Пользователь возвёл новый индивидуальный жилой дом на земельном участке, который, очевидно, уже имеет строение (старый дом). Новый объект был поставлен на кадастровый учёт и зарегистрирован как объект недвижимости в упрощённом порядке, предусмотренном для индивидуального жилищного строительства (так называемая «дачная амнистия», действующая в рамках Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и № 340-ФЗ о включении ранее учтённых объектов). Однако в техническом плане, подготовленном кадастровым инженером, был ошибочно указан 1938 год постройки.
Эта ошибка имеет юридически значимые последствия. Указание 1938 года как года завершения строительства противоречит фактическому состоянию объекта: дом является новым, а не возведённым почти 90 лет назад. Для правоотношений, связанных с оборотом недвижимости, год постройки является одной из ключевых характеристик объекта, которая влияет на его идентификацию и соответствие современным нормам и правилам.
Из-за неверного года постройки у пользователя возникла проблема с Пенсионным фондом Российской Федерации (ПФР, ныне — СФР) при получении средств материнского (семейного) капитала. ПФР отказывает в выдаче справки о пригодности дома для проживания и, следовательно, в распоряжении средствами маткапитала на улучшение жилищных условий. Формально отказ может быть мотивирован тем, что сведения об объекте, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), не соответствуют требованиям для признания жилого помещения «пригодным для проживания» в целях направления материнского капитала (в том числе из-за возраста дома, который может предполагать его износ, необходимость подтверждения состояния и т.д.).
Таким образом, юридически значимым обстоятельством является недостоверность кадастровых сведений в части года постройки. Эта ошибка носит технический характер (описка/ошибка кадастрового инженера), но она приводит к искажению сущности объекта недвижимости. Затрагиваются правоотношения в сфере кадастрового учёта (порядок внесения изменений в ЕГРН), жилищного законодательства (порядок признания помещения жилым и пригодным для проживания) и социального обеспечения (условия распоряжения материнским капиталом на улучшение жилищных условий). Ключевой вопрос — каким образом (в рамках какого административного или судебного порядка) исправить выявленную кадастровую ошибку, чтобы далее ПФР мог установить действительные характеристики объекта.
Применимое право
Согласно статье 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», техническая ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости, исправляется по решению государственного регистратора. В данном случае ошибка заключается в неверном указании года постройки (1938 вместо фактического года постройки нового дома). Однако эта ошибка была допущена не органом регистрации, а кадастровым инженером при подготовке технического плана, а затем перенесена в ЕГРН на основании этого документа. Для исправления такой записи необходимо, чтобы орган регистрации проверил соответствие сведений в ЕГРН данным, содержащимся в техническом плане. Если в техническом плане год указан как 1938, то записи в ЕГРН ему соответствуют — формально ошибка возникла не при внесении, а в исходном документе. Поэтому заявителю потребуется сначала скорректировать технический план через кадастрового инженера (оформить новый технический план с правильным годом постройки), а затем подать заявление об исправлении технической ошибки в Росреестр вместе с этим новым документом. Пока технический план не исправлен, оснований для изменения записи в ЕГРН по правилам статьи 61 нет, поскольку ошибка не является технической в смысле закона — она допущена в документе, на основании которого вносились сведения.
- Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в запи
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61
Статья 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает, что средства материнского капитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий, в том числе на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, при условии, что объект пригоден для проживания. Ошибка в годе постройки сама по себе не влияет на физическую пригодность дома — дом новый, все коммуникации проведены. Однако Пенсионный фонд, проверяя документы, может счесть, что дом 1938 года постройки не соответствует требованиям пригодности (например, из-за износа), и отказать в выдаче справки. Фактически отказ ПФР основан на недостоверных кадастровых сведениях, а не на реальном состоянии дома. Статья 10 не содержит прямого порядка обжалования таких отказов, но указывает, что для получения средств необходимо подтверждение пригодности дома. Следовательно, ключевым шагом является устранение ошибки в ЕГРН: после исправления года постройки ПФР будет опираться на достоверные сведения, и отказ станет необоснованным. Если ПФР продолжит отказывать, несмотря на исправление, его решение можно обжаловать в судебном порядке.
Статья 10 регулирует направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, включая строительство объекта индивидуального жилищного строительства (п. 2 ч. 1). Для получения средств необходимо, чтобы объект был пригоден для проживания, что подтверждается справкой. Ошибка в годе постройки может повлиять на оценку пригодности, но статья прямо не регулирует порядок исправления ошибок в техническом плане или обжалования отказа ПФР.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Если исправить технический план и добиться внесения верных сведений в ЕГН не удаётся (например, кадастровый инженер отказывается переделывать документ), пользователь вправе прибегнуть к способам защиты гражданских прав, перечисленным в статье 12 Гражданского кодекса РФ. В частности, он может обратиться в суд с иском о признании права собственности на дом с указанием правильного года постройки, либо с требованием об обязании Росреестра внести изменения в ЕГРН, либо — если отказ ПФР уже получен — с иском о признании этого отказа незаконным и о понуждении к выдаче справки и выплате средств материнского капитала. Такие требования основываются на том, что реальное состояние дома соответствует всем критериям пригодности, а ошибка в годе постройки является препятствием, подлежащим устранению. Для доказывания в суде потребуется провести техническую экспертизу или представить иные доказательства (например, фотографии, договоры на подключение коммуникаций), подтверждающие, что дом построен не в 1938 году.
Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 12
Таким образом, основным правовым средством является исправление технического плана путём обращения к кадастровому инженеру и последующего заявления в Росреестр о внесении изменений в ЕГРН в связи с новым документом. Если это не даёт результата, допустимо обжалование отказа ПФР и судебная защита. Неверный год постройки не является законным основанием для отказа в материнском капитале, если дом фактически пригоден для проживания — отказ основан на формальном несоответствии, которое подлежит устранению.
