Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите выписку ЕГРН и ГПЗУ, чтобы установить: участок в границах населённого пункта или нет.
  2. 2
    Проверьте в ПЗЗ и градостроительном регламенте, предусмотрены ли «магазины» и «склады» для вашей территориальной зоны.
  3. 3
    Если «магазины»/«склады» — основной вид, выберите его и подайте заявление о внесении ВРИ в ЕГРН.
  4. 4
    Если «магазины»/«склады» — условно разрешённый вид, подайте заявление в комиссию по землепользованию и застройке.
  5. 5
    Если хозпостройка капитальная и меняются её параметры, получите разрешение на реконструкцию после смены ВРИ.
  6. 6
    До приведения ВРИ в соответствие не начинайте торгово-складскую деятельность на участке.

Документы и доказательства

  • Выписка ЕГРН на участок: категория земель, ВРИ, границы населённого пункта.
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) из местной администрации.
  • Выписка из ПЗЗ и градостроительного регламента территориальной зоны: магазины и склады как основной или условно разрешённый вид.
  • Документы на хозпостройку: выписка ЕГРН, техплан, подтверждение капитальности.
  • Если планируется реконструкция капитальной хозпостройки с изменением параметров: Проектная документация на реконструкцию постройки под магазин-склад.
  • Если реконструкция постройки под магазин-склад потребует подтверждения соответствия обязательным требованиям: Заключения о соответствии санитарным, противопожарным и строительным требованиям.

  • Срочно: первые шаги

    • Не начинайте торговлю и складирование до изменения ВРИ — это штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
    • В местной администрации уточните ПЗЗ: «магазины» и «склады» — основной или условно разрешённый вид.
    • До переоборудования постройки получите разрешение на реконструкцию в местной администрации.

  • Сроки и риски

    • До начала торговли смените ВРИ: иначе штраф от 0,5 до 1% кадастровой стоимости, но не менее 10 000 руб.
    • Если ВРИ условно разрешённый — публичные слушания не более одного месяца, решение главы администрации в течение трёх дней.
    • Реконструкцию капитальной хозпостройки начинайте только после получения разрешения на строительство.
    • Решение об отказе в условно разрешённом ВРИ можно оспорить в суде.

  • Чего не делать

    • Не используйте участок и хозпостройку под магазин-склад до изменения ВРИ.
    • Не начинайте торгово-складскую деятельность при действующем ВРИ «ЛПХ».
    • Не считайте, что нахождение «в деревне» автоматически означает границы населённого пункта.
    • Не переоборудуйте капитальную постройку без разрешения на строительство.
    • Не выбирайте условно разрешённый ВРИ без разрешения комиссии и публичных слушаний.
    • Не игнорируйте риск штрафа по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ за нецелевое использование.

  • Когда нужен адвокат

    • Если участок за границами населённого пункта (полевой ЛПХ) — торговля и склады недопустимы, нужен адвокат.
    • Если «магазины» и «склады» в ПЗЗ отсутствуют вовсе — смена ВРИ невозможна без правки ПЗЗ, нужен адвокат.
    • Если виды предусмотрены как условно разрешённые — публичные слушания и отказ администрации, нужен адвокат.
    • Если хозпостройка капитальная и требует реконструкции — разрешение на строительство и риски отказа, нужен адвокат.
    • Если уже выявлено нецелевое использование по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ — штраф от 0,5 до 1 % кадастровой стоимости, нужен адвокат.
    • Если администрация отказала в условно разрешённом ВРИ — оспаривание в суде по п. 7 ст. 37 ГрК РФ, нужен адвокат.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте по выписке ЕГРН и ГПЗУ: в границах населённого пункта участок или нет.
    • Запросите в местной администрации градостроительный регламент вашей территориальной зоны.
    • Если «магазины» и «склады» — основные виды, выберите ВРИ и подайте заявление в Росреестр через МФЦ.
    • Если эти виды условно разрешённые — подайте заявление в комиссию по землепользованию при администрации.
    • Рассмотрите перевод участка в другую территориальную зону через публичные слушания по ПЗЗ.
    • Альтернатива: оставить ЛПХ и вести торговлю на другом участке с подходящим ВРИ.

  • Региональные особенности

    • Уточните, отнесены ли «магазины» и «склады» к основным или условно разрешённым видам.
    • Если виды основные — подайте заявление о выборе ВРИ в Росреестр через местный МФЦ.
    • Разрешение на реконструкцию хозпостройки получайте в местной администрации после смены ВРИ.
    • Убедитесь по выписке ЕГРН или ГПЗУ, входит ли участок в границы населённого пункта.

