В данной ситуации речь идет о намерении собственника произвести раздел земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности. Категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Площадь исходного участка составляет 15 соток. Цель — образование двух самостоятельных участков, которые впоследствии планируется использовать под индивидуальное жилищное строительство (либо с сохранением ВРИ ЛПХ).
Отказ администрации основан на утверждении, что раздел невозможен, поскольку образуемые участки якобы не будут соответствовать минимальным размерам, и поэтому требуется процедура перераспределения. При этом собственник ссылается на Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), где для ИЖС установлен минимальный размер в 6 соток, что при площади 15 соток делает раздел на два участка логически возможным.
Юридически значимыми здесь являются несколько аспектов. Во-первых, сам процесс раздела земельного участка регулируется земельным законодательством и требует соблюдения требований к предельным (минимальным и максимальным) размерам образуемых участков, установленных градостроительными регламентами в составе ПЗЗ. Во-вторых, вид разрешенного использования исходного участка (ЛПХ) и планируемый вид использования образуемых участков (ИЖС или ЛПХ) могут иметь разные требования к минимальным размерам. В-третьих, особое значение имеет территориальная принадлежность участка к Новой Москве (территории, присоединенной к Москве), поскольку градостроительные регламенты и ПЗЗ для этой территории могут отличаться от общих норм Московской области и иметь свою специфику, установленную локальными актами города Москвы.
Также существенен вопрос о том, допускается ли раздел участка с одним ВРИ (ЛПХ) с целью последующего изменения вида разрешенного использования на ИЖС, или же сначала необходимо изменить ВРИ всего исходного участка, а затем производить раздел, либо раздел возможен с образованием участков с разными ВРИ в рамках одной территориальной зоны. Важным является и то, насколько ПЗЗ, на которые ссылается собственник, применимы именно к его участку — не находятся ли такие участки в зоне с особыми условиями использования или в границах территорий, для которых установлены иные минимальные размеры.
Для раздела земельного участка, принадлежащего вам на праве собственности, необходимо руководствоваться нормами Земельного кодекса, устанавливающими порядок образования новых участков. В силу ст. 11.2 ЗК РФ образуемые участки могут появиться в том числе в результате раздела, и это самостоятельная процедура, не требующая обязательного перераспределения. Позиция администрации о необходимости именно перераспределения противоречит прямому указанию закона: раздел и перераспределение — это разные способы, и вы вправе выбрать раздел, если выполняются необходимые условия. Пункт 1 данной статьи прямо перечисляет раздел как один из способов образования, а пункт 2 указывает на прекращение существования исходного участка после регистрации прав на все образуемые.
- Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
- Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
Более конкретно механизм раздела раскрыт в ст. 11.4 ЗК РФ. При разделе вы как собственник исходного участка становитесь собственником всех образованных участков — это общее правило, не предусматривающее каких-либо дополнительных согласований, кроме вашего волеизъявления. Администрация не вправе навязывать перераспределение, если вы желаете именно раздел. Единственное ограничение — необходимость соблюдения требований к образуемым участкам, но не принуждение к иной процедуре.
- При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
- При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.4
Ключевое условие для раздела — соблюдение предельных (минимальных и максимальных) размеров для вновь образуемых участков. В силу п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ эти размеры определяются градостроительными регламентами, то есть Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), действующими на территории Новой Москвы. Вы указали, что согласно ПЗЗ минимальный размер для ИЖС составляет 6 соток. Ваш участок — 15 соток, и при разделе на два участка площадью по 7,5 соток каждый образуемые участки не будут меньше 6 соток, следовательно, требование минимального размера соблюдено. Отказ администрации со ссылкой на несоответствие минимальным размерам не основан на законе, если ПЗЗ действительно устанавливают именно такой минимум. Обратите внимание: п. 5 и п. 4 этой же статьи накладывают дополнительные запреты (образование не должно делать невозможным использование объектов недвижимости или нарушать обременения), но, как следует из ситуации, таких препятствий нет — участок пуст, обременения отсутствуют.
- Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.9
По своей сути градостроительные регламенты, закрепляющие предельные размеры, детализируются в ст. 38 ГрК РФ. Эта норма лишь перечисляет, что входит в состав таких параметров, и не вводит дополнительных требований. Для вашей ситуации она подтверждает, что установленные ПЗЗ минимальные 6 соток — это надлежащий ориентир.
Статья 38. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Отдельно рассмотрим вопрос, нужно ли перед разделом менять вид разрешенного использования (ВРИ) с ЛПХ на ИЖС. Это не обязательно. В силу ст. 4 Федерального закона № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок (а ваш участок в Новой Москве находится в границах населенного пункта, то есть является приусадебным) допускает возведение жилого дома, параметры которого должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства. Иными словами, на участке с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» вы фактически можете построить тот же жилой дом, что и на участке под ИЖС. Поэтому сохранение ВРИ ЛПХ после раздела не лишает вас возможности использовать образуемые участки для проживания. Однако если вы принципиально хотите иметь в документах ВРИ «индивидуальное жилищное строительство», это можно сделать после раздела — изменить ВРИ на каждый из образованных участков в порядке, установленном градостроительным законодательством. Перед разделом менять ВРИ не требуется, так как раздел не зависит от текущего ВРИ (лишь бы образуемые участки могли использоваться в соответствии с тем ВРИ, который установлен на момент раздела, а ЛПХ эту возможность даёт).
- Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
- Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанн
— Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», ст. 4
Таким образом, раздел вашего участка на два по 7,5 соток без предварительного изменения ВРИ и без процедуры перераспределения допускается. Отказ администрации, основанный на необходимости перераспределения или на якобы несоответствии минимальным размерам, неправомерен, если ПЗЗ Новой Москвы действительно устанавливают минимум 6 соток. Рекомендуется запросить в администрации письменный мотивированный отказ со ссылкой на конкретные нормы и на ПЗЗ. Если отказ не будет содержать законных оснований, вы вправе обжаловать его в судебном порядке или обратиться в Росреестр за кадастровым учетом образуемых участков на основании межевого плана, составленного кадастровым инженером.
