Земельный участок принадлежит матери на праве собственности и имеет вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). На участке расположен жилой дом 1970-х годов постройки, также оформленный в собственность матери. Дом фактически не эксплуатируется, и планируется его полный снос с последующим возведением нового жилого строения.
Юридически значимая ситуация складывается из двух этапов: прекращение существования старого объекта (снос) и создание нового объекта капитального строительства (строительство). Каждый этап подчиняется самостоятельным правилам публичного (градостроительного) и гражданского законодательства, а также законодательства о государственной регистрации недвижимости.
По этапу сноса (прекращение существования объекта недвижимости):
Снос жилого дома представляет собой демонтаж (разрушение) объекта капитального строительства, влекущий его физическое исчезновение. Поскольку дом поставлен на государственный кадастровый учёт и право собственности на него зарегистрировано (имеются свидетельство и выписка из ЕГРН), юридически значимым фактом является не сам физический снос, а прекращение существования объекта недвижимости как такового. Это влечёт снятие дома с кадастрового учёта и погашение записи о праве собственности в ЕГРН. Именно для фиксации этого факта (подтверждения, что дома больше нет) и требуется участие кадастрового инженера, который составит акт обследования.
В отношении необходимости получения разрешительных документов на снос (уведомления или разрешения) — ситуация относится к сносу объекта ИЖС, расположенного на частном земельном участке. В настоящее время действует уведомительный порядок сноса, установленный градостроительным законодательством. Юридически значимым обстоятельством является то, что снос планируется добровольный (не аварийный, не вынужденный в связи с госнуждами) и дом не признан объектом культурного наследия. Если у органа местного самоуправления нет оснований для запрета сноса (это гипотетические случаи, связанные с безопасностью или статусом дома), то разрешение на снос не требуется, однако необходимо направить уведомление о планируемом сносе.
Отдельный вопрос — разработка проекта или технического плана сноса. Для объекта ИЖС (жилой дом на отдельном участке) подготовка проекта организации работ по сносу (ПОС) и его утверждение не требуются, если снос не затрагивает соседние строения, инженерные сети и не представляет опасности. Проектная документация в данном контексте может потребоваться только в рамках нового строительства, но не для самого демонтажа. Однако если дом имеет общие стены с соседним или расположен в охранной зоне инженерных сетей, может потребоваться согласование порядка работ — это следует оценить отдельно.
По этапу строительства нового дома (создание нового объекта недвижимости):
После завершения сноса земельный участок станет свободным от застройки. Для возведения нового жилого дома на участке ИЖС действует уведомительный порядок строительства. Юридически значимыми действиями являются:
- Направление в орган местного самоуправления уведомления о планируемом строительстве (с указанием параметров дома: площадь, этажность, отступы от границ, высота).
- Согласование этого уведомления (администрация проверяет соответствие параметров градостроительным нормам).
- После получения уведомления о соответствии параметров строительства — возведение дома.
- По окончании строительства — направление уведомления об окончании строительства и регистрация права собственности на новый дом (на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером).
Важно: разрешение на строительство для ИЖС с 2018 года не требуется, его заменил уведомительный порядок. Наличие или отсутствие старого дома на участке прямо влияет на последовательность действий: пока старый дом числится в ЕГРН, зарегистрировать новый дом на том же месте невозможно, так как кадастровый учёт не допускает двойной регистрации объектов на одном и том же участке.
Ключевые юридически значимые аспекты:
- Право собственности матери на дом и участок (документы подтверждают её статус как заявителя).
- Статус дома как объекта ИЖС (не многоквартирный, не аварийный, не объект культурного наследия).
- Наличие кадастрового учёта на старый дом (необходимость снятия с учёта).
- Целевой участок для нового строительства — ИЖС (применение уведомительного порядка).
- Порядок действий (уведомление о сносе → снос → акт обследования кадастрового инженера → снятие с учёта → уведомление о строительстве → строительство → уведомление об окончании → регистрация нового дома).
В рассматриваемой ситуации центральное значение имеют нормы Градостроительного кодекса РФ, регулирующие снос объектов капитального строительства, и общие положения ГК РФ о правомочиях собственника. Поскольку дом является объектом капитального строительства на участке ИЖС, применяются специальные правила, установленные для таких объектов.
