Можно ли построить отдельный жилой дом на участке с видом разрешенного использования «для размещения блокированного жилого дома с участками» и узаконить его через уведомление о планируемом строительстве

Возможно ли построить отдельно стоящий жилой дом на участке с ВРИ «для размещения блокированного жилого дома»

Ключевой вопрос — что является объектом, допустимым при ВРИ «блокированная жилая застройка» (код 2.3 классификатора ВРИ), и отличается ли он от объекта ИЖС (код 2.1). Верховный Суд прямо разграничил эти объекты:

Для размещения жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок, может быть использован земельный участок с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка» (код вида разрешенного использования земельного участка − 2.3 согласно классификатору разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412)
— п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 13/2026

ВС РФ однозначно связывает участок с ВРИ «блокированная жилая застройка» именно с размещением блокированного жилого дома — то есть дома, соединённого с соседними общей боковой стеной без проёмов. Отдельно стоящий дом на одну семью, без общих стен с соседями, по своим характеристикам является объектом индивидуального жилищного строительства, а не домом блокированной застройки.

Различие объектов закреплено и в понятии дома блокированной застройки (п. 40 ст. 1 ГрК РФ), которое ВС разъясняет так:

дополнена пунктом 40, в котором определено, что дом блокированной застройки − жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. В результате внесенных в ГрК РФ изменений из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке. В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу этого федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

Из этого следует: дом блокированной застройки — это именно объект с общей боковой стеной (общими боковыми стенами) с другими жилыми домами. Планируемый клиентом отдельно стоящий дом (без общих стен, со своим входом и коммуникациями) под это определение не подпадает.

При этом закон требует соответствия застройки ВРИ участка:

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 2 1 . Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. 4. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4 1 . Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5.
— п. 2 ст. 37 ГрК РФ

Вывод: при действующем ВРИ «для размещения блокированного жилого дома с участками» возведение отдельно стоящего индивидуального жилого дома формально не соответствует разрешённому использованию участка. Обязательным является соответствие объекта виду разрешённого использования; «жилая» природа обоих видов (ИЖС и блокированная застройка) не устраняет их различия как самостоятельных ВРИ в классификаторе. Строить отдельно стоящий дом можно, но только после приведения ВРИ участка (или получения разрешения на условно разрешённый вид, если ИЖС отнесён к таковым в ПЗЗ) — см. следующие блоки. Окончательный вывод зависит от состава ПЗЗ для территориальной зоны участка.

Можно ли узаконить через уведомление о планируемом строительстве, и вправе ли администрация отказать

Уведомительный порядок по ст. 51.1 ГрК РФ по своей конструкции предназначен для объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов. При подаче уведомления застройщик обязан указать вид разрешённого использования земельного участка:

сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома); 6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка; 7) сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости; 7 1 ) сведения о договоре строительного подряда с использованием счета эскроу, включая сведения о лице, выполняющем работы по строительству объекта индивидуального жилищного строительства на основании такого договора (при строительстве объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" ); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.07.2024 № 187-ФЗ) 8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком; 9) способ направления застройщику уведомлений, предусмотренных пунктом 2 части 7 и пунктом 3 части 8 настоящей статьи. 1 1 .
— п. 5 ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Орган, рассматривающий уведомление (орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство; для земель населённых пунктов это, как правило, администрация муниципального образования), обязан в течение семи рабочих дней проверить в том числе допустимость размещения объекта «в соответствии с разрешённым использованием земельного участка»:

проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации;
— п. 1 ч. 7 ст. 51.1 ГрК РФ

в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве, за исключением случая, предусмотренного частью 8 настоящей статьи:
— абз. 1 ч. 7 ст. 51.1 ГрК РФ

Если размещение объекта не допускается по виду разрешённого использования участка, орган направляет уведомление о несоответствии. Это прямо предусмотрено как основание для отказа:

размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;
— п. 2 ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ

В таком уведомлении орган обязан указать установленный вид разрешённого использования земельного участка, в связи с которым не допускается строительство:

В уведомлении о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке должны содержаться все основания направления застройщику такого уведомления с указанием предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые установлены правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательных требований к параметрам объектов капитального строительства, которые установлены настоящим Кодексом, другими федеральными законами, действуют на дату поступления уведомления о планируемом строительстве и которым не соответствуют параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, указанные в уведомлении о планируемом строительстве, а также в случае недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке - установленный вид разрешенного использования земельного участка, виды ограничений использования земельного участка, в связи с которыми не допускается строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
— ч. 11 ст. 51.1 ГрК РФ

Таким образом, администрация вправе и по закону обязана направить уведомление о несоответствии, если придёт к выводу, что отдельно стоящий жилой дом не соответствует ВРИ «блокированная жилая застройка» (п. 2 ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ). «Узаконить» строительство отдельно стоящего дома простым уведомлением при несоответствующем ВРИ напрямую нельзя — сначала нужно привести ВРИ участка в соответствие (основной вид ИЖС либо условно разрешённый ИЖС). Формально застройщик вправе подать уведомление, но при сохранении ВРИ «блокированная застройка» велик риск уведомления о несоответствии по основанию недопустимости размещения объекта.

