Статья 78 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, для каких целей могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения. В ней прямо указано, что такие земли могут использоваться для «сельскохозяйственного производства». Ваш текущий ВРИ «крестьянское хозяйство» является одной из разновидностей сельскохозяйственного использования, однако после ликвидации крестьянского хозяйства фактическая возможность вести деятельность в этой организационно-правовой форме отпала. Статья 78 устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для «сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, ... и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей» — это означает, что ВРИ «сельскохозяйственное производство» полностью соответствует целевому назначению вашего участка и является законным вариантом для замены.
Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения 1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд:
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 78
Поскольку крестьянское хозяйство ликвидировано, необходимо учитывать нормы Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Статья 1 этого закона дает понятие крестьянского (фермерского) хозяйства как объединения граждан для производственной деятельности. После ликвидации хозяйства участок перестал использоваться в целях, для которых был предоставлен (для ведения крестьянского хозяйства). Однако отсутствие действующего хозяйства само по себе не делает участок нелегальным — собственник вправе продолжать использовать участок для иных видов сельскохозяйственной деятельности, соответствующих категории. Важно, что ликвидация КФХ не влечет автоматического изменения ВРИ, но создает фактические основания для его изменения, поскольку прежний вид использования (для крестьянского хозяйства) не может быть реализован в связи с ликвидацией хозяйства. Статья 22 указанного закона устанавливает, что «Прекращение фермерского хозяйства без образования юридического лица осуществляется по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации» — это означает, что выписка из ЕГРН о ликвидации КФХ является надлежащим подтверждением утраты правоспособности прежнего пользователя, что может быть учтено при обосновании изменения ВРИ.
Статья 1. Понятие крестьянского (фермерского) хозяйства 1. Крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также - фермерское хозяйство) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. ...
— Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ст. 1
Статья 22. Порядок прекращения фермерского хозяйства без образования юридического лица Прекращение фермерского хозяйства без образования юридического лица осуществляется по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правоотношения.
— Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ст. 22
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка регулируется градостроительным законодательством. Согласно статье 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). «Сельскохозяйственное производство» должно быть предусмотрено ПЗЗ для зоны, в которой находится ваш участок, как основной или условно разрешенный вид использования. Если он является основным, вы вправе изменить ВРИ самостоятельно без получения дополнительных разрешений — достаточно обратиться в Росреестр с заявлением об учете изменений. Если же «сельскохозяйственное производство» отнесено к условно разрешенным видам, потребуется разрешение, выдаваемое в порядке статьи 39 ГрК РФ (через комиссию по землепользованию и застройке). Ваша задача — проверить ПЗЗ соответствующего муниципального образования Московской области (например, городского округа или района) в части территориального зонирования.
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства 1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет, что правила землепользования и застройки разрабатываются в том числе для «создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков». Это подтверждает, что изменение ВРИ на более подходящий для фактического использования (сельскохозяйственное производство) является законным и одобряется градостроительным законодательством. При этом основанием для изменения ВРИ в вашем случае является не ликвидация КФХ сама по себе, а ваше желание использовать участок для сельскохозяйственного производства, что соответствует и категории, и ПЗЗ.
Статья 30. Правила землепользования и застройки 1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: ... 4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Таким образом, для изменения ВРИ с «крестьянское хозяйство» на «сельскохозяйственное производство» вам необходимо: 1) удостовериться, что вид «сельскохозяйственное производство» предусмотрен ПЗЗ для вашей территориальной зоны как основной (если нет — обратиться за разрешением на условно разрешенный вид); 2) подготовить заявление в Росреестр о государственном кадастровом учете изменений в части ВРИ, приложив выписку из ЕГРН о ликвидации КФХ (для обоснования невозможности дальнейшего использования прежнего ВРИ) и, возможно, выписку из ПЗЗ или решение о разрешении на условно разрешенный вид (если требуется). Категорию земель менять не нужно.
