Покупательница рассматривает возможность приобретения дома и земельного участка в Подмосковье. Основной документ, который есть у продавца, — садовая книжка. Это означает, что объект недвижимости и земля под ним не прошли государственный кадастровый учёт и права на них не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Юридически такая сделка не будет считаться куплей-продажей недвижимости в смысле Гражданского кодекса, так как отсутствует зарегистрированное право собственности у продавца, которое можно было бы передать.
Правоотношения, затронутые в ситуации, относятся к земельному праву (статус участка, возможное изъятие) и гражданскому праву (порядок перехода прав на недвижимость, последствия сделки с неоформленным имуществом). Юридически значимыми обстоятельствами являются: отсутствие государственной регистрации прав продавца, отсутствие кадастрового учёта участка и дома, а также потенциальное включение территории в планы развития инфраструктуры (например, строительство метро) или в зоны планируемого изъятия для государственных/муниципальных нужд.
Садовая книжка сама по себе не является правоустанавливающим документом на землю и строения. Она может лишь подтверждать факт членства в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) после 1998 года или, в редких случаях, свидетельствовать о ранее возникших правах, если участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ. Однако для распоряжения такой землёй (продажи) необходимо сначала оформить право собственности в упрощённом порядке («дачная амнистия») или через суд, если документы утеряны. Покупка без оформления этих прав означает, что покупатель получит не объект недвижимости, а лишь «права требования» или просто фактическое владение, которое не защищено законом и может быть оспорено.
Риски изъятия участка для государственных нужд (строительство метро, дорог, иных объектов) существуют и должны быть проверены через документы территориального планирования и планы развития конкретного муниципального образования. Факт наличия только садовой книжки усугубляет ситуацию: если участок не оформлен в собственность, его владелец может не получить компенсацию при изъятии либо получить её в минимальном размере (как за самовольное занятие земли). Продавец, не имеющий зарегистрированного права, по закону не может законно передать участок другому лицу, поэтому любая сделка на таких условиях будет ничтожна (недействительна).
Наличный расчёт без банковских документов и договора купли-продажи, прошедшего госрегистрацию, создаёт дополнительный риск: покупатель не сможет доказать факт передачи денег и приобретения имущества, а продавец может в любой момент оспорить сделку или заявить о её несостоявшейся. Дом может быть признан самовольной постройкой, если он возведён без разрешения на строительство (для ИЖС или садового дома после 2018 года это критично) или на земле, не предназначенной для строительства.
Таким образом, правовая квалификация ситуации — это попытка приобрести объект недвижимости, который юридически не существует в гражданском обороте, без законных оснований для перехода права, с высоким риском признания сделки недействительной и возможной утратой как денег, так и самого строения.
В соответствии со статьёй 49 Земельного кодекса РФ, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд допускается в исключительных случаях, в частности при строительстве объектов транспорта регионального значения — к таким объектам относится и метрополитен. Для покупательницы это означает, что участок в Подмосковье потенциально может быть изъят, если он попадает в зону строительства метро. Чтобы оценить такой риск, необходимо изучить документы территориального планирования, поскольку именно они определяют размещение объектов транспортной инфраструктуры.
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: ... 2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: ... объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; ... автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 49
Для выяснения, планируется ли изъятие конкретного участка, полезно обратиться к статье 56.5 ЗК РФ. Она обязывает уполномоченный орган не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии опубликовать сообщение о планируемом изъятии. Покупательница может проверить такие публикации на официальном сайте муниципального образования или регионального органа власти — если сообщение не опубликовано, это снижает, но не исключает риск.
Статья 56.5 ЗК РФ устанавливает обязанность уполномоченного органа не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд опубликовать сообщение о планируемом изъятии в официальном порядке, разместить его на официальном сайте и на информационном щите. Это позволяет покупателю проверить, включен ли участок в планы изъятия.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56.5
Дополнительным инструментом служит статья 9 Градостроительного кодекса РФ. Документы территориального планирования, определяющие развитие транспортной инфраструктуры (включая метро), обязательны для органов власти и находятся в открытом доступе. Покупательнице следует запросить выписку из схемы территориального планирования Московской области или генерального плана соответствующего муниципального образования — это покажет, запланировано ли строительство метро на данной территории.
