В данном случае собственник земельного участка намерен разместить на нём нестационарный объект (ларек) с подключением к электричеству. Основной вопрос заключается в том, соответствует ли такое использование участка его целевому назначению, зафиксированному в документах — «для размещения объектов торговли». Ключевое значение имеет юридическая квалификация деятельности, которую планируется осуществлять в ларьке: продажа автостраховок и оказание юридической помощи.
С точки зрения земельного законодательства, вид разрешённого использования «для размещения объектов торговли» подразумевает возможность размещения на участке объектов, предназначенных для розничной купли-продажи товаров. Деятельность по продаже страховых полисов (автостраховок) по своей правовой природе является финансовой услугой, а не торговлей товарами в классическом смысле (обмен товара на деньги). Аналогично, оказание юридической помощи — это возмездное оказание услуг, а не торговля. Таким образом, возникает вопрос о том, подпадает ли такая деятельность под категорию «торговля» для целей соблюдения разрешённого использования. Если нет, то использование участка может быть признано нецелевым.
Далее, необходимо учитывать правовой статус самого объекта (ларька). Определение «нестационарный» в контексте торговых объектов обычно означает, что объект не является объектом капитального строительства (не имеет прочной связи с землёй, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба). Подключение к электричеству само по себе не меняет этот статус, если не влечёт за собой возведения фундамента или иных капитальных конструкций. Однако наличие подключения к инженерным сетям может повлиять на требования к его размещению, например, с точки зрения градостроительных и санитарных норм.
Особого внимания заслуживает вопрос о необходимости получения разрешительной документации. Несмотря на то, что участок находится в частной собственности, правила размещения нестационарных торговых объектов (НТО) часто регулируются схемой размещения, утверждаемой органами местного самоуправления, и могут требовать соответствующего разрешения, даже на частной земле, если это установлено муниципальными правилами благоустройства или землепользования. Игнорирование этого требования может повлечь административную ответственность, а сам объект могут признать самовольной постройкой или объектом, размещённым с нарушением порядка.
Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются:
- точная формулировка вида разрешённого использования в ЕГРН (входит ли в него «размещение объектов мелкорозничной сети» или «объектов по оказанию услуг»);
- наличие или отсутствие в муниципальном правовом акте схемы размещения НТО, а также предусмотрена ли в нём возможность установки НТО на частных участках без обращения в администрацию;
- факт подключения к электросетям (может потребовать согласования и повлиять на оценку объекта как движимого имущества).
Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственник обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. В рассматриваемой ситуации разрешенное использование участка — «для размещения объектов торговли». Поскольку гражданин планирует разместить ларек для продажи автостраховок и оказания юридической помощи, необходимо определить, является ли такая деятельность торговой в смысле земельного законодательства.
использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием
— Земельный кодекс РФ, ст. 42
Статья 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ» содержит легальные определения. Торговая деятельность определена как вид предпринимательской деятельности, связанный с приобретением и продажей товаров. Продажа автостраховок и оказание юридической помощи — это не товары, а услуги (страховые и юридические). Юридическая помощь не является товаром, автостраховка также относится к финансовым услугам. Таким образом, реализация таких услуг не подпадает под понятие торговой деятельности. Следовательно, размещение ларька для этих целей может не соответствовать разрешенному использованию «для размещения объектов торговли», которое рассчитано именно на продажу товаров.
- торговая деятельность (далее также - торговля) - вид предпринимательской деятельности, связанный с приобретением и продажей товаров; 4) торговый объект - здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров; 6) нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение;
— Федеральный закон от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ», ст. 2
В силу ст. 85 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков в населенных пунктах определяются градостроительным регламентом, и участок не соответствует регламенту, если вид его использования не входит в перечень разрешенных. Поскольку фактическая деятельность (услуги) не охватывается видом «для размещения объектов торговли», такое использование может быть признано несоответствующим градостроительному регламенту.
Статья 85 ЗК РФ устанавливает, что виды разрешенного использования земельных участков в населенных пунктах определяются градостроительным регламентом (п. 3). Земельный участок не соответствует регламенту, если вид его использования не входит в перечень разрешенных (п. 4).
— Земельный кодекс РФ, ст. 85
Что касается необходимости получения разрешения на установку ларька: ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусматривает выдачу разрешения на строительство для объектов капитального строительства. Нестационарный торговый объект, согласно определению из ст. 2 Закона № 381-ФЗ, не является объектом капитального строительства, так как представляет собой временное сооружение, не связанное прочно с земельным участком. Поэтому разрешение на строительство для такого ларька не требуется. Подключение электричества, как прямо указано в той же норме, не меняет статус объекта как нестационарного.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс РФ, ст. 51
Статья 10 Федерального закона № 381-ФЗ затрагивает размещение нестационарных торговых объектов. Часть 1 этой статьи регулирует размещение на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности — по схеме. Часть 7 упоминает порядок размещения на частных землях, но текст обрывается. Однако из общего смысла закона следует, что если ларек используется не для торговли товарами (а для услуг), то он не является нестационарным торговым объектом в смысле этого закона. Следовательно, требования ст. 10 к нему не применяются, но это не снимает обязанности использовать участок по целевому назначению.
Статья 10 регулирует размещение нестационарных торговых объектов. Часть 1 указывает, что размещение на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой. Часть 7 (неполная) упоминает порядок размещения на земельных участках, находящихся в частной собственности, но текст обрывается. Статья не дает прямого ответа на вопросы, но устанавливает контекст для нестационарных торговых объектов.
— Федеральный закон от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ», ст. 10
За нецелевое использование земельного участка предусмотрена административная ответственность. В соответствии со ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, использование земельного участка не по целевому назначению, то есть с нарушением разрешенного использования, влечет наложение штрафа. Размер штрафа для граждан — от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 рублей (если кадастровая стоимость определена). Если кадастровая стоимость не определена, штраф для граждан составит от 10 000 до 20 000 рублей. Таким образом, если установленный ларек будет использоваться для оказания услуг (автостраховок и юридической помощи), а не для продажи товаров, это может быть квалифицировано как нецелевое использование с соответствующими санкциями.
- Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере
— Кодекс РФ об административных правонарушениях, ст. 8.8
Таким образом, основная проблема — несоответствие планируемой деятельности (услуги) виду разрешенного использования «для размещения объектов торговли». Нестационарность ларька и подключение электричества на квалификацию не влияют. Для устранения рисков необходимо либо изменить вид разрешенного использования участка на соответствующий (например, «для размещения объектов бытового обслуживания» или «деловое управление»), либо осуществлять на нем именно торговлю товарами, а не услугами.
