В силу статьи 123.12 Гражданского кодекса РФ товарищество собственников недвижимости (ТСН), в которое преобразовано бывшее СНТ, является добровольным объединением собственников недвижимого имущества для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности или общем пользовании. Устав ТСН должен определять компетенцию органов и порядок принятия решений, в том числе по вопросам, требующим квалифицированного большинства. Это означает, что дороги на территории товарищества, асфальтирование которых инициируют владельцы участков под ИЖС, относятся к общему имуществу, находящемуся в долевой собственности всех собственников земельных участков в ТСН, включая владельцев садовых участков.
"Статья 123.12 ГК РФ определяет товарищество собственников недвижимости как добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности или общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Устав должен содержать сведения о составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 123.12
Далее, согласно статье 259.1 ГК РФ, собственникам недвижимых вещей на общей территории принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей, включая имущество, созданное для этих целей. Асфальтирование дорог и расчистка снега относятся к содержанию и улучшению общего имущества – дорог, проездов. Поэтому все собственники участков, независимо от разрешённого использования (садоводство или ИЖС) и независимо от того, проживают они круглогодично или нет, обязаны участвовать в расходах на содержание этого имущества. Сама по себе обязанность не ставится в зависимость от фактического использования дорог или услуг по уборке снега.
"Статья 259.1 ГК РФ устанавливает, что собственникам недвижимых вещей (включая земельные участки) на общей территории принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей. Это включает имущество, приобретенное или созданное для этой цели. Таким образом, асфальтирование дорог и расчистка снега могут относиться к общему имуществу, и собственники участков обязаны участвовать в его содержании пропорционально своим долям, независимо от фактического использования. Статья не предусматривает дифференциацию взносов в зависимости от использования."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 259.1
Однако размер участия каждого собственника должен быть соразмерен его доле в праве на общее имущество. Статья 249 ГК РФ прямо предусматривает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в расходах по содержанию общего имущества. Следовательно, установление целевого взноса в твёрдой сумме 500 рублей в месяц с каждого участка без учёта доли (например, площади участка или его кадастровой стоимости) может быть признано несоразмерным и нарушающим эту норму. Если в товариществе не определён порядок определения долей, то по общему правилу доли предполагаются равными, но сам взнос может быть оспорен как не соответствующий принципу соразмерности.
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 249
Что касается порядка принятия решения о таких взносах, то в силу статьи 123.14 ГК РФ к исключительной компетенции высшего органа ТСН относится принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества. В рассматриваемой ситуации инициаторы – владельцы участков ИЖС, не являющиеся членами ТСН. Тем не менее, общее собрание собственников недвижимости (независимо от членства) вправе принимать решения по вопросам общего имущества. Однако норма статьи 123.14 прямо говорит о членах товарищества, а не обо всех собственниках. Для не членов порядок взимания взносов должен регулироваться либо уставом, либо отдельным решением общего собрания, но ГК РФ в предоставленном контексте не содержит прямого указания на обязательность таких взносов для не членов. Поэтому в данной части необходимо обращаться к специальному законодательству (Федеральный закон № 217-ФЗ), который прямо не приведён в контексте, но без него вопрос остаётся не до конца урегулированным.
"Статья 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости 1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 123.14
Заочное голосование, проведённое инициаторами, допустимо при соблюдении условий, предусмотренных статьёй 181.2 ГК РФ. Эта статья допускает заочное голосование при условии направления документов не менее чем 50% участников, а решение считается принятым, если за него проголосовало большинство направивших документы. Однако нарушение этого порядка, например, если не все собственники (в том числе пенсионеры-садоводы) были надлежащим образом уведомлены или не получили бюллетени, может стать основанием для оспаривания решения.
