Можно ли изменить ВРИ участка, оформленного как дальневосточный гектар с ИЖС, на гостиничное или туристическое обслуживание для строительства гостевых домов и бань, и нужно ли заново подавать уведомление о планируемом строительстве?

Можно ли на «дальневосточном гектаре» сменить ВРИ с ИЖС на гостиничное/туристическое

Ключевой момент: для участков, предоставленных по ФЗ № 119-ФЗ, действует льготный порядок смены вида разрешённого использования, отличный от общего порядка ГрК РФ. Смена ВРИ на гектаре не требует ни «разрешения» на изменение, ни публичных слушаний — достаточно выбрать иной вид из тех, что допускает градостроительный регламент зоны (либо вообще любой вид, если регламента нет).

Земельный участок может использоваться гражданином, которому он предоставлен в безвозмездное пользование, для осуществления любой не запрещенной федеральным законом деятельности при соблюдении условий, предусмотренных настоящей статьей. 2. В случае, если для осуществления определенного вида деятельности федеральными законами предусмотрены какие-либо требования (получение специального разрешения (лицензии), членство в саморегулируемой организации, получение свидетельства саморегулируемой организации о допуске к определенному виду работ, наличие заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления соглашения о выполнении определенных работ, об оказании определенных услуг, направление в органы государственной власти уведомления о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, наличие регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и другие требования), гражданин вправе осуществлять на предоставленном ему в безвозмездное пользование земельном участке такой вид деятельности только при соблюдении указанных требований. 3. Разрешенное использование земельного участка, установленное до даты предоставления земельного участка гражданину в безвозмездное пользование, не является препятствием для выбора таким гражданином иного вида или иных видов разрешенного использования земельного участка по правилам, установленным настоящей статьей.
— ч. 1 ст. 8 ФЗ от 01.05.2016 № 119-ФЗ

Норма прямо разрешает любую не запрещённую федеральным законом деятельность, а значит, коммерческая сдача гостевых домиков в краткосрочный найм не запрещена как таковая — но только при соблюдении требований к конкретному виду деятельности (регистрация ИП, уведомление о начале деятельности, где это предусмотрено).

Разрешенное использование земельного участка, установленное до даты предоставления земельного участка гражданину в безвозмездное пользование, не является препятствием для выбора таким гражданином иного вида или иных видов разрешенного использования земельного участка по правилам, установленным настоящей статьей. При этом принятие решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка не требуется.
— ч. 3 ст. 8 ФЗ от 01.05.2016 № 119-ФЗ

Прежний ВРИ «ИЖС» не является препятствием для выбора иного вида: это прямо снимает ваш главный страх «не откажут ли, если участок предоставлялся под ИЖС». Решение об изменении ВРИ принимать не требуется — вы просто меняете вид в ЕГРН.

В случае, если земельный участок, предоставленный гражданину в безвозмездное пользование, расположен в границах территориальной зоны, применительно к которой утвержден градостроительный регламент, гражданин вправе использовать такой земельный участок в соответствии с любым видом или любыми видами разрешенного использования, предусмотренными данным регламентом, без каких-либо согласований и разрешений. При этом гражданин вправе использовать земельный участок в том числе в соответствии с условно разрешенным видом использования земельного участка без получения разрешения и проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
— ч. 4 ст. 8 ФЗ от 01.05.2016 № 119-ФЗ

Если участок находится в территориальной зоне с утверждённым градостроительным регламентом, вы вправе использовать его под любой вид, предусмотренный этим регламентом, — без согласований и разрешений, причём даже под условно разрешённый вид, без получения отдельного разрешения и без общественных обсуждений/публичных слушаний. Это самое важное отличие от обычного порядка.

В случае, если земельный участок, предоставленный гражданину в безвозмездное пользование, расположен в границах территории, применительно к которой не утвержден градостроительный регламент, гражданин вправе использовать такой земельный участок (за исключением случая, предусмотренного частью 6 настоящей статьи) в соответствии с любым видом или любыми видами разрешенного использования земельных участков независимо от принадлежности такого земельного участка к той или иной категории земель с учетом существующих ограничений прав на землю и возможности сочетания указанных видов разрешенного использования земельного участка с деятельностью, осуществляемой на смежных земельных участках. 5 1 .
— ч. 5 ст. 8 ФЗ от 01.05.2016 № 119-ФЗ

Если градостроительный регламент для территории не утверждён, вы вправе использовать участок под любой вид разрешённого использования независимо от категории земель (с учётом ограничений прав на землю и сочетаемости с деятельностью на смежных участках).

