Федеральное законодательство, в том числе Градостроительный кодекс РФ, прямо не запрещает размещение нескольких жилых домов на одном земельном участке с видом разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство». Каждый такой дом может являться самостоятельным объектом индивидуального жилищного строительства, если он не обладает признаками многоквартирного дома. Уведомительный порядок, предусмотренный для объектов ИЖС, исходит из возможности строительства новых объектов. В контексте представлен фрагмент, касающийся уведомления:
"ГрК РФ Статья 51.1. Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (введена Федеральным законом"
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51.1
Хотя полный текст статьи не приведён, само наименование нормы и её введение в ГрК РФ (с 2018 года) указывают на то, что для строительства объекта ИЖС (а ваш второй дом, предназначенный для проживания детей, отвечает признакам ИЖС) требуется не разрешение, а уведомление. Таким образом, строить второй дом на участке ИЖС законно. При этом каждый такой дом должен соответствовать параметрам объекта ИЖС (не более 3 надземных этажей, не предназначен для раздела на квартиры). Ваш существующий дом 2008 года постройки не препятствует возведению второго.
Минимальные отступы от границ участка и от существующего дома
Предоставленный контекст не содержит прямых числовых значений отступов. Однако общая обязанность соблюдать градостроительные и противопожарные нормы закреплена в Земельном кодексе:
"ЗК РФ Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:"
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 42
Эта норма устанавливает, что собственник обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Поскольку в контексте отсутствует конкретика, вам следует обратиться к местным Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) деревни, в которой находится участок, и к сводам правил (например, СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» или СП 42.13330.2016). Как правило, для Московской области минимальный отступ от границы соседнего участка до стены жилого дома составляет 3 метра (и этот отступ, судя по вашей памяти, соблюдён для первого дома). Для второго дома, который вы хотите разместить ближе к противоположной границе, также должно быть не менее 3 метров до этой границы. Противопожарное расстояние между двумя жилыми домами на одном участке обычно составляет от 6 до 15 метров в зависимости от степени огнестойкости (материала стен). Важно проверить, соответствует ли планируемое место размещения этим противопожарным требованиям, которые также вытекают из норм о безопасности.
Косвенно требования безопасности подтверждаются нормами Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ:
"Статья 3. Сфера применения настоящего Федерального закона 1. Объектом технического регулирования в настоящем Федеральном законе являются здания и сооружения любого назначения (в том числе входящие в их состав сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения), а также осуществляемые на всех этапах их жизненного цикла процессы инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, монтажа, наладки, эксплуатации (включая текущий ремонт), сноса"
— Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 3
"Статья 5. Обеспечение соответствия безопасности зданий, сооружений, процессов, осуществляемых на всех этапах их жизненного цикла, требованиям настоящего Федерального закона 1. Безопасность зданий, сооружений, процессов, осуществляемых на всех этапах их жизненного цикла, обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий, сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла зданий, сооружений, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также - строительство) зданий, сооружений и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уро"
— Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 5
Эти статьи устанавливают, что любые здания должны отвечать требованиям безопасности, включая противопожарные, на всех этапах жизненного цикла. Следовательно, при строительстве второго дома вы обязаны обеспечить соблюдение противопожарных разрывов и иных безопасных расстояний, которые конкретизируются в сводах правил (например, СП 4.13130.2013). Поскольку точные цифры не раскрыты в предоставленном контексте, их необходимо уточнить в местной администрации или в проектной документации.
Порядок оформления строительства второго жилого дома
Как уже отмечено, для объекта ИЖС действует уведомительный порядок (статья 51.1 ГрК РФ). Хотя полный текст статьи не приведён, сама её структура и название, а также общеизвестные правила (с 2018 года разрешение на строительство ИЖС заменено уведомлением) указывают, что вам необходимо направить уведомление о планируемом строительстве в орган местного самоуправления по месту нахождения участка. В контексте также есть фрагмент ст. 51 ГрК РФ, который касается разрешения на строительство, но для ИЖС эта статья не применяется (исключение — случаи, предусмотренные ч. 1 ст. 51, но в представленном фрагменте указано лишь «1. Разрешени»). Поэтому в вашей ситуации нужно руководствоваться именно ст. 51.1. После завершения строительства необходимо направить уведомление об окончании, после чего администрация выдаёт уведомление о соответствии построенного объекта требованиям. Этот документ является основанием для кадастрового учёта и регистрации права.
Регистрация права на второй жилой дом
Для регистрации права собственности на новый дом важно, чтобы он был поставлен на государственный кадастровый учёт одновременно с регистрацией права. Основания для этого установлены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ:
"Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления , за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права ил"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
"Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид рег"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Из этих норм следует, что для регистрации права на второй дом необходимо представить заявление и приложить документы, среди которых ключевым будет технический план, подготовленный кадастровым инженером. Технический план составляется на основании разрешительной документации (в вашем случае — уведомления о соответствии построенного объекта). Дополнительно потребуется документ, подтверждающий право собственности на земельный участок. Закон № 218-ФЗ не содержит специальных ограничений на регистрацию права на второй жилой дом на участке ИЖС, если соблюдены все требования к его строительству (предельные параметры, отступы, безопасность). Однако обратите внимание: если второй дом будет зарегистрирован как жилой, он станет самостоятельным объектом недвижимости, на который могут быть открыты отдельные лицевые счета для коммунальных услуг. Проблем с регистрацией права быть не должно, если уведомительная процедура пройдена корректно и дом соответствует установленным параметрам.
