Ваш участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, поэтому его правовой режим строго регламентирован нормами, регулирующими использование именно этой категории. Вместе с тем, современное законодательство предусматривает возможность ведения сельского туризма непосредственно на землях сельскохозяйственного назначения без изменения их категории. Это прямо закреплено в ст. 77 ЗК РФ:
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются ... объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, предназначенными для оказания услуг в сфере сельского туризма.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 77
Данная норма является специальной и имеет приоритет перед общими правилами. Она допускает размещение на сельхозземлях объектов капитального строительства (включая гостевые домики) именно для целей сельского туризма. Следовательно, для строительства объекта туристического назначения вовсе не обязательно менять категорию земель — достаточно изменить вид разрешенного использования на вид, соответствующий сельскому туризму. Ваше текущее разрешенное использование «для ведения крестьянского хозяйства» не включает туристическую деятельность, поэтому его необходимо изменить. Ст. 78 ЗК РФ, перечисляя возможные способы использования сельхозземель, также подтверждает, что крестьянские (фермерские) хозяйства могут использовать земли для сельскохозяйственного производства, но не ограничивает возможность установления дополнительных видов разрешенного использования в рамках сельского туризма:
Крестьянскими (фермерскими) хозяйствами с образованием и без образования юридического лица; ...
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 78
Однако если ваша цель — полный перевод участка в иную категорию (например, земли рекреационного назначения), то порядок регулируется Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ. Ст. 7 этого закона устанавливает исключительные случаи, когда перевод земель сельскохозяйственных угодий допускается:
Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных: ... 2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; ... 4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району, а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
— Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», ст. 7
Применение этой нормы к вашей ситуации затруднительно: размещение гостевого домика, скорее всего, не подпадает под создание особо охраняемой территории (п. 2) или под «иные несельскохозяйственные нужды» (п. 4), так как требуется обоснование отсутствия иных вариантов, а также наличие низкой кадастровой стоимости. Более того, ст. 4 этого же закона содержит основания для отказа:
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае: 1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; 2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы; 3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
— Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», ст. 4
Следовательно, перевод категории — сложная, редко применяемая процедура, требующая обоснования исключительности и соответствия документам территориального планирования. Гораздо перспективнее идти по пути изменения вида разрешенного использования в пределах категории сельхозземель. Для этого необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об изменении ВРИ. Состав документов для перевода категории определен ст. 2 Закона № 172-ФЗ (для изменения ВРИ порядок проще, но аналогии можно использовать):
Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую ... в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. ... Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются: исполнительными органами субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйств
— Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», ст. 2
При изменении ВРИ вам потребуется правоустанавливающий документ на участок, кадастровый паспорт, а также обоснование, что новый вид использования соответствует градостроительному регламенту. Если участок находится в границах населенного пункта или имеет утвержденные Правила землепользования и застройки, то процедура упрощается. В противном случае потребуется внесение изменений в ПЗЗ, что может затянуть процесс.
На этапе строительства необходимо получить разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ:
Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Это означает, что без изменения ВРИ на вид, допускающий сельский туризм, получить разрешение не удастся — орган откажет, поскольку гостевой домик не соответствует целевому назначению «для ведения крестьянского хозяйства». Наконец, следует учитывать административную ответственность, установленную ст. 8.8 КоАП РФ:
Статья 8.8 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием. Часть 2 предусматривает ответственность за неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 8.8
Если вы начнете строить гостевой домик, не изменив предварительно разрешенное использование, участок будет использоваться не по целевому назначению, что влечет штраф. Таким образом, наиболее законный и практически реализуемый путь — изменение вида разрешенного использования с «для ведения крестьянского хозяйства» на вид, предусмотренный Классификатором видов разрешенного использования (например, «сельскохозяйственное использование (сельский туризм)» или «объекты туристического обслуживания», если такое разрешено градостроительным регламентом для зоны сельхозиспользования). Полный перевод категории земель на рекреационную возможен только в исключительных случаях, что в описанной ситуации маловероятно.
