Вопрос

Изменение вида разрешённого использования земли

Можно ли на участке сельхозназначения с ВРИ дачное строительство организовать глэмпинг для коммерческой деятельности

Здравствуйте! У меня участок в Подмосковье. Категория земли: сельхозназначение, ВРИ: дачное строительство — разрешено возведение жилого дома с регистрацией. Подскажите, можно ли там поставить глэмпинг и заниматься коммерческой деятельностью? Из документов: в выписке ЕГРН указан именно такой ВРИ, но про коммерцию ни слова.

Вопрос №75956Ответы: 1

12.06.2026

Нейроадвокат

15:4012.06.2026

Изменение вида разрешённого использования земли Нужен документ

Земельный участок пользователя относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, что является ключевым фактором, определяющим правовой режим его использования. В силу прямого указания закона, земли данной категории имеют строго целевое назначение — сельскохозяйственное производство, и их эксплуатация для иных целей допускается только в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом.

Вид разрешенного использования участка — «дачное строительство» (фактически устаревший ВРИ, который в настоящее время обычно заменен на «ведение садоводства»). Этот ВРИ предполагает возможность возведения жилого дома, пригодного для постоянного проживания и регистрации, а также хозяйственных построек. Однако он не включает в себя право на осуществление предпринимательской деятельности, в том числе по оказанию туристических услуг. Размещение глэмпинга представляет собой коммерческую деятельность по временному размещению туристов, что не соответствует ни категории земель, ни установленному ВРИ.

С юридической точки зрения, планируемая пользователем деятельность (глэмпинг) является предпринимательской и подпадает под понятие использования земельного участка не по целевому назначению. Для законного размещения глэмпинга необходимо изменение правового режима участка: либо перевод земель из категории сельскохозяйственного назначения в другую категорию (например, земли рекреационного назначения), либо, как минимум, изменение ВРИ на тот, который допускает туристическое обслуживание (например, «туристическое обслуживание», «гостиничное обслуживание»). При этом следует учитывать, что земли сельскохозяйственного назначения имеют особую охрану, и произвольное изменение их целевого использования для коммерческих целей, не связанных с сельским хозяйством, как правило, невозможно без специальных процедур.

Юридически значимым обстоятельством является то, что отсутствие в ЕГРН указаний на коммерческое использование не является случайностью, а отражает принцип разрешительного порядка использования земли: можно делать только то, что прямо разрешено законом и правоустанавливающими документами. Любая деятельность, выходящая за рамки разрешенного использования, является нарушением земельного законодательства и влечет административную ответственность, вплоть до принудительного прекращения прав на участок.

Особое внимание следует обратить на то, что в Московской области могут действовать региональные и муниципальные нормативные акты, регулирующие размещение некапитальных строений (к которым часто относятся объекты глэмпинга) на землях сельхозназначения. Однако, такие акты не могут отменить федеральный запрет на нецелевое использование земли, а могут лишь уточнять порядок размещения объектов в строго установленных законом случаях (например, для сельскохозяйственной деятельности, такой как пчеловодство или выпас скота). Размещение же именно туристического объекта (глэмпинга) с извлечением коммерческой прибыли, как правило, не подпадает под какие-либо исключения.

Ключевым для разрешения вашего вопроса является установление точного правового режима земельного участка. Вид разрешенного использования «дачное строительство» на землях сельскохозяйственного назначения предполагает использование участка для возведения жилого дома с правом регистрации, а не для коммерческой деятельности, и не включает в себя размещение глэмпинга. Прямое размещение глэмпинга и ведение предпринимательской деятельности на таком участке без изменения его правового статуса будет являться нарушением, ответственность за которое предусмотрена КоАП РФ.

Для начала необходимо определить, допускает ли вообще действующее законодательство ведение деятельности, связанной с туризмом, на землях сельскохозяйственного назначения. Законодатель ввел такую возможность. В силу статьи 77 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут включать в свой состав в том числе земельные участки, занятые некапитальными строениями, сооружениями, предназначенными для оказания услуг в сфере сельского туризма.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются ... объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, предназначенными для оказания услуг в сфере сельского туризма.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 77

Это означает, что закон принципиально допускает размещение таких объектов, как глэмпинг (который часто представляет собой некапитальные строения — палатки, домики на сваях, модульные конструкции) в составе земель сельскохозяйственного назначения. Однако данная норма не делает это безусловным правом для любого участка — она лишь определяет, что такие земли могут включать подобные объекты. Ключевым является соответствие конкретного участка установленным для него видам разрешенного использования.

