Вопрос об ограждении участка в контексте приведённых норм напрямую не урегулирован. Ограждение должно соответствовать правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и не нарушать прав смежных землепользователей. Если ПЗЗ не содержат специальных требований к ограждениям для зоны гаражей, то возведение забора допустимо, но при условии соблюдения общих требований земельного законодательства.
Наиболее существенное ограничение связано с намерением использовать гараж как мини-студию красоты с тремя мастерами. Такая деятельность представляет собой оказание бытовых услуг населению, то есть коммерческое использование, которое не соответствует разрешённому использованию «для размещения гаражей». В силу той же статьи 42 ЗК РФ участок должен использоваться строго по назначению. При этом Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ в статье 80 прямо устанавливает последствия изменения функционального назначения здания: при смене назначения необходимо обеспечить выполнение требований пожарной безопасности для нового вида деятельности. Студия красоты с приёмом клиентов по записи относится к классу функциональной пожарной опасности Ф3.5 (помещения для посетителей организаций бытового и коммунального обслуживания), как указано в статье 32 Закона № 123-ФЗ. Таким образом, переоборудование гаража в студию красоты без изменения ВРИ является нецелевым использованием, а также требует пересмотра противопожарных мер.
При изменении функционального назначения зданий, сооружений или отдельных помещений в них, а также при изменении объемно-планировочных и конструктивных решений должно быть обеспечено выполнение требований пожарной безопасности, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом применительно к новому назначению этих зданий, сооружений или помещений.
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 80
- Ф3 — здания организаций по обслуживанию населения, в том числе: … д) Ф3.5 — помещения для посетителей организаций бытового и коммунального обслуживания с нерасчетным числом посадочных мест для посетителей;
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 32
Нецелевое использование земельного участка влечёт административную ответственность по статье 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Штраф для граждан составляет от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости участка, но не менее десяти тысяч рублей. При этом, если кадастровая стоимость не определена, штраф на граждан устанавливается в фиксированном размере (в приведённом фрагменте текст обрывается, но общий порядок известен). Важно, что факт приёма клиентов в студии красоты, даже по записи, будет свидетельствовать об использовании участка не по ВРИ «для размещения гаражей».
Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; … а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 8.8
Порядок изменения вида разрешённого использования земельного участка для размещения объекта коммерческой деятельности (студии красоты) в приведённых нормативных источниках не раскрыт. Предположительно, он регулируется Земельным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ, а также правилами землепользования и застройки: требуется обращение в уполномоченный орган с заявлением об изменении ВРИ, если ПЗЗ допускают такой вид использования в данной территориальной зоне. Если же ВРИ «студия красоты» не включён в перечень допустимых для данной зоны, то изменение невозможно без изменения территориального зонирования.
Требования к зданию при его фактическом использовании как объекта предоставления услуг (студии красоты) вытекают из Федерального закона № 123-ФЗ и статьи 9.4 КоАП РФ за нарушение обязательных требований в области строительства. В частности, для помещения класса Ф3.5 необходимо обеспечить безопасную эвакуацию людей. Статья 89 Закона № 123-ФЗ требует, чтобы эвакуационные выходы из подвальных этажей были обособленными и вели непосредственно наружу. Статья 52 предусматривает оснащение системами обнаружения пожара и оповещения, статьёй 91 установлено, что помещения с системой оповещения должны быть оборудованы автоматическими установками пожарной сигнализации. Также должны быть предусмотрены первичные средства пожаротушения (статья 60). Санитарно-эпидемиологические требования, не приведённые в контексте, дополнительно регулируются специальными нормами (СанПиН). Отступы от границ участка устанавливаются градостроительным регламентом и не отражены в представленных нормах, но их несоблюдение может повлечь ответственность по статье 9.4 КоАП РФ.
- Эвакуационные пути в зданиях и сооружениях и выходы из зданий и сооружений должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей. … 4. Эвакуационные выходы из помещений подвальных этажей следует предусматривать ведущими непосредственно наружу и обособленными от общих лестничных клеток здания.
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 89
- Помещения, здания и сооружения, в которых предусмотрена система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, оборудуются автоматическими установками пожарной сигнализации и (или) пожаротушения в соответствии с уровнем пожарной опасности помещений, зданий и сооружений на основе анализа пожарного риска.
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 91
- Здания и сооружения должны быть обеспечены первичными средствами пожаротушения лицами, уполномоченными владеть, пользоваться или распоряжаться зданиями и сооружениями.
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 60
- Эвакуационные выходы из помещений подвальных этажей следует предусматривать ведущими непосредственно наружу и обособленными от общих лестничных клеток здания.
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 89 (уже приводилась, но для акцента на подвал)
- Нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий … при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства … — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 9.4
Разрешение на строительство обязательно для объекта капитального строительства, если иное не предусмотрено законом. Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение подтверждает соответствие проектной документации градостроительному регламенту и допустимость размещения объекта в соответствии с разрешённым использованием земельного участка. Для гаража (капитального) разрешение на строительство требуется, если он не подпадает под исключения (например, объекты, не являющиеся объектами капитального строительства). Если же фактически здание будет использоваться как студия красоты, то его функциональное назначение изменится, и разрешение на строительство должно выдаваться именно под этот вид использования, а не под гараж. Строительство без разрешения или с нарушением его условий влечёт ответственность по статье 9.4 КоАП РФ.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом … а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Риски, связанные с расплывчатыми формулировками в договоре купли-продажи относительно целевого назначения участка, заключаются в том, что фактическое целевое назначение (ВРИ) определяется данными Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правилами землепользования и застройки, а не текстом договора. Если договор не содержит точного указания на вид разрешённого использования, покупатель может ошибочно полагать, что допускается более широкий круг деятельности. Однако по статье 42 ЗК РФ покупатель обязан соблюдать установленное разрешённое использование независимо от содержания договора. Таким образом, расплывчатость договора не создаёт правовых оснований для отступления от ВРИ, и при выявлении нецелевого использования ответственность наступает на общих основаниях. Рекомендуется до покупки уточнить ВРИ в выписке из ЕГРН и убедиться, что планируемая студия красоты не соответствует «для размещения гаражей».
