Строительство на участке, расположенном в водоохранной зоне, регулируется специальным режимом, установленным Водным кодексом РФ. В силу ст. 65 Водного кодекса РФ на таких территориях вводятся ограничения хозяйственной деятельности, направленные на предотвращение загрязнения водных объектов. Поскольку ваш участок находится в водоохранной зоне, любое строительство должно соответствовать этим ограничениям; в частности, в границах водоохранных зон запрещается размещение объектов, не оборудованных сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения и засорения.
Статья 65 Водного кодекса РФ устанавливает специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в границах водоохранных зон, включая дополнительные ограничения в прибрежных защитных полосах. В частности, части 1-2 определяют цели установления водоохранных зон и возможность введения дополнительных ограничений. Части 3-10 устанавливают ширину водоохранных зон в зависимости от типа водного объекта. Данные нормы релевантны для оценки ограничений строительства в водоохранной зоне.
— Водный кодекс Российской Федерации, ст. 65
Дополнительно в 2024 году участок попал в зону затопления с вероятностью 1%. Прямой запрет на строительство в таких зонах установлен ст. 67.1 Водного кодекса РФ: в границах зон затопления запрещается возведение объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и методами инженерной защиты от негативного воздействия вод. Это означает, что для получения разрешения на строительство вам потребуется разработать и включить в проектную документацию мероприятия по инженерной защите (например, дамбы, берегоукрепительные сооружения, искусственное повышение территории, свайные фундаменты). Без таких решений строительство будет прямо запрещено законом.
В границах зон затопления, подтопления запрещаются: 1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод; ... 4. Инженерная защита территорий и объектов от негативного воздействия вод (строительство водоограждающих дамб, берегоукрепительных сооружений и других сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от затопления, подтопления, разрушения берегов водных объектов, и (или) методы инженерной защиты, в том числе искусственное повышение поверхности территорий, устройство свайных фундаментов и другие методы инженерной защиты) осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о градострои
— Водный кодекс Российской Федерации, ст. 67.1
Требования к разрешению на строительство сформулированы в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение подтверждает соответствие проектной документации градостроительному регламенту и допустимость размещения объекта на участке в соответствии с ограничениями, установленными земельным и иным законодательством. Это ключевая норма: орган, выдающий разрешение, обязан проверить соблюдение ограничений, вытекающих из водоохранной зоны и зоны затопления. Если проектная документация не предусматривает надлежащую инженерную защиту, в выдаче РНС будет отказано.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Право собственности на земельный участок не является абсолютным. Согласно ст. 209 ГК РФ собственник свободен в своих действиях, если они не противоречат закону и не нарушают права других лиц. Владение и пользование землей осуществляются свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде. Поскольку нахождение участка в водоохранной зоне и зоне затопления накладывает специальные ограничения, реализация права на строительство подчинена этим ограничениям.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Земельный кодекс РФ прямо относит водоохранные зоны и зоны затопления к зонам с особыми условиями использования территорий (ст. 105). Это влечёт за собой обязательные ограничения прав на землю. В силу ст. 56 ЗК РФ такие ограничения устанавливаются федеральными законами и сохраняются при переходе права собственности к новому владельцу. Это значит, что покупка участка не снимает ограничения – новый собственник обязан их соблюдать.
Статья 105. Виды зон с особыми условиями использования территорий: ... 13) водоохранная зона; ... 17) зоны затопления и подтопления.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 105
Статья 56 ЗК РФ устанавливает, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом и федеральными законами. В частности, могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (подпункт 1 пункта 2). Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (пункт 5).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Зоны с особыми условиями устанавливаются, в том числе, для защиты жизни и здоровья граждан и охраны окружающей среды (ст. 104 ЗК РФ). Со дня установления такой зоны на участках в её границах не допускается строительство, не соответствующее установленным ограничениям. Эта норма прямо применяется к вашей ситуации – с 2024 года (после признания зоны затопления) строить дом без инженерной защиты запрещено, независимо от того, что ранее на участке был разрешён вид использования «для ИЖС».
Статья 104. Цели установления зон с особыми условиями использования территорий. 1. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях: 1) защита жизни и здоровья граждан; ... 4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира; ...
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 104
- Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи и Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем и
— Земельный кодекс Российской Федерации
Наличие в ЕГРН записи о виде разрешённого использования «для ИЖС» не отменяет действия указанных ограничений. Статья 85 ЗК РФ разъясняет, что виды разрешённого использования в населённых пунктах определяются градостроительным регламентом. Если участок не соответствует регламенту (в частности, из-за зонирования по условиям затопления), он может использоваться без приведения в соответствие только если его использование не опасно для жизни и здоровья. Строительство же нового объекта допускается исключительно в соответствии с регламентом, который теперь учитывает ограничения зон затопления.
Статья 85 ЗК РФ устанавливает, что виды разрешенного использования земельных участков в населенных пунктах определяются градостроительным регламентом (п. 3). Земельные участки, не соответствующие регламенту, могут использоваться без приведения в соответствие, если их использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды (п. 4). Строительство новых объектов допускается только в соответствии с градостроительным регламентом (п. 4).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 85
Если построить дом без соблюдения ограничений, он может быть признан самовольной постройкой со всеми вытекающими последствиями. Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной является постройка, возведённая на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта, либо без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм. Отсутствие мероприятий по инженерной защите в зоне затопления – прямое нарушение, которое создаёт риск сноса дома за ваш счёт.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройко
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Наконец, собственник обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и соблюдать экологические и санитарно-эпидемиологические требования. Применительно к вашему случаю это означает, что вы обязаны не допускать негативного воздействия на водный объект и исполнять режим водоохранной зоны и зоны затопления.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.
— Земельный кодекс Российской Федерации
Таким образом, риск отказа в разрешении на строительство применительно к данному участку крайне высок, если не будет разработана и согласована сложная инженерная защита. Даже при её наличии РНС может быть выдано, но это потребует значительных затрат и времени. Рекомендуется перед покупкой заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – он покажет действующие ограничения и возможность строительства. Также стоит обратиться в уполномоченный орган за предварительным разъяснением о возможности получения РНС. Учитывая, что зона затопления установлена в 2024 году, вы вправе претендовать на возмещение убытков, если строительство было начато до её установления (ст. 57.1 ЗК РФ), однако в вашей ситуации участок только приобретается, и это право переходит к вам как к новому собственнику – но только если прежний собственник уже начал стройку. В противном случае убытки не возмещаются, и все риски ложатся на покупателя.
