Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите в проектной организации градостроительный анализ участка и недостроя на соответствие новым ПЗЗ от 06.07.2018 № 29.
  2. 2
    Если параметры объекта позволяют привести их в соответствие новому регламенту: Подготовьте новый проект завершения реконструкции строго по действующему регламенту, если параметры позволяют.
  3. 3
    Подайте через МФЦ заявление о выдаче нового разрешения на строительство с новым проектом и градпланом участка.
  4. 4
    При невозможности приведения параметров в соответствие получите официальный отказ для дальнейших судебных шагов.
  5. 5
    Обратитесь к адвокату по земельному праву для оценки риска признания постройки самовольной и её сноса.
  6. 6
    Рассмотрите с адвокатом возможность иска о признании права собственности на объект незавершённого строительства.

Документы и доказательства

  • Действующее разрешение на реконструкцию от 2016 года (оригинал или заверенная копия).
  • Решение о правилах землепользования и застройки от 06.07.2018 № 29 (актуальная редакция).
  • Градостроительный план земельного участка, оформленный после 2018 года.
  • Проектная документация на завершение реконструкции, разработанная с учетом новых ПЗЗ.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок (выписка из ЕГРН).
  • Заключение проектной организации о соответствии параметров объекта новому градостроительному регламенту.

  • Срочно: первые шаги

    • Не пытайтесь продлить истекшее разрешение — это невозможно, подавайте заявление на новое.
    • Проверьте, укладывается ли недостроенная часть в предельную высоту и этажность по новому регламенту.
    • При несоответствии параметров не начинайте работы без нового разрешения — это риск самовольной постройки.
    • Соберите документы для нового разрешения: проект, правоустанавливающие на землю и градплан участка.
    • Обратитесь к адвокату по градостроительному праву для оценки рисков сноса уже возведенной части.

  • Сроки и риски

    • Подайте заявление о выдаче нового разрешения на реконструкцию в местную администрацию через МФЦ.
    • Закажите градостроительный анализ участка и объекта в проектной организации для проверки соответствия новым Правилам от 06.07.2018 № 29.
    • Учтите: продлить истекшее в 2016 году разрешение невозможно — срок подачи заявления пропущен.
    • Риск: если параметры оставшейся части реконструкции не соответствуют новому регламенту, в выдаче разрешения откажут.
    • Риск: уже возведенная основная часть дома может быть признана самовольной постройкой при несоответствии новым Правилам.
    • При невозможности получить новое разрешение обратитесь к адвокату для оценки рисков сноса или легализации объекта в суде.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь продлить истекшее разрешение на реконструкцию — это невозможно, так как заявление подается до окончания срока его действия.
    • Не начинайте строительство оставшейся части без получения нового разрешения — это будет самовольной постройкой.
    • Не рассчитывайте завершить реконструкцию по старым параметрам, если они противоречат новым Правилам землепользования и застройки от 2018 года.
    • Не игнорируйте ограничения по высоте и этажности для исторической части города — отклонение от них запрещено даже на 10%.
    • Не подавайте заявление на новое разрешение без предварительного градостроительного анализа участка на соответствие текущему регламенту.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для оценки риска признания уже возведенной части дома самовольной постройкой.
    • Адвокат проверит, возможно ли легализовать объект в судебном порядке при отказе в новом разрешении.
    • Без адвоката высок риск сноса из-за несоответствия новым правилам застройки исторической части города.
    • Специалист подготовит иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
    • Адвокат оценит перспективы обжалования мотивированного отказа в выдаче нового разрешения.
    • Привлеките адвоката до подачи нового проекта, чтобы избежать ошибок в соответствии регламенту 2018 года.

