Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, а в его составе — к сельскохозяйственным угодьям. Это наиболее строго охраняемая часть сельхозземель, для которой действуют особые ограничения, в том числе по застройке. На участке уже установлены виды разрешенного использования, связанные с сельскохозяйственным производством: растениеводство, зерновые, овощеводство, садоводство. При этом указанное в документах «садоводство», скорее всего, является не классификационным видом по справочнику Росреестра, а описательным наименованием, принятым в старом классификаторе.
Юридически значимой является попытка добавить современный вид разрешенного использования «Ведение садоводства (код 13.2)» в соответствии с Классификатором, утвержденным Росреестром. Этот вид допускает размещение садовых домов, хозяйственных построек и не является исключительно сельскохозяйственным — он носит дачный, рекреационно-жилой характер. Однако расположение участка именно на сельхозугодьях (а не просто в границах сельхоззоны) создает принципиальное препятствие: по общему правилу строительство на сельхозугодьях запрещено, за исключением случаев строго для сельскохозяйственного производства. Вид 13.2 не относится к производственным сельхозвидам, что влечет конфликт с режимом сельхозугодий.
Пользователь также связывает с добавлением вида 13.2 возможность последующей регистрации садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) и самостоятельного управления территорией, что затрагивает правоотношения по организации общей инфраструктуры и управления имуществом общего пользования, а также по недопущению передачи территории муниципалитету. Однако сама по себе смена вида разрешенного использования на 13.2 не гарантирует ни автоматической возможности строить (из-за статуса сельхозугодий), ни сохранения управления в руках собственников — эти вопросы регулируются отдельно, в рамках градостроительного и земельного законодательства, а также закона о ведении гражданами садоводства.
Таким образом, ключевой конфликт ситуации — между фактическим статусом земли (сельхозугодья, категория сельхозназначения) и желаемым правовым режимом (возможность строительства садовых домов и создания СНТ). Юридически значимым является установление, относятся ли земли участка к сельскохозяйственным угодьям (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения), поскольку именно для них действует прямой запрет на размещение садовых домов и ведение садоводства как несельскохозяйственного вида деятельности. Если участок входит в состав угодий, изменение вида разрешенного использования на 13.2 без изменения категории земель или без перевода в другую категорию, а также без соблюдения процедур перераспределения земель, может быть признано недействительным, а участок — подлежащим изъятию за нецелевое использование.
Согласно ст. 79 ЗК РФ, сельскохозяйственные угодья имеют особый правовой режим, принципиально ограничивающий возможность их застройки. Поскольку земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и находится в зоне сельхозугодий (Су), на него распространяется прямой запрет на включение в границы территории ведения садоводства и на строительство садовых домов. Это означает, что добавление вида разрешенного использования «Ведение садоводства (13.2)» с целью последующего возведения садового дома на таком участке невозможно без изменения категории земель, поскольку сам факт строительства садового дома на сельхозугодьях не допускается законом.
Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий ... 6. Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 79
При этом ст. 78 ЗК РФ в общем виде допускает использование земель сельскохозяйственного назначения для ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. Однако данная норма является общей, а ст. 79 — специальной для сельскохозяйственных угодий. Поэтому, хотя садоводство как вид деятельности в принципе возможно на сельхозземлях, на угодьях (Су) оно не может сопровождаться строительством садовых домов и не может осуществляться в рамках территории садоводческого товарищества. Следовательно, регистрация СНТ и последующее управление территорией также невозможны, так как для создания СНТ нужны садовые земельные участки, а не сельхозугодья.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 78
Порядок изменения видов разрешенного использования для земель сельскохозяйственного назначения регулируется ст. 14.2 ЗК РФ, которая предписывает руководствоваться федеральным законом. Федеральным законом в данном случае выступают нормы ЗК РФ, в том числе ст. 79, которая блокирует возможность установления вида 13.2 на сельхозугодьях.
Вид или виды разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, за исключением садовых и огородных земельных участков, а также земельных участков общего назначения, расположенных в границах территорий ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, устанавливаются и изменяются в соответствии с федеральным законом.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 14.2
Статьи 14.3 и 14.4 ЗК РФ устанавливают общий порядок выбора и использования видов разрешенного использования, но они не отменяют специальных ограничений, установленных ст. 79 для сельхозугодий. Поэтому даже если формально правообладатель может выбрать вид из установленных регламентом, на сельхозугодьях такой вид, допускающий строительство, не может быть реализован.
Статья 14.3. Использование земельных участков в соответствии с видами разрешенного использования ... 1. Правообладатель земельного участка вправе использовать без разрешений и согласований земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, если иное не установлено пунктом 4 настоящей статьи.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 14.3
Если же попытаться фактически возвести садовый дом на сельхозугодьях, это будет квалифицировано как использование земельного участка не по целевому назначению, что влечет серьезные риски. В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такой участок может быть изъят у собственника по решению суда, если нецелевое использование длится три и более года.
Статья 6. Изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства Российской Федерации. 1. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет п
— Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 6
Аналогичное основание для изъятия предусмотрено ст. 285 ГК РФ — использование участка с нарушением требований законодательства, в частности, не по целевому назначению, что также приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения.
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 285
Что касается различия между видами 13.2 и 1.5, то в предоставленном контексте норм, непосредственно описывающих эти коды, нет. Однако из анализа ст. 79 ЗК РФ следует, что для сельхозугодий запрещено любое строительство садовых и жилых домов независимо от кода вида разрешенного использования. Поэтому утверждение о том, что с видом 13.2 строить можно, а с 1.5 — нет, справедливо только для земельных участков, не являющихся сельхозугодьями (например, для садовых земельных участков в границах садоводства). На сельхозугодьях оба кода (если бы они были установлены) не давали бы права на возведение капитальных строений, поскольку прямой запрет ст. 79 перекрывает любые разрешения классификатора. Таким образом, добавление вида 13.2 на участок в зоне Су не только не решит задачу строительства, но и создаст видимость законности, тогда как фактическое возведение дома останется нарушением с риском изъятия.
