В данной ситуации пользователь является собственником (или иным законным владельцем) земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения. На момент обращения участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) «для крестьянского хозяйства», однако само крестьянское (фермерское) хозяйство, в чьих целях изначально устанавливался данный ВРИ, юридически ликвидировано. Это подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Пользователь намерен привести ВРИ участка в соответствие с его фактическим использованием или своими планами — изменить его на «сельскохозяйственное производство». При этом в местной администрации пользователю рекомендовано обратиться в Росреестр, но не разъяснены правовые основания для такого изменения.
Юридически значимым является следующее. Во-первых, установлено, что участок не меняет своей категории — он остается в категории земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, вопрос о переводе участка из одной категории в другую (например, из земель сельхозназначения в земли населенных пунктов или промышленности) не стоит: изменение ВРИ осуществляется в пределах одной категории. Во-вторых, ликвидация крестьянского хозяйства является фактом, который юридически прекращает целевое назначение участка в том виде, в котором оно было установлено для деятельности этого хозяйства. Однако это не означает автоматической смены ВРИ — запись в ЕГРН сохраняется до тех пор, пока не будет совершено соответствующее регистрационное действие.
Правоотношения, затронутые в ситуации, регулируются земельным и гражданским законодательством, а также нормами о ведении ЕГРН. Изменение ВРИ земельного участка представляет собой административную процедуру, которая может осуществляться как в заявительном порядке (по инициативе правообладателя), так и в рамках градостроительного регламента или правил землепользования и застройки. Для земель сельскохозяйственного назначения, как правило, ВРИ устанавливаются в соответствии с классификатором и могут быть изменены при условии соответствия новому целевому использованию требованиям земельного законодательства.
Ключевой вопрос: достаточно ли для изменения ВРИ обращения в Росреестр с заявлением и выпиской о ликвидации КФХ, или требуется предварительное согласование с органом местного самоуправления (например, получение решения о возможности изменения ВРИ) и/или проведение публичных слушаний? Это будет зависеть от того, входит ли новое ВРИ в перечень основных, условно разрешенных или вспомогательных видов использования, установленных правилами землепользования и застройки для данной территории Московской области.
Таким образом, в основе ситуации лежит необходимость формальной смены разрешенного использования участка в связи с утратой основания для его прежнего ВРИ (ликвидация КФХ) при условии, что участок остается в категории сельхозземель. Юридически значимыми фактами являются: наличие у пользователя права на участок, факт ликвидации КФХ, подтвержденный выпиской из ЕГРН, и воля пользователя на изменение ВРИ на «сельскохозяйственное производство».
Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации подразделяются на категории по целевому назначению, и правовой режим земельного участка определяется исходя из его принадлежности к определенной категории и разрешенного использования. Ваш участок уже относится к категории «земли сельскохозяйственного назначения», поэтому изменение категории не требуется — все действия совершаются в рамках существующей категории. Статья 7 закрепляет, что земли, указанные в пункте 1, «используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков опре» — эта норма указывает, что правовой режим земельного участка определяется в том числе видом разрешенного использования (ВРИ). Изменение ВРИ в рамках одной категории не затрагивает саму категорию, поэтому вам не нужно предварительно изменять категорию земель.
Статья 7. Состав земель в Российской Федерации 1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения ; 2) земли населенных пунктов ; ... 2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков опре
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 7
Статья 78 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, для каких целей могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения. В ней прямо указано, что такие земли могут использоваться для «сельскохозяйственного производства». Ваш текущий ВРИ «крестьянское хозяйство» является одной из разновидностей сельскохозяйственного использования, однако после ликвидации крестьянского хозяйства фактическая возможность вести деятельность в этой организационно-правовой форме отпала. Статья 78 устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для «сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, ... и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей» — это означает, что ВРИ «сельскохозяйственное производство» полностью соответствует целевому назначению вашего участка и является законным вариантом для замены.
Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения 1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд:
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 78
Поскольку крестьянское хозяйство ликвидировано, необходимо учитывать нормы Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Статья 1 этого закона дает понятие крестьянского (фермерского) хозяйства как объединения граждан для производственной деятельности. После ликвидации хозяйства участок перестал использоваться в целях, для которых был предоставлен (для ведения крестьянского хозяйства). Однако отсутствие действующего хозяйства само по себе не делает участок нелегальным — собственник вправе продолжать использовать участок для иных видов сельскохозяйственной деятельности, соответствующих категории. Важно, что ликвидация КФХ не влечет автоматического изменения ВРИ, но создает фактические основания для его изменения, поскольку прежний вид использования (для крестьянского хозяйства) не может быть реализован в связи с ликвидацией хозяйства. Статья 22 указанного закона устанавливает, что «Прекращение фермерского хозяйства без образования юридического лица осуществляется по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации» — это означает, что выписка из ЕГРН о ликвидации КФХ является надлежащим подтверждением утраты правоспособности прежнего пользователя, что может быть учтено при обосновании изменения ВРИ.
Статья 1. Понятие крестьянского (фермерского) хозяйства 1. Крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также - фермерское хозяйство) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. ...
— Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ст. 1
Статья 22. Порядок прекращения фермерского хозяйства без образования юридического лица Прекращение фермерского хозяйства без образования юридического лица осуществляется по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правоотношения.
— Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ст. 22
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка регулируется градостроительным законодательством. Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). «Сельскохозяйственное производство» должно быть предусмотрено ПЗЗ для зоны, в которой находится ваш участок, как основной или условно разрешенный вид использования. Если он является основным, вы вправе изменить ВРИ самостоятельно без получения дополнительных разрешений — достаточно обратиться в Росреестр с заявлением об учете изменений. Если же «сельскохозяйственное производство» отнесено к условно разрешенным видам, потребуется разрешение, выдаваемое в порядке статьи 39 ГрК РФ (через комиссию по землепользованию и застройке). Ваша задача — проверить ПЗЗ соответствующего муниципального образования Московской области (например, городского округа или района) в части территориального зонирования.
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства 1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет, что правила землепользования и застройки разрабатываются в том числе для «создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков». Это подтверждает, что изменение ВРИ на более подходящий для фактического использования (сельскохозяйственное производство) является законным и одобряется градостроительным законодательством. При этом основанием для изменения ВРИ в вашем случае является не ликвидация КФХ сама по себе, а ваше желание использовать участок для сельскохозяйственного производства, что соответствует и категории, и ПЗЗ.
Статья 30. Правила землепользования и застройки 1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: ... 4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Таким образом, для изменения ВРИ с «крестьянское хозяйство» на «сельскохозяйственное производство» вам необходимо: 1) удостовериться, что вид «сельскохозяйственное производство» предусмотрен ПЗЗ для вашей территориальной зоны как основной (если нет — обратиться за разрешением на условно разрешенный вид); 2) подготовить заявление в Росреестр о государственном кадастровом учете изменений в части ВРИ, приложив выписку из ЕГРН о ликвидации КФХ (для обоснования невозможности дальнейшего использования прежнего ВРИ) и, возможно, выписку из ПЗЗ или решение о разрешении на условно разрешенный вид (если требуется). Категорию земель менять не нужно.