  • Региональные особенности

    • Проверьте, не установлены ли местным органом охраны памятников дополнительные ограничения на реконструкцию в исторической зоне.
    • Уточните в местной администрации, действуют ли для вашей зоны исключения из новых ПЗЗ для объектов, начатых до 2018 года.
    • Запросите в отделе градостроительства актуальный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) для вашего адреса.
    • Выясните, требуется ли для вашего участка заключение историко-культурной экспертизы перед подачей нового проекта.
    • Узнайте в местном департаменте архитектуры, возможен ли пересмотр предельных параметров для завершения реконструкции.
    • Проверьте, не включен ли ваш дом в перечень объектов, подлежащих государственной охране, что ужесточит требования.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Пользователь в 2016 году имел разрешение на реконструкцию жилого дома, расположенного в зоне с особым градостроительным регулированием (историческая часть города). Фактически работы начаты, основная часть объекта возведена, однако работы не завершены в полном объеме (не достроен участок на месте снесенного старого строения). Срок действия исходного разрешения истек, и за этот период (до 2018 года) оно не было продлено и не было переоформлено. В 2018 году вступил в силу новый акт — Решение № 29, утвердившее современные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для данной территории. Таким образом, сложилась ситуация, когда право на строительство (реконструкцию) фактически утрачено в связи с истечением срока действия разрешения, а на момент обращения градостроительные регламенты уже изменились.

Юридически значимые обстоятельства: объект строительства — реконструкция жилого дома на участке, отнесенном к исторической части города; факт начала работ подтвержден (основной объем выполнен); срок разрешения истек более чем за 2 года до введения новых ПЗЗ; новый градостроительный документ содержит иные требования к параметрам застройки (вид, высота, плотность, отступы, охранные ограничения). Ключевой вопрос заключается в том, сохраняется ли право на завершение строительства по ранее выданному разрешению после его истечения и изменения градостроительной документации, а также в том, попадает ли недостроенная часть (буквально — «кусок» на месте старого дома) под действие новых регламентов в части, необходимой для выдачи нового разрешения или легализации уже сделанного.

Фактически правоотношения регулируются в плоскости градостроительного и земельного законодательства: речь идет о порядке продления разрешений, механизмах завершения строительства объектов, начатых до изменения ПЗЗ, и о возможности «заморозить» старые параметры застройки. Также важно, что достроить оставшуюся часть без действующего разрешения нельзя — это будет самовольным строительством, а объект в целом (частично построенный) может оказаться в статусе самовольной постройки, что влечет риск сноса или приведения его в соответствие с новыми нормативами.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство (включая реконструкцию) является документом, удостоверяющим право застройщика осуществлять строительство или реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, прошедшей проверку на соответствие градостроительному регламенту на момент выдачи разрешения. Ваше разрешение действовало до 2016 года. Срок его действия истек, и по общему правилу продление истекшего разрешения не предусмотрено. Если работы начаты в срок действия разрешения, но не завершены, закон (п. 19 ст. 51 ГрК РФ) допускает продление разрешения только один раз и только по заявлению, поданному до истечения срока разрешения. Поскольку вы пропустили этот момент (разрешение истекло в 2016 году), механизм продления в вашем случае уже недоступен. Для завершения оставшегося участка работ вам потребуется получить новое разрешение на строительство на оставшуюся часть реконструкции. Однако при его получении проект будет проверяться на соответствие градостроительному регламенту, действующему на момент подачи нового заявления, — то есть уже с учетом правил землепользования и застройки от 2018 года.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом… при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства… Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51

Далее, необходимо оценить, как новые правила землепользования и застройки (Решение от 06.07.2018 № 29) влияют на возможность завершения реконструкции. В силу ст. 85 Земельного кодекса РФ, если земельный участок и объекты на нем не соответствуют новому градостроительному регламенту (например, если параметры оставшейся части реконструкции выходят за пределы разрешенных), такие объекты могут продолжать использоваться без установления срока приведения в соответствие, но это не распространяется на реконструкцию и новое строительство. То есть завершить реконструкцию с параметрами, не соответствующими новому регламенту, вы не сможете. Если же параметры оставшегося участка (площадь, высота, этажность) укладываются в новый регламент, препятствий для получения нового разрешения и завершения работ нет. Но если параметры не соответствуют, то вам потребуется изменить проект или добиваться специальных разрешений.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. … Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участк[ами]
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 85

