жилого дома наряду с садовым домом, хозпостройками и гаражом. Поэтому отказ в строительстве или регистрации дома только со ссылкой на формулировку «дачное строительство»/«дачное хозяйство» неправомерен.

По категории земель. Земли сельскохозяйственного назначения сами по себе допускают ведение гражданами садоводства для собственных нужд (п. 1 ст. 78 ЗК РФ), поэтому категория «земли сельхозназначения» запрет на жилой дом не создаёт. Однако садовые участки не могут быть образованы из сельскохозяйственных угодий (ч. 1 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ), а сельхозугодья не могут использоваться для строительства жилых домов на садовом участке (п. 6 ст. 79 ЗК РФ). Если ваш участок относится к сельскохозяйственным угодьям — строить жилой дом нельзя, и смена формулировки ВРИ это не исправит. Если участок не является сельхозугодьем — запрет, связанный с сельхозугодьями, не применяется; при этом сохраняются иные требования (параметры, градостроительный регламент, уведомительный порядок).

По порядку строительства. Разрешение на строительство жилого дома на садовом участке не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Действует уведомительный порядок: вы подаёте в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве, и если в установленный срок не поступит уведомление о несоответствии параметров или недопустимости размещения — строительство считается согласованным (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ). Отказ возможен только по основаниям несоответствия параметрам или недопустимости размещения объекта, но не из-за формулировки «дачное строительство» в ЕГРН.

По рискам. Если участок окажется сельхозугодьем, построенный жилой дом будет квалифицирован как самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК РФ), и узаконить его через суд не удастся, поскольку право на участок не будет допускать строительства данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Если участок не относится к сельхозугодьям и строительство велось с соблюдением уведомительного порядка — постройка самовольной не является, и отказ в регистрации только из-за «дачной» формулировки ВРИ неправомерен.

Пошаговые действия

  1. Проверьте, не относится ли участок к сельскохозяйственным угодьям. Закажите выписку из ЕГРН и посмотрите, указано ли отнесение к сельхозугодьям. При сомнении запросите в Росреестре или администрации района сведения о том, входил ли участок в состав сельскохозяйственных угодий на момент его образования. Это ключевой шаг до начала строительства.

  2. Если участок не является сельхозугодьем — подайте уведомление о планируемом строительстве жилого дома в орган местного самоуправления (администрацию) по месту нахождения участка — напрямую, через МФЦ или через Госуслуги. В уведомлении укажите параметры планируемого дома в соответствии с градостроительным регламентом и требованиями ч. 2 ст. 23.1 ФЗ № 217-ФЗ.

  3. Дождитесь результата рассмотрения уведомления. Если в установленный срок орган не направил уведомление о несоответствии параметров или недопустимости размещения — строительство считается согласованным, и вы вправе его вести (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ).

  4. После завершения строительства подайте уведомление об окончании строительства и оформите кадастровый учёт и регистрацию права собственности на жилой дом. При неправомерном отказе в регистрации со ссылкой на «дачное строительство» в ЕГРН — обжалуйте его в судебном порядке.

  5. Если участок относится к сельскохозяйственным угодьям — не начинайте строительство. В этом случае жилой дом на участке возводить нельзя (п. 6 ст. 79 ЗК РФ), а построенный объект будет признан самовольной постройкой с риском сноса за ваш счёт (п. 1 ст. 222 ГК РФ).