Согласно ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка вправе сносить находящиеся на нем здания, но при условии соблюдения градостроительных и строительных норм. Эта норма закрепляет за матерью как собственником участка и дома право на снос, однако не определяет конкретную процедуру, которая раскрывается в Градостроительном кодексе.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 263
Таким образом, мать вправе принять решение о сносе самостоятельно, без получения какого-либо специального разрешения от органов власти на сам снос, но обязана соблюсти процедуры, предусмотренные градостроительным законодательством.
Ключевой вопрос — необходимость подготовки проекта организации работ по сносу. Статья 55.30 ГрК РФ устанавливает общее требование о подготовке такого проекта, но вводит и исключения.
Статья 55.30. Общие положения о сносе объектов капитального строительства
- Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика...
- В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик обеспечивает подготовку проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа, за исключением случаев, предусмотренных частями 3 и 8 настоящей статьи.
- Подготовка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства не требуется для сноса объектов, указанных в пунктах 1 - 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса. В этом случае застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проекта организации работ
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 55.30
Снос старого жилого дома на участке ИЖС подпадает под исключение, предусмотренное частью 3 этой статьи. Жилой дом, построенный в 1970-х годах на участке для индивидуального жилищного строительства, является объектом индивидуального жилищного строительства (п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Следовательно, подготовка проекта организации работ по сносу для такого дома не требуется. Мать или заявитель (если она поручит ему) вправе, но не обязаны готовить такой проект по собственной инициативе.
Следующий этап — осуществление сноса. Статья 55.31 ГрК РФ предъявляет требования к самому процессу, которые необходимо соблюсти независимо от наличия или отсутствия проекта.
Статья 55.31. Осуществление сноса объекта капитального строительства: 1. Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения... 2. Условия отключения... выдаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения... 3. В процессе сноса... принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда... 4. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, если иное не установлено настоящей статьей. 5. Индивидуальны
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 55.31
Хотя проект не требуется, дом всё равно необходимо отключить от инженерных сетей. Для этого следует обратиться в ресурсоснабжающие организации (электросети, газоснабжение, водоканал) для получения условий отключения и фактического отключения. В ходе сноса должны приниматься меры безопасности, чтобы не причинить вред людям и соседним объектам. В отношении требования о привлечении подрядчиков — членов СРО (часть 4) — для сноса индивидуального жилого дома действует исключение, установленное частью 5 указанной статьи (в контексте она обрывается, но полный текст ГрК РФ предусматривает, что физические лица могут осуществлять снос таких объектов самостоятельно). Таким образом, мать может снести дом своими силами или с привлечением любых лиц, без обязательного членства в СРО.
Теперь о вопросе снятия дома с кадастрового учета. В предоставленном контексте прямые нормы, регулирующие эту процедуру, отсутствуют. Однако из системного толкования законодательства следует, что после завершения сноса необходимо снять объект с государственного кадастрового учета и прекратить право собственности на него в ЕГРН. Это осуществляется на основании акта обследования, который подготавливает кадастровый инженер. Акт обследования подтверждает прекращение существования объекта. Поэтому для последующего строительства нового дома привлечение кадастрового инженера для осмотра места сноса и составления акта — обязательный шаг. Соответствующая норма содержится в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 23, ст. 40), который не был включен в контекст, но является необходимым источником для данной процедуры.
Наконец, для строительства нового жилого дома на участке ИЖС разрешение на строительство в классическом понимании (по ст. 51 ГрК РФ) не требуется. В контексте приведено лишь общее определение разрешения на строительство, но для ИЖС действует особый порядок, установленный статьей 51.1 ГрК РФ (в контексте отсутствует). Вместо разрешения необходимо направить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве, а после завершения — уведомление об окончании строительства. Таким образом, после сноса и снятия с учета старого дома можно приступать к подготовке уведомления для нового строительства, приложив к нему документы, указанные в ч. 3 ст. 51.1 ГрК РФ (в основном схему планировочной организации участка).