  • Что уточнить, чтобы ответ стал точнее

    • Форма собственности (единоличная/долевая), есть ли обременения, ипотека, аренда

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником земельного участка площадью 15 соток с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенного в деревне. На участке имеется хозяйственная постройка, к участку подведено электроснабжение и обустроен подъезд. Клиент намерен использовать участок и расположенную на нём постройку для размещения магазина и склада стройматериалов, то есть для осуществления торгово-складской деятельности. Действующий вид разрешённого использования «ЛПХ» такую деятельность не допускает, что влечёт необходимость его изменения, а также решения вопроса о правовом статусе хозпостройки и необходимости получения разрешительной документации на её реконструкцию.

Затронутые правоотношения:

  • Земельно-правовые (целевое назначение и разрешённое использование участка). Использование участка под магазин-склад при действующем ВРИ «ЛПХ» квалифицируется как использование не по целевому назначению и не в соответствии с разрешённым использованием, что прямо запрещено статьями 7 и 42 ЗК РФ и влечёт административную ответственность по статье 8.8 КоАП РФ.

  • Градостроительные (изменение вида разрешённого использования). Смена ВРИ возможна только в рамках градостроительного регламента территориальной зоны, в которой расположен участок, — через выбор основного вида (статья 14.4 ЗК РФ) либо через получение разрешения на условно разрешённый вид (статья 39 ГрК РФ). От того, каким видом в ПЗЗ предусмотрены «магазины» и «склады», зависит процедура и орган обращения.

  • Строительно-разрешительные (правовой статус хозпостройки и её реконструкция). Если хозпостройка является объектом капитального строительства, её переоборудование под магазин-склад с изменением параметров является реконструкцией и требует разрешения на строительство (статья 51 ГрК РФ). Такое разрешение подтверждает в том числе допустимость размещения объекта в соответствии с разрешённым использованием участка, поэтому оно может быть получено только после приведения ВРИ в соответствие с торгово-складской функцией.

  • Административно-деликтные (ответственность за нецелевое использование). Эксплуатация участка и постройки под магазин-склад без изменения ВРИ образует состав правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ, и создаёт риск привлечения к ответственности, а также последующего пресечения такой деятельности.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Расположение участка — в границах населённого пункта или за их пределами. От этого зависит, является ли участок приусадебным или полевым ЛПХ. Для приусадебного участка в границах населённого пункта изменение ВРИ на торгово-складской вид в принципе возможно при наличии такого вида в градостроительном регламенте. Для полевого участка на землях сельскохозяйственного назначения размещение объектов торговли недопустимо.

  2. Содержание градостроительного регламента территориальной зоны. Необходимо установить, предусмотрены ли в ПЗЗ для данной зоны виды разрешённого использования «магазины» и «склады» и в каком качестве — основном или условно разрешённом. Если такие виды отсутствуют вовсе, изменение ВРИ без внесения изменений в ПЗЗ невозможно.

  3. Капитальность хозпостройки. Если постройка прочно связана с землёй и её перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению, она является объектом капитального строительства, и её переоборудование под магазин-склад требует разрешения на реконструкцию. Если постройка некапитальная, она не может быть использована как полноценный торгово-складской объект без соблюдения строительных, санитарных и противопожарных требований.

  4. Наличие зарегистрированных прав на хозпостройку. Если постройка зарегистрирована как объект капитального строительства, её реконструкция и последующее изменение назначения требуют внесения изменений в ЕГРН. Если права на неё не оформлены, потребуется предварительное решение вопроса о легализации постройки.

  5. Соответствие планируемого объекта обязательным требованиям. Для магазина стройматериалов и склада обязательны соблюдение санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных требований к объектам торговли, что влияет на объём необходимых работ и документации после приведения ВРИ в соответствие.