Ваш вид разрешенного использования — «дачное строительство». Его правовой режим раскрывается через общие нормы об использовании земель сельскохозяйственного назначения. Согласно статье 78 Земельного кодекса РФ, эти земли могут использоваться для сельскохозяйственного производства, а также для иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд: гражданами, которые ведут личные подсобные хозяйства, а также ведут садоводство или огородничество для собственных нужд; крестьянскими (фермерскими) хозяйствами с образованием и без образования юридического лица; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организа
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 78

Как видно, «ведение дачного строительства» как таковое не подпадает под перечень целей использования, прямо указанных в этой статье, если оно не направлено на сельскохозяйственное производство или ведение садоводства/огородничества для собственных нужд. Исторически сложившийся ВРИ «дачное строительство» предполагал возведение жилого дома для отдыха, но не коммерческую деятельность по оказанию услуг размещения туристам. Следовательно, размещение глэмпинга как коммерческого объекта временного размещения для туристов не охватывается данным ВРИ.

Важно отметить, что если ваш участок включает в свой состав сельскохозяйственные угодья (пашню, сенокос, пастбище и т.д.), то на них действует особый режим охраны. Статья 79 Земельного кодекса РФ устанавливает приоритет их использования и прямой запрет на использование для строительства, не связанного с сельским хозяйством.

Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 79

Если на вашем участке имеются сельскохозяйственные угодья, размещение на них даже некапитальных строений глэмпинга будет категорически запрещено. Данный запрет распространяется и на строительство в рамках садоводства, что косвенно подтверждает суровый подход к освоению таких земель.

Поскольку ваш текущий ВРИ не предусматривает коммерческой деятельности, для размещения глэмпинга потребуется его изменение. Порядок изменения видов разрешенного использования для земель сельскохозяйственного назначения регулируется Земельным кодексом. Статья 14.2 ЗК РФ прямо устанавливает, что такое изменение подчиняется особому порядку, установленному федеральным законом.

Вид или виды разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, за исключением садовых и огородных земельных участков, а также земельных участков общего назначения, расположенных в границах территорий ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, устанавливаются и изменяются в соответствии с федеральным законом.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 14.2

Таким образом, вы не можете просто обратиться в администрацию с заявлением о смене ВРИ. Порядок изменения таких видов для земель сельхозназначения (не являющихся садовыми/огородными) более сложный и, скорее всего, потребует либо изменения Правил землепользования и застройки, либо процедуры, установленной Федеральным законом № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако, как следует из самого закона, его действие не распространяется на участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также на садовые и огородные земельные участки.

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона ... Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для виноградарства и (или) производства продукц
— Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 1

Если ваш участок с ВРИ «дачное строительство» подпадает под исключение (как участок, предназначенный для садоводства или ЛПХ), то процедура изменения ВРИ может быть упрощена. Но если он является «классическим» участком сельхозназначения, то изменение ВРИ, вероятно, будет возможно только при условии его перевода в другую категорию или включения соответствующего ВРИ в правила землепользования и застройки.

Статья 14.4 ЗК РФ, которая вступит в силу с 01.03.2026, закрепляет общий принцип свободы выбора основных и вспомогательных видов разрешенного использования, если они установлены градостроительным регламентом.

Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из установленных регламентами использования земель для соответствующих территориальной зоны, особо охраняемой природной территории или ее функциональной зоны (при наличии), лесничества выбирается правообладателем земельного участка без разрешений и согласований, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 14.4

Однако, во-первых, эта норма пока не действует. Во-вторых, для земель сельскохозяйственного назначения градостроительные регламенты часто не устанавливаются или устанавливают очень ограниченный перечень ВРИ. Поэтому рассчитывать на свободный выбор коммерческого ВРИ не приходится.

Отдельно следует рассмотреть норму статьи 14.3 ЗК РФ, которая говорит о вспомогательных видах разрешенного использования и возможности возведения некапитальных строений для обеспечения строительства. В контексте вашего запроса эта норма не применима, так как размещение глэмпинга не является мерой обеспечения строительства, а представляет собой самостоятельный вид коммерческой деятельности.

Последствия использования участка не по целевому назначению являются суровыми. Статья 8.8 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за использование земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием... влечет наложение административного штрафа...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 8.8

Если вы начнете эксплуатировать глэмпинг на участке с ВРИ «дачное строительство», это будет квалифицировано как использование не по целевому назначению. Размер штрафа для граждан составляет от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тысяч рублей; для должностных лиц и предпринимателей — значительно выше. Кроме того, статьей 74 Земельного кодекса РФ установлена общая ответственность за земельные правонарушения.

Лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность в порядке, установленном законодательством.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 74

Помимо штрафа, это не освобождает вас от обязанности устранить нарушение и возместить вред, если он будет причинен (ст. 74 ч.2 ЗК РФ). На практике это может означать демонтаж глэмпинга за ваш счет.