Статья 9 Градостроительного кодекса РФ устанавливает общие положения о документах территориального планирования, которые определяют назначение территорий, включая развитие транспортной инфраструктуры (например, строительство метро). Часть 1 указывает, что территориальное планирование направлено на определение назначения территорий для обеспечения устойчивого развития, включая развитие транспортной инфраструктуры. Часть 3 устанавливает, что документы территориального планирования обязательны для органов власти при принятии решений. Это полезно для ответа на вопрос 1 о проверке планов изъятия участка для государственных нужд, так как такие планы отражаются в документах территориального планирования.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 9
Переходя к правовым последствиям покупки по садовой книжке, ключевое значение имеет статья 551 Гражданского кодекса РФ. Она устанавливает, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Поскольку в садовой книжке сведения о зарегистрированном праве обычно отсутствуют, у продавца нет титула, который можно было бы передать. Покупательница, заключив договор купли-продажи и передав деньги, не станет собственником до момента регистрации — и если продавец не сможет предоставить документы для регистрации (например, свидетельство о праве собственности на участок), сделка не состоится юридически.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
- В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, не
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
Садовая книжка сама по себе не является основанием для регистрации права. Статья 14 Федерального закона № 218-ФЗ перечисляет документы, на основании которых осуществляется государственный кадастровый учёт и регистрация прав. К ним относятся акты органов власти, договоры, свидетельства о праве на наследство и т.п., но не садовые книжки. Следовательно, без регистрации прав на земельный участок в ЕГРН у продавца отсутствует юридически подтверждённое право, что делает сделку крайне рискованной.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления , за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права ил
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Риски приобретения за наличные без надлежащего оформления перехода права могут повлечь недействительность сделки. Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона, является оспоримой, а в некоторых случаях — ничтожной. Если стороны не соблюдают обязательную государственную регистрацию (ст. 551 ГК РФ), договор купли-продажи считается незаключённым или не влечёт правовых последствий для третьих лиц. Это создаёт ситуацию, когда покупательница, заплатив наличные, может оказаться без права собственности и без возможности вернуть деньги, если продавец скроется или оспорит сделку.
Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
- За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
- Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 168
Последствия недействительности сделки регулируются статьёй 167 ГК РФ. В случае признания сделки недействительной стороны обязаны возвратить всё полученное — покупательница получит назад деньги, а продавец — дом, но на практике взыскать средства с недобросовестного продавца может быть сложно, особенно при расчёте наличными без расписок.
- Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
- При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 167
Что касается документов, которые необходимо запросить у продавца, из анализа норм следует, что ключевым является документ, подтверждающий право собственности на земельный участок — это может быть свидетельство о праве собственности (старого образца) или выписка из ЕГРН. Продавец обязан иметь либо акт органа власти о предоставлении земли, либо договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве. Садовая книжка таким документом не является. Если дом возведён на участке, необходимо проверить, не является ли он самовольной постройкой.
Статья 222 Гражданского кодекса РФ определяет самовольную постройку как здание, возведённое на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо без разрешений. В этой ситуации, поскольку дом построен на участке, который не зарегистрирован как дача (и, вероятно, на садовом участке, предоставленном по садовой книжке без оформления прав), он может быть признан самовольной постройкой. Покупательнице следует выяснить, имеется ли у продавца разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию; если таких документов нет, дом подлежит сносу. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, но при условии, что участок находится в собственности или ином законном владении, а постройка соответствует градостроительным и строительным нормам.
Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку, последствия ее возведения и порядок признания права собственности. Пункт 1: самовольной постройкой является здание, возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или без разрешений, или с нарушением норм. Пункт 2: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности; постройка подлежит сносу или приведению в соответствие. Пункт 3: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Таким образом, для минимизации рисков покупательнице настоятельно рекомендуется до передачи денег запросить выписку из ЕГРН на земельный участок (заказывается через Росреестр или МФЦ), а также проверить наличие разрешения на строительство и ввода дома в эксплуатацию. Планы изъятия под метро подлежат проверке через Генеральный план и Публичную кадастровую карту, а также через официальные порталы органов власти Московской области.