Особое внимание следует уделить тому, что ваш дом находится в исторической части города. Новые правила землепользования и застройки, согласно ст. 36 Решения от 06.07.2018 № 29, устанавливают градостроительный регламент, который определяет правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства. При этом ст. 40 этого же Решения вводит специальные ограничения для исторических поселений: запрещается отклонение от предельных параметров в части этажности, высоты зданий и архитектурных решений. Даже если в общем случае регламент допускает однократное изменение параметров не более чем на 10% (ч. 1.1 ст. 40), на территории исторической части города это послабление не действует в отношении указанных ключевых параметров. То есть, если ваш исходный проект реконструкции (на который выдавалось разрешение в 2016 году) не соответствовал этим ограничениям, то при получении нового разрешения вы обязаны будете привести параметры в соответствие с новым регламентом, особенно по высоте и этажности. Если же оставшийся участок реконструкции не затрагивает эти параметры (например, только внутренние перепланировки или надстройка, не меняющая высоту и этажность), то ограничения ст. 40 могут не применяться, но это нужно проверять индивидуально.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
— Решение о правилах землепользования и застройки (местный НПА) от 06.07.2018 № 29, ст. 36

Статья 40 регулирует отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Часть 2 запрещает отклонение в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий и требований к архитектурным решениям в границах территорий исторических поселений. Поскольку реконструкция ведется в исторической части города, это ограничение может быть применимо. Также часть 1.1 (введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 283-ФЗ) допускает однократное изменение параметров не более чем на 10%.
— Решение о правилах землепользования и застройки (местный НПА) от 06.07.2018 № 29, ст. 40

Таким образом, продлить истекшее в 2016 году разрешение уже невозможно — необходимо получать новое разрешение на завершение реконструкции. При его получении проект будет проверяться на соответствие новым правилам землепользования и застройки 2018 года. Если оставшийся объем работ и само здание в целом соответствуют новому градостроительному регламенту (включая ограничения для исторической части города), разрешение может быть выдано. Если параметры не соответствуют, завершить реконструкцию легально будет затруднительно. Вам также следует обратиться в местный орган архитектуры для уточнения, подпадает ли ваш недостроенный участок под исключения для объектов, уже существовавших до изменения регламента, и возможно ли получение разрешения на отклонение от предельных параметров (с учетом запрета по ст. 40 для исторической территории).

Продлить разрешение на реконструкцию, срок которого истек в 2016 году, невозможно, так как с заявлением о продлении необходимо было обратиться строго до окончания его действия. Для завершения оставшейся части строительства необходимо получать новое разрешение, и его выдача будет напрямую зависеть от полного соответствия проекта и параметров объекта новым Правилам землепользования и застройки от 2018 года. Учитывая жесткие ограничения по предельной высоте и этажности для исторической части города, исключающие даже десятипроцентное отклонение, легально завершить реконструкцию в прежних параметрах, если они противоречат новому регламенту, не удастся, а уже возведенная часть постройки находится в зоне риска признания ее самовольной.

Рекомендуемые действия

  • Заказать в проектной организации градостроительный анализ вашего земельного участка и объекта незавершенного строительства на предмет точного соответствия текущим предельным параметрам, установленным Решением от 06.07.2018 № 29, особенно в части высоты и этажности для зоны исторического поселения.
  • На основании данных анализа подготовить новый проект на завершение реконструкции в строгом соответствии с действующим градостроительным регламентом либо в случае принципиальной невозможности приведения параметров в соответствие получить официальный мотивированный отказ для планирования дальнейших шагов.
  • Подать через МФЦ или уполномоченный орган местного самоуправления заявление о выдаче нового разрешения на строительство (реконструкцию), приложив новый проект, правоустанавливающие документы на землю и градостроительный план участка, действующий на момент подачи.
  • Обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и градостроительном праве, для оценки рисков сноса или легализации уже возведенной основной части дома, а также для проверки оснований для подачи иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства или самовольную постройку в судебном порядке, если получение нового разрешения окажется невозможным.