"Статья 181.2 ГК РФ регулирует порядок принятия решений собрания, включая заочное голосование. Пункт 1.1 допускает заочное голосование при условии направления документов не менее чем 50% участников; решение считается принятым, если за него проголосовало большинство направивших документы. Пункт 1.2 допускает совмещение голосования на заседании и заочного голосования, если это предусмотрено законом, единогласным решением или уставом."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 181.2
Если такое решение всё же принято, оно может быть оспорено в суде по правилам статей 181.3 и 181.4 ГК РФ. Статья 181.4 устанавливает, что решение собрания может быть признано недействительным при нарушении требований закона, в том числе при существенном нарушении порядка подготовки и проведения собрания или заочного голосования, влияющем на волеизъявление участников, а также при нарушении равенства прав участников гражданско-правового сообщества. В данном случае собственники садовых участков могут ссылаться на то, что их права нарушены, поскольку они не пользуются услугами по уборке снега и асфальтированию, но вынуждены платить наравне с постоянно проживающими. Однако, как указано выше, обязанность содержать общее имущество не зависит от фактического использования. Тем не менее, если решение принято без учёта принципа соразмерности (ст. 249) или с нарушением порядка заочного голосования (неполное уведомление и т.п.), это может быть признано существенным нарушением. Кроме того, если решение выходит за пределы компетенции общего собрания (например, если устав относит установление дифференцированных взносов к иному органу), оно может быть ничтожным согласно статье 181.5 ГК РФ.
"Статья 181.4. Оспоримость решения собрания
- Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; ... 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; ...
- Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспарив"
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 181.4
"Статья 181.5 ГК РФ устанавливает основания ничтожности решения собрания, в том числе если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (п. 3), или противоречит основам правопорядка или нравственности (п. 4). Это может быть применимо для оспаривания решения общего собрания ТСН об установлении целевых взносов, если оно выходит за пределы компетенции или нарушает права собственников."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 181.5
Дополнительно, статья 181.3 ГК РФ закрепляет, что решение собрания может быть недействительным по основаниям, установленным законом, и судебный акт о признании решения недействительным подлежит опубликованию. Это общая норма, которая применима в совокупности со статьёй 181.4: если доказано нарушение закона, решение может быть признано недействительным.
"Статья 181.3 ГК РФ устанавливает основания недействительности решения собрания (оспоримое или ничтожное) и порядок опубликования судебного акта о признании решения недействительным. Это может быть использовано для оспаривания решения общего собрания ТСН об установлении целевых взносов, если оно нарушает права собственников."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 181.3
Также статья 166 ГК РФ, хотя и посвящена сделкам, может применяться по аналогии к решениям собраний в части разграничения оспоримых и ничтожных актов. Решение общего собрания ТСН об установлении целевых взносов может быть признано недействительным как оспоримая сделка, если оно нарушает права собственников, не являющихся членами товарищества, и повлекло для них неблагоприятные последствия. Однако, поскольку решения собраний регулируются специальными нормами (ст. 181.3–181.5), применение статьи 166 является вспомогательным.
"Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
- Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
- Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
- Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последств"
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 166
Норма статьи 259.3 ГК РФ, регулирующая владение, пользование и распоряжение общим имуществом, подтверждает, что каждый собственник вправе пользоваться общим имуществом, а решения по таким вопросам принимаются большинством голосов всех собственников пропорционально их долям. Это означает, что решение об асфальтировании дорог и уборке снега могло быть принято большинством, но при условии соблюдения кворума и равного доступа к голосованию. Если садоводы-пенсионеры не были надлежаще уведомлены или их голоса не учитывались, это нарушает их права и может служить основанием для оспаривания.
"Статья 259.3 ГК РФ регулирует владение, пользование и распоряжение общим имуществом. Пункт 1: каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников, настоящим Кодексом или законом. Пункт 2: решения по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимаются большинством голосов всех собственников, если иное не предусмотрено. Пункт 3: количество голосов пропорционально доле в праве собственности на общее имущество."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 259.3
Установление дифференцированных взносов (например, для садоводов – меньший размер, для владельцев ИЖС – больший) прямо не предусмотрено ГК РФ, но и не запрещено. Статья 123.12 указывает, что устав может содержать порядок принятия решений по вопросам, требующим квалифицированного большинства. Таким образом, вопрос о дифференциации может быть решён только общим собранием всех собственников при условии, что такое решение не нарушает принцип равенства прав участников (ст. 181.4). Если собрание установило единый взнос без дифференциации, это само по себе не является незаконным, но может быть оспорено как несоразмерное (ст. 249), если будет доказано, что бремя расходов неравномерно. Однако контекст предоставленных норм не содержит специальных правил о возможности установления разных взносов в зависимости от фактического использования общего имущества. Для этого потребуется обратиться к специальному закону – Федеральному закону № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…», нормы которого не включены в заданный контекст. В отсутствие таких норм в ГК РФ, решение общего собрания, устанавливающее единый целевой взнос для всех участков, может быть оспорено только по общим основаниям (нарушение порядка, несоразмерность доле и т.п.).