Допустимо ли использовать участок ЛПХ под магазин-склад без изменения вида разрешённого использования

Нет. Правовой режим участка определяется его целевым назначением (категорией) и видом разрешённого использования, а использование не по ВРИ прямо запрещено.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
— п. 2 ст. 7 ЗК РФ

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
— абз. 2 ст. 42 ЗК РФ

Участок с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» предназначен для производства сельскохозяйственной продукции и личного потребления, а не для розничной торговли и складской деятельности. Соответственно, открытие магазина и склада стройматериалов на действующем ВРИ «ЛПХ» (и на участке, и в имеющейся хозпостройке) — это использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешённым использованием, что является нарушением, влекущим административную ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

При этом правовой режим зависит от того, где расположен участок:

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).".
— п. 1 ст. 4 ФЗ № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (в редакции ФЗ № 141-ФЗ)

Федеральным законом от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" предусмотрено, что для ведения личного подсобного хозяйства может предоставляться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок), который используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений; параметры жилого дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства. Жилой дом, как и земельный участок, используется для ведения личного подсобного хозяйства (статьи 4 и 6).
— п. 3 Постановления КС РФ от 14.11.2019 № 35-П

Исходя из этих норм, «в границах населённого пункта» (приусадебный) и «за пределами границ» (полевой) — это два разных правовых режима. Клиент указал, что участок «в деревне». Если участок фактически находится в границах населённого пункта (приусадебный ЛПХ), то на нём допустимо возведение производственных, бытовых и иных зданий строений и сооружений с соблюдением градостроительных регламентов — но торговая/складская деятельность всё равно требует изменения ВРИ. Если же участок расположен за границами населённого пункта на землях сельскохозяйственного назначения (полевой ЛПХ), то размещение объектов торговли на нём недопустимо в принципе, а строительство несельскохозяйственных объектов исключено.

Вывод: магазин и склад стройматериалов на участке с ВРИ «ЛПХ» без изменения вида разрешённого использования открывать нельзя. Требуется предварительно привести ВРИ участка в соответствие с планируемой торгово-складской функцией через градостроительный регламент.

Как изменить вид разрешённого использования: основной или условно разрешённый вид, куда обращаться

Изменение ВРИ возможно только в рамках градостроительного регламента (правил землепользования и застройки) той территориальной зоны, в которой находится участок.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
— п. 1 ст. 37 ГрК РФ

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
— п. 3 ст. 37 ГрК РФ

Поэтому первое, что нужно установить, — в какой территориальной зоне находится участок и какие виды использования для «магазин»/«склад» в ней предусмотрены: как основные, условно разрешённые или не предусмотрены вовсе.

Ветка А — «магазин/склад» указаны как основной вид. Тогда правообладатель выбирает их самостоятельно, без разрешений и согласований:

Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из установленных регламентами использования земель для соответствующих территориальной зоны, особо охраняемой природной территории или ее функциональной зоны (при наличии), лесничества выбирается правообладателем земельного участка без разрешений и согласований, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
— п. 1 ст. 14.4 ЗК РФ

Для выбора основного вида разрешенного использования земельного участка из видов разрешенного использования земельных участков, установленных регламентами использования земель, правообладатель земельного участка обязан направить заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка в орган регистрации прав. Направление указанного заявления не требуется в случае, если правообладатель земельного участка планирует или осуществляет его использование в соответствии с основным видом или видами разрешенного использования земельного участка, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка.
— п. 2 ст. 14.4 ЗК РФ

Здесь обращаться нужно в орган регистрации прав (Росреестр, через МФЦ) с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешённого использования. Если выбранный основной вид уже внесён в ЕГРН, отдельное заявление не требуется. ЛПХ как приусадебный участок расположен на землях населённых пунктов, где действует градостроительный регламент, поэтому этот путь для него реален при условии, что торгово-складской вид в регламенте зоны предусмотрен как основной.

Ветка Б — «магазин/склад» указаны как условно разрешённый вид. Тогда потребуется отдельная разрешительная процедура с общественными обсуждениями/публичными слушаниями:

В случае, если регламентами использования земель установлен условно разрешенный вид использования земельных участков, правообладатель земельного участка, за исключением арендатора земельного участка, вправе использовать земельный участок в соответствии с указанным видом только после предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в порядке, установленном федеральным законом, и внесения в отношении земельного участка сведений об указанном виде разрешенного использования земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости.
— п. 5 ст. 14.4 ЗК РФ

Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
— ч. 1 ст. 39 ГрК РФ

На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".
— ч. 9 ст. 39 ГрК РФ

Заявление подаётся в комиссию по землепользованию и застройке при администрации муниципального образования (разрешение принимает глава местной администрации на основании рекомендаций комиссии). Процедура включает публичные слушания сроком не более месяца (ч. 7 ст. 39 ГрК РФ), и только после положительного решения и внесения сведений в ЕГРН использование допустимо. Расходы на проведение слушаний несёт заявитель.