Для фона — общий (не применяемый к гектару напрямую) порядок ГрК РФ: изменение ВРИ осуществляется по градостроительному регламенту, а условно разрешённый вид — через публичные слушания по ст. 39 ГрК РФ.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
— п. 3 ст. 37 ГрК РФ

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
   — п. 1 ст. 37 ГрК РФ

Вывод по вопросу. Сменить ВРИ на гектаре с ИЖС на гостиничное/туристическое обслуживание можно, и в упрощённом порядке — без решения органа власти и без публичных слушаний, если нужный вид прямо предусмотрен градостроительным регламентом территориальной зоны. Факт первоначального предоставления участка «под ИЖС» препятствием не является. Рекомендуемый ВРИ — 4.7 «Гостиничное обслуживание» (основной вариант под гостевые домики с извлечением платы за временное проживание) либо 5.2.1 «Туристическое обслуживание» (если объекты позиционируются как туристическая инфраструктура); какой именно вид следует просить — зависит от того, какие виды внесены в градостроительный регламент вашей зоны в ПЗЗ конкретного муниципалитета.

Какой ВРИ выбрать: гостиничное 4.7 или туристическое 5.2.1

«Гостиничное обслуживание» охватывает именно вашу модель — размещение зданий, приносящих предпринимательскую выгоду от предоставления помещений для временного проживания (гостевые домики, сдаваемые приезжим).

Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления помещения для временного проживания в них, за исключением кодов расчета видов использования 04:097, 05:020, 05:022, 05:030 04:070 4.7 Объекты придорожного сервиса.
— п. 3.5 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336

Этот вид прямо описан как размещение гостиниц и иных зданий, используемых для извлечения предпринимательской выгоды из предоставления помещения для временного проживания. Для «двух двухэтажных гостевых домиков и бань, сдаваемых приезжим» это целевой ВРИ по содержанию.

Вывод по вопросу. Для «кемпинга» с платным размещением приезжих в отдельно стоящих домиках основной подходящий код — 4.7 «Гостиничное обслуживание»; код 5.2.1 имеет смысл выбирать, если по ПЗЗ вашего муниципалитета под туристическую деятельность отводится отдельная зона и в ней именно 5.2.1 стоит как основной. Решающий фактор — какой из этих кодов фактически включён в градостроительный регламент территории, где лежит участок (проверяется выпиской из ПЗЗ/ГПЗУ).

Какой разрешительный режим нужен для строительства гостевых домиков и бань

Уведомительный порядок по ст. 51.1 ГрК РФ действует только для объектов ИЖС и садовых домов — на гостевые домики и бани, предназначенные для коммерческой сдачи, он не распространяется.

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения:
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Уже полученное вами уведомление о планируемом строительстве выдано под «жилой дом для себя» (ИЖС) и не легитимирует строительство капитальных гостевых домиков/бань как объектов коммерческого найма: сфера ст. 51.1 ГрК РФ ограничена объектом ИЖС или садовым домом.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 224-ФЗ; от 22.10.2014 № 315-ФЗ) 5. Разрешение на строительство выдается в случае осуществления строительства, реконструкции: 1) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ) 2) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.12.2022 № 612-ФЗ) 3) объекта использования атомной энергии - Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом"; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 3 1 ) объекта космической инфраструктуры - Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос";
— ч. 4 ст. 51 ГрК РФ

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (и
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Объекты капитального строительства (двухэтажные домики и бани) возводятся на основании разрешения на строительство, которое выдаёт орган местного самоуправления по месту нахождения участка. Постройка без такого разрешения на ВРИ, не допускающем данный объект, квалифицируется как самовольная (ст. 222 ГК РФ) — с риском сноса.

Вывод по вопросу. После смены ВРИ на гостиничное обслуживание для капитальных гостевых домиков и бань потребуется разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ), а прежнее уведомление о планируемом строительстве ИЖС для этих целей не применяется — при смене объекта (вместо жилого дома — коммерческая гостиница) уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ подавать заново не требуется, так как оно в принципе не обслуживает данные объекты. Исключение — некапитальные объекты (модульные домики, глэмпинг без фундамента и прочной связи с землёй): на них разрешение на строительство не нужно, и их можно размещать как движимое имущество, но только в допустимом месте и без признаков самовольной постройки.

Нужно ли возвращать участок и не прекратится ли право при смене ВРИ

Смена вида разрешённого использования не влечёт возврата участка и не прекращает договор безвозмездного пользования. Основания прекращения договора перечислены в ст. 9 ФЗ № 119-ФЗ исчерпывающе, и изменение ВРИ среди них отсутствует.

Договор безвозмездного пользования земельным участком прекращается в судебном порядке в случаях, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации , а также в случае нарушения установленных лесным законодательством и настоящим Федеральным законом требований к использованию, охране, защите, воспроизводству лесов.
— ч. 5 ст. 9 ФЗ от 01.05.2016 № 119-ФЗ

Прекращение по суду возможно только в случаях, предусмотренных подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое использование), и при нарушении требований к использованию лесов. Иными словами, риск потери участка возникает не от смены ВРИ, а от использования участка не по выбранному ВРИ или с нарушением закона.