Если откажут — что делать: изменение ВРИ и условно разрешённый вид

Правильный путь — сначала привести ВРИ участка в соответствие с планируемой застройкой. Изменение ВРИ осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом (ПЗЗ):

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. 4. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4 1 . Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. 6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса. 7.
— п. 3 ст. 37 ГрК РФ

Это значит: если в территориальной зоне, где расположен участок, ПЗЗ установлен в качестве основного вида использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1), собственник вправе изменить ВРИ на ИЖС в уведомительном/заявительном порядке без публичных слушаний — после чего подать уведомление о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ).

Если же ИЖС в данной зоне отнесён к условно разрешённым видам, требуется получить разрешение на условно разрешённый вид использования в порядке ст. 39 ГрК РФ:

Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию
— ч. 1 ст. 39 ГрК РФ

Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях
— ч. 2 ст. 39 ГрК РФ

Решение принимает глава местной администрации на основании рекомендаций комиссии по итогам общественных обсуждений или публичных слушаний:

глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения
— ч. 9 ст. 39 ГрК РФ

Существенный практический риск: если отдельно стоящий дом уже возведён без соблюдения ВРИ и без надлежащего уведомления, администрация может квалифицировать его как самовольную постройку и потребовать сноса или приведения в соответствие:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ

Поэтому корректная последовательность: (1) проверить ПЗЗ для территориальной зоны участка — какой вид (основной/условно разрешённый) соответствует ИЖС; (2) при основном виде ИЖС — изменить ВРИ участка, затем подать уведомление о планируемом строительстве; (3) при условно разрешённом ИЖС — получить разрешение по ст. 39 ГрК РФ, затем подать уведомление; (4) только после получения уведомления о соответствии приступать к строительству. Строительство до устранения несоответствия ВРИ создаёт риск признания дома самовольной постройкой со сносом за счёт застройщика.

Вывод: отказ (уведомление о несоответствии) преодолевается не обжалованием как таковым, а приведением ВРИ в соответствие через ПЗЗ (основной вид) либо через разрешение на условно разрешённый вид (ст. 39 ГрК РФ); саму возможность этого определяет градостроительный регламент конкретной территориальной зоны.

Риски и ответственность при строительстве в нарушение ВРИ; обжалование отказа

До устранения несоответствия ВРИ строительство отдельно стоящего дома сопряжено с двумя группами рисков. Во-первых, административная ответственность за использование участка не в соответствии с разрешённым использованием:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Использование участка с ВРИ «блокированная жилая застройка» для размещения отдельно стоящего ИЖС образует состав ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (использование не по целевому назначению/разрешённому использованию), что влечёт штраф — при определённой кадастровой стоимости от 0,5 до 1% кадастровой стоимости, но не менее 10 000 руб. для граждан.

Во-вторых, гражданско-правовой риск признания дома самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) — цитируется в блоке 3 — с последствиями сноса и невозможностью зарегистрировать право собственности.

Обжалование самого уведомления о несоответствии: решение органа (уведомление о несоответствии указанных параметров/недопустимости размещения) может быть оспорено в суд в порядке главы 22 КАС РФ. Однако предметом такого спора является правомерность вывода органа о недопустимости размещения объекта при действующем ВРИ; если ВРИ участка действительно «блокированная жилая застройка», а в ПЗЗ для зоны не установлен вид ИЖС, перспектива оспаривания слабая — спор о ВРИ решается не в суде, а изменением ВРИ/получением условно разрешённого вида. Поэтому приоритетный путь — не обжалование, а приведение ВРИ в соответствие (блок 3).

Вывод: администрация вправе направить уведомление о несоответствии, если отдельно стоящий дом не соответствует ВРИ участка; при попытке строительства вопреки этому возникают риски штрафа по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ и признания дома самовольной постройкой. Целесообразно сначала изменить ВРИ (основной вид ИЖС по ПЗЗ) либо получить разрешение на условно разрешённый вид ИЖС (ст. 39 ГрК РФ), и лишь затем строить в уведомительном порядке.