Статья 30 ЖК РФ предоставляет собственнику право сдавать жилое помещение в аренду, но это право должно реализовываться в соответствии с назначением помещения и пределами его использования. Поскольку планируемая аренда предполагает коммерческое использование (аренда инструментов), а не проживание, такое предоставление не соответствует целевому назначению жилого помещения, что прямо вытекает из ст. 30 ЖК РФ.
Статья 30. 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил поль
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Гражданский кодекс РФ также устанавливает ограничения. В силу ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, и сдаваться они могут только для проживания. Размещение предприятий, учреждений, организаций в жилых домах допускается исключительно после перевода жилого помещения в нежилое. Деятельность по аренде инструментов, предполагающая хранение, выдачу и прием инструментов, является предпринимательской и подпадает под понятие размещения предприятия. Следовательно, без перевода второго дома в нежилое помещение такая деятельность неправомерна.
Статья 288. Собственность на жилое помещение
- Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
- Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 288
Статья 22 ЖК РФ устанавливает условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое. Одним из условий является то, что помещение не должно использоваться в качестве места постоянного проживания. Поскольку второй дом на участке ИЖС не используется для проживания собственника (он живет в первом доме), это формально допускает перевод. Однако для перевода также необходимо, чтобы помещение имело отдельный вход, было расположено на первом этаже или над нежилыми помещениями и т.д. Если эти условия соблюдены, перевод возможен, что позволит законно использовать дом для предпринимательской деятельности.
Статья 22 ЖК РФ устанавливает условия перевода жилого помещения в нежилое. В частности, перевод не допускается, если помещение используется в качестве места постоянного проживания (ч.2). Для использования жилого дома в коммерческих целях (аренда инструментов) требуется перевод в нежилое помещение, если это не связано с проживанием. Однако статья не регулирует напрямую использование жилого дома на участке ИЖС для предпринимательской деятельности без изменения статуса помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 22
Помимо статуса самого дома, необходимо учитывать вид разрешенного использования земельного участка. Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ, земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки. ВРИ вашего участка – ИЖС, что предполагает размещение индивидуального жилого дома и вспомогательных объектов. Размещение коммерческой деятельности по аренде инструментов не соответствует данному ВРИ.
Статья 85 ЗК РФ: п. 5 - земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 85
Ст. 40 ЗК РФ предоставляет собственнику земельного участка право возводить здания в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Использование уже возведенного жилого дома для коммерции не соответствует разрешенному использованию участка.
Собственник земельного участка имеет право: ... 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 40
В соответствии со ст. 14.2 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются градостроительным регламентом. Для участка ИЖС изменение ВРИ возможно, но требует соблюдения процедур, установленных градостроительным законодательством. Без такого изменения использование участка для коммерческой деятельности является нецелевым.
Статья 14.2 ЗК РФ устанавливает, что виды разрешенного использования земельных участков определяются градостроительным регламентом (п.2 ч.1) и зависят от категории земель и целей использования (ч.1). Для участка ИЖС вид разрешенного использования установлен как ИЖС, и его изменение требует соблюдения процедур, предусмотренных градостроительным законодательством. Использование участка для коммерческой деятельности (аренда инструментов) не соответствует установленному виду разрешенного использования, что может повлечь ответственность.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 14.2
В случае выявления нарушения установленных требований предусмотрена административная ответственность. Так, ст. 8.8 КоАП РФ устанавливает штраф за использование земельного участка не по целевому назначению. Поскольку участок имеет ВРИ ИЖС, а фактически будет использоваться для коммерческой деятельности, это образует состав правонарушения по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
- Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 8.8
Кроме того, ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за использование жилого помещения не по назначению. Размещение в жилом доме пункта проката инструментов может быть квалифицировано как использование не по назначению, что влечет предупреждение или штраф.
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. ... 1. ... использование жилых помещений не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21
Общая норма ст. 74 ЗК РФ подтверждает, что за земельные правонарушения наступает административная ответственность, и не освобождает от устранения нарушения.
Статья 74. Административная и уголовная ответственность за земельные правонарушения
- Лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность в порядке, установленном законодательством.
- Привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к уголовной или административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 74
Ст. 606 ГК РФ определяет договор аренды. Заключение договора аренды жилого дома для целей, не связанных с проживанием, само по себе не запрещено, но реализация такого договора будет нарушать приведенные выше нормы о целевом использовании жилого помещения и земельного участка. Поэтому договор может быть оспорен или признан недействительным в части, противоречащей закону.
Статья 606. Договор аренды По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 606
Ст. 209 ГК РФ закрепляет общее правомочие собственника, но оно ограничено законом. Как видно из вышеизложенного, использование жилого дома на участке ИЖС для коммерческой аренды инструментов без изменения статуса помещения и ВРИ участка противоречит закону, поэтому собственник не может свободно осуществлять такое распоряжение.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