Договор безвозмездного пользования земельным участком считается прекратившим свое действие в случае, если гражданин, с которым заключен указанный договор, не подал в уполномоченный орган заявление о предоставлении такого земельного участка в собственность либо в аренду до дня истечения срока действия указанного договора.
— ч. 6 ст. 9 ФЗ от 01.05.2016 № 119-ФЗ

Участок теряется лишь если вы до истечения пятилетнего срока безвозмездного пользования не подадите заявление о предоставлении в собственность или аренду. Смена ВРИ на этот срок не влияет.

Гражданин, с которым в соответствии с настоящим Федеральным законом заключен договор безвозмездного пользования земельным участком, вправе до дня окончания срока действия указанного договора подать в уполномоченный орган заявление о предоставлении такого земельного участка в собственность или в аренду на срок до сорока девяти лет, а в отношении предоставленного в безвозмездное пользование лесного участка из состава земель лесного фонда заявление о предоставлении такого земельного участка в аренду на срок до сорока девяти лет. Указанное в настоящей части заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду не может быть подано ранее чем за шесть месяцев до дня окончания срока действия договора безвозмездного пользования таким земельным участком , за исключением случаев, предусмотренных частями 6 1 и 6 2 статьи 2 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 503-ФЗ , от 08.12.2020 № 413-ФЗ, от 29.12.2022 № 616-ФЗ) 1 1 .
— ч. 1 ст. 10 ФЗ от 01.05.2016 № 119-ФЗ

Через 4,5 года вы вправе оформить участок в собственность (бесплатно или, в ряде случаев, за плату) либо в аренду до 49 лет — при отсутствии оснований для отказа (ч. 8 ст. 10 ФЗ). Досрочное приобретение в собственность бесплатно предусмотрено, в частности, при наличии построенного объекта ИЖС, принадлежащего вам на праве собственности — эта льгота «привязана» к ИЖС, поэтому при переводе в чисто гостиничный режим и отказе от жилого дома её условия нужно проверять отдельно.

Вывод по вопросу. Участок возвращать не придётся: смена ВРИ не является основанием прекращения договора безвозмездного пользования. Право сохраняется, а право на участок вы реализуете в собственность/аренду в общем порядке по ст. 10 ФЗ № 119-ФЗ по истечении 4,5 лет (не ранее чем за 6 месяцев до окончания пятилетнего срока).

Порядок действий, куда обращаться и риски (ответственность)

Порядок смены ВРИ: поскольку решение об изменении ВРИ на гектаре принимать не требуется, фактический «перевод» оформляется внесением сведений в ЕГРН (уведомительно). Практически порядок таков: (1) получить выписку из ПЗЗ/градостроительный план (ГПЗУ) и убедиться, что нужный код (4.7/5.2.1) предусмотрен регламентом вашей зоны; (2) подать заявление о государственном кадастровом учёте изменений ВРИ в Росреестр — лично, через МФЦ или онлайн; (3) при необходимости — согласовать с уполномоченным органом (администрацией), который по ФЗ № 119-ФЗ обрабатывает заявления через ту же информационную систему. Заявление, как и заявление о предоставлении участка в собственность/аренду, можно подать через МФЦ.

Заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду подается или направляется в уполномоченный орган гражданином по его выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронного документа с использованием информационной системы или единого портала . Указанное заявление также может быть подано гражданином через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг или орган регистрации прав.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 01.05.2016 № 119-ФЗ

Ответственность за нецелевое использование наступает, если продолжать эксплуатировать участок под коммерческое размещение гостей при действующем ВРИ «ИЖС» либо застроить капитальными объектами без разрешения на строительство:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
— ст. 42 ЗК РФ

Помимо штрафа, нецелевое использование либо самовольная постройка даёт основание для изъятия участка у собственника (ст. 285 ГК РФ) — а до оформления в собственность это выражается в отказе в предоставлении участка и прекращении договора в судебном порядке (со ссылкой на ст. 45 ЗК РФ, ч. 5 ст. 9 ФЗ № 119-ФЗ).

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не в
— ст. 285 ГК РФ

Вывод по вопросу. Идите в администрацию (уполномоченный орган) или через МФЦ: сначала уточнить по ПЗЗ, какой из кодов (4.7 или 5.2.1) входит в градостроительный регламент вашей зоны, затем подать заявление о внесении изменений ВРИ в ЕГРН (через Росреестр/МФЦ), а для капитальных домиков и бань — получить разрешение на строительство. Основные причины отказа: выбранный ВРИ не предусмотрен градостроительным регламентом зоны, наличие ограничений прав на землю (ЗОУИТ, леса, охотугодья), а для строительства — отсутствие ПЗЗ либо несоответствие параметров регламенту. До завершения смены ВРИ и получения разрешения на строительство начинать коммерческую застройку нельзя — это создаёт риск штрафа по ст. 8.8 КоАП РФ, квалификации построек как самовольных (ст. 222 ГК РФ) и последующего изъятия/сноса.