Центральное значение для оценки обязательственной силы устной договорённости о передаче погреба и участков имеет соблюдение формы сделки. Поскольку земельные участки являются недвижимым имуществом, а их отчуждение (даже обещанное, если расценивать как предварительный договор) затрагивает права на недвижимость, применяются общие правила о форме сделок. Согласно ст. 158 ГК РФ, сделки могут совершаться устно или письменно, однако для сделок с землёй закон прямо требует письменной формы. В силу ст. 161 ГК РФ в простой письменной форме должны совершаться сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а также сделки, для которых письменная форма предписана законом (например, договор купли-продажи земельного участка – ст. 550 ГК РФ, не указана в контексте, но следует из общих принципов). Устное обещание передать участки и погреб, данное бывшей владелицей, не было облечено в письменную форму, поэтому последствия несоблюдения письменной формы определяются ст. 162 ГК РФ: стороны лишаются права ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, но могут приводить письменные и другие доказательства. В данном случае покупатель вряд ли сможет доказать условия устной договорённости, если нет переписки, аудиозаписей или расписок. Соответственно, принудительно требовать передачи земли на основании устного обещания невозможно.
- Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
- Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 158
- Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: ... 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 161
- Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 162
Далее, поскольку спорные земельные участки находятся в государственной собственности (как указано в ситуации), право распоряжения ими принадлежит соответствующему органу власти (местной администрации). Земельный кодекс РФ прямо устанавливает исчерпывающий перечень оснований возникновения прав на такие участки. Статья 39.1 ЗК РФ указывает, что устная договорённость не является основанием для возникновения прав. Покупатель, оформив квартиру, приобрёл право собственности на здание, но не на землю под ним и тем более не на иные участки. Для приобретения земли под квартирой (как часть общего имущества многоквартирного дома – если дом многоквартирный, но в деревне вероятно индивидуальный) применяются специальные нормы. Однако прямого права на другие участки (два участка, которые обещала продавщица) у покупателя не возникло. Проведённое межевание само по себе не создаёт право собственности – это лишь кадастровая процедура. Права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации (ст. 25 ЗК РФ). Исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду имеют собственники зданий, расположенных на нём (ст. 39.20 ЗК РФ). Поскольку на этих двух участках нет строений покупателя, он не может претендовать на их приобретение в упрощённом порядке. Более того, часть одного участка уже продана бывшей владелицей – это указывает на то, что она сама не имела на него зарегистрированного права (иначе сделка была бы оформлена), а продала, вероятно, самовольно занятый кусок государственной земли, что недействительно.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Теперь о бане, принадлежащей бывшей владелице. Поскольку у неё нет документов на эту постройку, а земля, на которой она расположена, находится в государственной собственности и не была ей предоставлена в установленном порядке, баня может быть признана самовольной постройкой. Статья 222 ГК РФ устанавливает, что самовольная постройка не порождает права собственности у застройщика, а её использование запрещено. Следовательно, бывшая владелица не может пользоваться баней, а тем более свободно заходить на участок (который, по факту, ещё не закреплён за покупателем, но последний провёл межевание и, вероятно, претендует на него). Однако право на землю у покупателя также отсутствует (нет регистрации), поэтому его собственником участка он не является. Вместе с тем, если покупатель считает, что бывшая владелица самовольно занимает территорию, которую он намерен оформить, он может ссылаться на ст. 60 ЗК РФ, предусматривающую восстановление положения, существовавшего до нарушения, в случае самовольного занятия. Также возможно привлечение бывшей владелицы к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ за самовольное занятие земельного участка (в том числе использование без прав).
Статья 222. Самовольная постройка
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке...
- Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие... осуществившим ее лицом либо за его счет...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ...
- Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Покупатель не может просто «забрать» баню – она является объектом недвижимости даже при отсутствии документов, и её снос или присвоение возможны только на основании решения суда или соглашения с собственником (если бы таковой был). Но поскольку бывшая владелица не имеет на баню права собственности, а сама постройка самовольная, покупатель вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о признании её самовольной и последующем сносе. Также он может предъявить негаторный иск на основании ст. 304 ГК РФ, если докажет, что бывшая владелица нарушает его право владения землёй (даже если это право ещё не зарегистрировано, но покупатель уже фактически использует участок после межевания и полагает его своим). Однако для полноценной защиты необходимо в судебном порядке признать за собой право на земельный участок, которым покупатель фактически владеет, либо оформить его в аренду или собственность через администрацию (ст. 39.14 ЗК РФ, ст. 59 ЗК РФ). Без этого любые требования к бывшей владелице о прекращении доступа на участок могут быть признаны преждевременными, поскольку сам покупатель не является законным владельцем.
- на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения...
— Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 39.14, часть пункта 4)
Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 59
Таким образом, устная договорённость юридически ничтожна, права на государственные участки не возникли, баня является самовольной постройкой, а доступ бывшей владелицы на участок может быть пресечён только после оформления покупателем прав на землю в установленном порядке.