Вывод: порядок зависит от того, каким видом (основным или условно разрешённым) градостроительный регламент зоны допускает магазины/склады. При основном виде — достаточно заявления в Росреестр (через МФЦ) о внесении ВРИ в ЕГРН; при условно разрешённом — необходимо получить решение главы местной администрации через комиссию с публичными слушаниями. Если ни «магазины», ни «склады» в зоне не предусмотрены, смена ВРИ без внесения изменений в ПЗЗ невозможна.

Нужно ли оформлять разрешение на строительство/реконструкцию хозпостройки

Если хозпостройка является объектом капитального строительства (прочно связанным с землёй, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению), то её переоборудование под магазин-склад с изменением параметров является реконструкцией, требующей разрешения.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 373-ФЗ; от 03.08.2018 № 341-ФЗ; от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 1 1 . В случаях, предусмотренных частью 6 статьи 36 настоящего Кодекса, а также в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям к назначению и параметрам объекта капитального строительства, размещаемого на земельном участке, установленным в соответствии с федеральными законами, и допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с видами его разрешенного использования и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
— ч. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ

Разрешение на строительство выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, и оно подтверждает в том числе «допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием такого земельного участка». Это означает, что получение разрешения на строительство/реконструкцию возможно только после того, как ВРИ участка приведён в соответствие с торгово-складской функцией (блоки 1–2), — иначе застройщик не сможет подтвердить соответствие объекта разрешённому использованию.

Если же постройка не является объектом капитального строительства либо её переоборудование не затрагивает конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности и не изменяет параметры объекта капитального строительства, разрешение может не потребоваться — но в этом случае постройка, как правило, не может быть использована как полноценный магазин/склад с посещением покупателей и хранением материалов без соблюдения строительных, санитарных и противопожарных требований к торговым объектам.

Вывод: для использования капитальной хозпостройки как магазина-склада потребуется разрешение на реконструкцию (орган местного самоуправления), а оно, в свою очередь, будет выдано только при условии, что ВРИ участка допускает торгово-складское использование. Для магазина стройматериалов дополнительно обязательны санитарно-эпидемиологические, противопожарные требования и иные требования к объектам торговли (пожарная декларация, соблюдение СанПиН, при необходимости — уведомление о начале деятельности).

Ответственность и риски при использовании участка не по назначению

Использование участка и хозпостройки под магазин-склад без приведения ВРИ в соответствие — это административное правонарушение.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (размер штрафа)

Таким образом, при определённой кадастровой стоимости штраф для гражданина составит от 0,5 до 1 % кадастровой стоимости участка (но не менее 10 000 руб.); если кадастровая стоимость не определена — от 10 000 до 20 000 руб. Следует учитывать: при фактической торговой деятельности со стороны физического лица либо регистрации ИП/юрлица в отношении объекта возможна квалификация как деятельности юридического лица или должностного лица с существенно более высокими штрафами.

Кроме административной ответственности, систематическое использование участка не по целевому назначению, которое влечёт существенное снижение плодородия земель либо причинение вреда окружающей среде, создаёт риск принудительного прекращения права собственности в порядке ст. 284, 285 ГК РФ (изъятие участка у собственника по решению суда). Аналогичные последствия предусмотрены земельным законодательством для земель, используемых с нарушением требований.

Вывод: до завершения процедуры изменения ВРИ и оформления надлежащих разрешений начало торгово-складской деятельности на участке ЛПХ недопустимо и влечёт административную (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ), а при отягчающих обстоятельствах — гражданско-правовую ответственность вплоть до изъятия участка (ст. 284, 285 ГК РФ). Начинать деятельность следует только после внесения изменений в ЕГРН и получения необходимых разрешений/согласований.

Использовать участок с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства» и находящуюся на нём хозпостройку под магазин-склад стройматериалов без предварительного изменения ВРИ нельзя — это будет квалифицировано как использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешённым использованием (п. 2 ст. 7, абз. 2 ст. 42 ЗК РФ) и повлечёт административную ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Прежде всего необходимо определить, в границах населённого пункта или за его пределами находится участок. То, что участок расположен «в деревне», само по себе не означает, что он входит в границы населённого пункта, — это отдельный юридический факт, который следует подтвердить по выписке ЕГРН или ГПЗУ. Если по этим документам участок находится в границах населённого пункта, он относится к приусадебным участкам ЛПХ (п. 1 ст. 4 ФЗ № 112-ФЗ — норма, подлежащая проверке применительно к конкретному участку). На таком участке допускается возведение производственных, бытовых и иных зданий, строений и сооружений (п. 3 Постановления КС РФ от 14.11.2019 № 35-П). При этом требование об изменении вида разрешённого использования для торговой и складской деятельности следует не из названного Постановления, а из общих норм: использование участка должно соответствовать целевому назначению и разрешённому использованию (п. 2 ст. 7, абз. 2 ст. 42 ЗК РФ), а изменение ВРИ осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом (п. 3 ст. 37 ГрК РФ). Если же участок находится за границами населённого пункта на землях сельскохозяйственного назначения (полевой ЛПХ), то по общему правилу размещение объектов торговли на нём не предусмотрено.