Что касается особых правил Московской области — в предоставленном контексте НПА такие правила отсутствуют. Подобные нормы, как правило, содержатся в региональных законах о землепользовании, обороте земель или развитии туризма. Вам необходимо обратиться к Закону Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» и местным правилам землепользования и застройки того муниципального образования, где находится участок. В них могут быть установлены более конкретные требования к размещению объектов сельского туризма (агротуризма) на землях сельхозназначения, включая глэмпинги.

Итоговый вывод: Размещение глэмпинга и ведение коммерческой деятельности на вашем участке с ВРИ «дачное строительство» в текущем правовом статусе недопустимо и влечет административную ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ. Для легализации такой деятельности необходимо изменить вид разрешенного использования участка на тот, который допускает размещение объектов рекреационного и туристического назначения, в частности «сельскохозяйственное использование» с возможностью ведения сельского туризма или на «туристическое обслуживание», если это допускается градостроительными регламентами для данной территориальной зоны. Процедура изменения сложна и требует предварительного выяснения, относится ли ваш участок к сельскохозяйственным угодьям (ст. 79 ЗК РФ) и подпадает ли он под исключения из ФЗ № 101-ФЗ. Рекомендуется обратиться к региональным и местным нормативным актам Московской области и к кадастровому инженеру для уточнения статуса участка.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

В текущем правовом статусе земельного участка (категория «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «дачное строительство») размещение глэмпинга и ведение на его основе коммерческой деятельности незаконно. Такая деятельность квалифицируется как использование земли не по целевому назначению и влечёт административный штраф, а также обязанность демонтировать объекты. Единственным законным способом реализовать проект является изменение вида разрешенного использования на допускающий сельский туризм (например, «туристическое обслуживание») после подтверждения допустимости такого изменения исходя из состава участка и местных градостроительных регламентов.

Необходимые документы и доказательства

Выписка из ЕГРН, подтверждающая категорию земель, вид разрешенного использования и площадь участка.
Ответ администрации о наличии/отсутствии утверждённого градостроительного регламента для данной зоны и допустимых видах разрешенного использования.
Заключение кадастрового инженера или акт обследования, фиксирующий отсутствие на участке сельскохозяйственных угодий и характеристик объекта как некапитального строения.
Планируемое описание глэмпинга (эскиз, технические характеристики), подтверждающее его некапитальный характер и соответствие целям сельского туризма.
Копия заявления об изменении ВРИ с отметкой о приёме – для фиксации начала процедуры в случае последующих споров.

Риски и ответственность

За использование участка не по целевому назначению (размещение глэмпинга до изменения ВРИ) наступает административная ответственность по статье 8.8 КоАП РФ. Штраф для граждан составит от 0,5% до 1% кадастровой стоимости участка (но не менее 10 000 рублей), для индивидуальных предпринимателей – от 1,5% до 2% кадастровой стоимости (не менее 100 000 рублей). Одновременно выдаётся предписание об устранении нарушения.
При неисполнении предписания штраф налагается повторно, а муниципалитет вправе обратиться в суд с иском о принудительном демонтаже объекта за ваш счёт, а при злостном нарушении – о прекращении права собственности.
Если участок включает сельскохозяйственные угодья, любое строительство (в том числе временных строений) незаконно, а попытки изменить ВРИ на туристический будут блокироваться на уровне земельного надзора; в таком случае никакая легализация невозможна без предварительного перевода угодий в другую категорию земель.

Порядок действий при изменении ВРИ

Уточните в администрации, отнесён ли участок к садовым или огородным (для которых упрощённая схема) или к «классическим» землям сельхозназначения со специальным порядком по Федеральному закону № 101-ФЗ.
Если участок не является садовым и действие закона № 101-ФЗ на него распространяется, необходимо обратиться в департамент земельных отношений Московской области для получения разъяснения о возможности установления нового ВРИ – в большинстве случаев потребуется инициатива по внесению изменений в ПЗЗ.
В случае необходимости проведения публичных слушаний организовать сбор предложений от жителей и предпринимателей, обосновывающих использование участка в рекреационных целях.
После утверждения нового ВРИ в ПЗЗ подать заявление в Росреестр об учёте изменений – с этого момента коммерческая деятельность станет законной, но только при условии соблюдения всех строительных и санитарных требований к объектам временного проживания.

Когда нужен адвокат

Если получен отказ администрации в изменении ВРИ или возбуждено дело об административном правонарушении – для защиты интересов и оспаривания решений требуется квалифицированная правовая помощь.
При выявлении факта отнесения участка к особо ценным сельхозугодьям либо при отсутствии утверждённого градостроительного регламента, когда без содействия адвоката невозможно инициировать перевод земель или внесение изменений в ПЗЗ.
На этапе оформления глэмпинга, если деятельность сопряжена с инвестиционными договорами или партнёрством, – для минимизации рисков нарушения законодательства о торговле и оказании услуг, а также при получении предписаний от Роспотребнадзора или МЧС.