Истекло разрешение на реконструкцию дома в исторической части города: что делать, можно ли продлить или нужно новое разрешение из-за новых ПЗЗ

Пользователь в 2016 году имел разрешение на реконструкцию жилого дома, расположенного в зоне с особым градостроительным регулированием (историческая часть города). Фактически работы начаты, основная часть объекта возведена, однако работы не завершены в полном объеме (не достроен участок на месте снесенного старого строения). Срок действия исходного разрешения истек, и за этот период (до 2018 года) оно не было продлено и не было переоформлено. В 2018 году вступил в силу новый акт — Решение № 29, утвердившее современные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для данной территории. Таким образом, сложилась ситуация, когда право на строительство (реконструкцию) фактически утрачено в связи с истечением срока действия разрешения, а на момент обращения градостроительные регламенты уже изменились.

Юридически значимые обстоятельства: объект строительства — реконструкция жилого дома на участке, отнесенном к исторической части города; факт начала работ подтвержден (основной объем выполнен); срок разрешения истек более чем за 2 года до введения новых ПЗЗ; новый градостроительный документ содержит иные требования к параметрам застройки (вид, высота, плотность, отступы, охранные ограничения). Ключевой вопрос заключается в том, сохраняется ли право на завершение строительства по ранее выданному разрешению после его истечения и изменения градостроительной документации, а также в том, попадает ли недостроенная часть (буквально — «кусок» на месте старого дома) под действие новых регламентов в части, необходимой для выдачи нового разрешения или легализации уже сделанного.

Фактически правоотношения регулируются в плоскости градостроительного и земельного законодательства: речь идет о порядке продления разрешений, механизмах завершения строительства объектов, начатых до изменения ПЗЗ, и о возможности «заморозить» старые параметры застройки. Также важно, что достроить оставшуюся часть без действующего разрешения нельзя — это будет самовольным строительством, а объект в целом (частично построенный) может оказаться в статусе самовольной постройки, что влечет риск сноса или приведения его в соответствие с новыми нормативами.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство (включая реконструкцию) является документом, удостоверяющим право застройщика осуществлять строительство или реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, прошедшей проверку на соответствие градостроительному регламенту на момент выдачи разрешения. Ваше разрешение действовало до 2016 года. Срок его действия истек, и по общему правилу продление истекшего разрешения не предусмотрено. Если работы начаты в срок действия разрешения, но не завершены, закон (п. 19 ст. 51 ГрК РФ) допускает продление разрешения только один раз и только по заявлению, поданному до истечения срока разрешения. Поскольку вы пропустили этот момент (разрешение истекло в 2016 году), механизм продления в вашем случае уже недоступен. Для завершения оставшегося участка работ вам потребуется получить новое разрешение на строительство на оставшуюся часть реконструкции. Однако при его получении проект будет проверяться на соответствие градостроительному регламенту, действующему на момент подачи нового заявления, — то есть уже с учетом правил землепользования и застройки от 2018 года.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом… при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства… Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51

Продлить разрешение на реконструкцию, срок которого истек в 2016 году, невозможно, так как с заявлением о продлении необходимо было обратиться строго до окончания его действия. Для завершения оставшейся части строительства необходимо получать новое разрешение, и его выдача будет напрямую зависеть от полного соответствия проекта и параметров объекта новым Правилам землепользования и застройки от 2018 года. Учитывая жесткие ограничения по предельной высоте и этажности для исторической части города, исключающие даже десятипроцентное отклонение, легально завершить реконструкцию в прежних параметрах, если они противоречат новому регламенту, не удастся, а уже возведенная часть постройки находится в зоне риска признания ее самовольной.

Рекомендуемые действия

• Заказать в проектной организации градостроительный анализ вашего земельного участка и объекта незавершенного строительства на предмет точного соответствия текущим предельным параметрам, установленным Решением от 06.07.2018 № 29, особенно в части высоты и этажности для зоны исторического поселения.
• На основании данных анализа подготовить новый проект на завершение реконструкции в строгом соответствии с действующим градостроительным регламентом либо в случае принципиальной невозможности приведения параметров в соответствие получить официальный мотивированный отказ для планирования дальнейших шагов.
• Подать через МФЦ или уполномоченный орган местного самоуправления заявление о выдаче нового разрешения на строительство (реконструкцию), приложив новый проект, правоустанавливающие документы на землю и градостроительный план участка, действующий на момент подачи.
• Обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и градостроительном праве, для оценки рисков сноса или легализации уже возведенной основной части дома, а также для проверки оснований для подачи иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства или самовольную постройку в судебном порядке, если получение нового разрешения окажется невозможным.