По общему правилу изменение ВРИ осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны (п. 3 ст. 37 ГрК РФ); для земель, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, действует особый порядок — решение об изменении ВРИ принимается в соответствии с федеральными законами (п. 5 ст. 37 ГрК РФ). Если «магазины» или «склады» предусмотрены в ПЗЗ как основной вид разрешённого использования, вы вправе выбрать его самостоятельно, без разрешений и согласований (п. 1 ст. 14.4 ЗК РФ), после чего необходимо направить заявление о внесении сведений о выбранном ВРИ в ЕГРН в орган регистрации прав — Росреестр через МФЦ (п. 2 ст. 14.4 ЗК РФ). Если такие виды указаны как условно разрешённые, потребуется получить разрешение на условно разрешённый вид использования: заявление подаётся в комиссию по землепользованию и застройке при администрации муниципального образования, проводятся общественные обсуждения или публичные слушания сроком не более одного месяца, после чего глава местной администрации принимает решение в течение трёх дней со дня поступления рекомендаций комиссии (ч. 1, 7, 9 ст. 39 ГрК РФ). Использовать участок по условно разрешённому виду можно только после получения такого разрешения и внесения сведений в ЕГРН (п. 5 ст. 14.4 ЗК РФ). Если ни «магазины», ни «склады» в градостроительном регламенте зоны не предусмотрены, смена ВРИ без внесения изменений в ПЗЗ невозможна.

Если хозпостройка является объектом капитального строительства, её переоборудование под магазин-склад с изменением параметров является реконструкцией и требует разрешения на строительство, которое выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения участка (ч. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ). Такое разрешение подтверждает в том числе допустимость размещения объекта в соответствии с разрешённым использованием участка, поэтому получать его следует только после приведения ВРИ в соответствие с торгово-складской функцией.

До изменения ВРИ начинать торговую или складскую деятельность нельзя: за использование участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешённым использованием предусмотрен штраф для граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 рублей, а если кадастровая стоимость не определена — от 10 000 до 20 000 рублей (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ). При осуществлении деятельности в статусе ИП или юридического лица штрафы существенно выше.

Пошаговые действия

  1. Получите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) или выписку из правил землепользования и застройки в администрации муниципального образования по месту нахождения участка, чтобы установить территориальную зону и перечень основных, условно разрешённых и вспомогательных видов использования для неё.

  2. Определите, каким видом разрешённого использования допускается «магазин» или «склад» в вашей территориальной зоне:

    • если это основной вид — подайте в Росреестр через МФЦ заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешённого использования (п. 2 ст. 14.4 ЗК РФ);
    • если это условно разрешённый вид — подайте заявление о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования в комиссию по землепользованию и застройке при администрации муниципального образования (ч. 1 ст. 39 ГрК РФ). Участвуйте в общественных обсуждениях или публичных слушаниях (срок — не более одного месяца). Решение принимает глава местной администрации в течение трёх дней со дня поступления рекомендаций комиссии (ч. 9 ст. 39 ГрК РФ). После получения положительного решения внесите сведения о новом ВРИ в ЕГРН (п. 5 ст. 14.4 ЗК РФ).

  3. После изменения ВРИ обратитесь в орган местного самоуправления по месту нахождения участка за разрешением на реконструкцию хозпостройки под магазин-склад, если постройка является капитальной и её переоборудование затрагивает конструктивные характеристики (ч. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ). Подготовьте проектную документацию и иные документы, необходимые для получения разрешения.

  4. При отказе в предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования либо в выдаче разрешения на строительство вы вправе оспорить такое решение в судебном порядке (п. 7 ст. 37 ГрК РФ).

  5. Только после внесения нового ВРИ в ЕГРН и получения разрешения на реконструкцию (если оно требуется) приступайте к использованию помещения как магазина-склада стройматериалов, обеспечив соблюдение санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных требований к объектам торговли.