Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
— Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», ст. 1
Статья 4 этого же закона содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе. Первое основание — установление федеральным законом ограничения или запрета на перевод. Для земель особо охраняемых территорий (особо ценных земель) такие ограничения могут быть установлены, например, статьей 95 Земельного кодекса РФ (земли особо охраняемых природных территорий) или статьей 100 ЗК РФ (особо ценные земли). Если ваш участок отнесен к особо ценным землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, перевод будет невозможен. Второе основание — наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если ее проведение обязательно. Для земель особо охраняемых территорий проведение такой экспертизы часто является обязательным условием (в силу ст. 11 и 12 Федерального закона «Об экологической экспертизе»). Третье основание — несоответствие испрашиваемого целевого назначения (земли населенных пунктов для ИЖС) утвержденным документам территориального планирования и землеустроительной документации. Вам необходимо проверить Генеральный план Новороссийска и Правила землепользования и застройки: если по ним участок расположен в зоне, не допускающей ИЖС, перевод будет отклонен. Соседи, вероятно, переводили участки, которые не подпадали под эти основания (например, не относились к особо ценным землям или не требовали экологической экспертизы), но для вашего участка эти риски реальны.
Статья 4. Основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае: 1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; 2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
— Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», ст. 4
Если перевод будет разрешен, то согласно статье 5 172-ФЗ он считается состоявшимся с даты внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. Само решение о переводе принимает уполномоченный орган (например, департамент имущественных отношений), после чего вы обращаетесь в Росреестр. Утверждение соседей, что можно подать заявление непосредственно в Росреестр о неиспользовании земли в сельскохозяйственных целях, не основано на данной статье: Росреестр лишь регистрирует уже принятое решение, а не рассматривает по существу изменение категории. Более того, категория «особо ценные земли» не предполагает сельскохозяйственного использования; упоминание сельхозназначения здесь нерелевантно.
Статья 5. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую ... 1. Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую и уведомление правообладателей этих земельных участков о внесении таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". ... 3. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недв
— Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», ст. 5
Департамент имущества указал на необходимость судебного порядка. Если вам откажут в переводе (или проигнорируют заявление), вы вправе оспорить это в суде в порядке Кодекса административного судопроизводства РФ. Статья 218 КАС РФ предоставляет гражданину право подать административный иск об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, если нарушены его права. В вашем случае отказ департамента имущества может быть оспорен, если он незаконен (например, если участок не относится к особо охраняемым природным территориям, экологическая экспертиза не нужна, а документы территориального планирования допускают ИЖС). Важно: суд не изменяет категорию сам, а лишь признает отказ недействительным и обязывает уполномоченный орган принять решение по существу.
Статья 218 КАС РФ устанавливает право гражданина обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, если полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к их осуществлению или незаконно возложены обязанности. Это может быть применимо для оспаривания отказа департамента имущества в переводе земельного участка из категории особо охраняемых территорий в категорию земель населенных пунктов.
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 218
Что касается возможности изменения вида разрешенного использования (ВРИ) без изменения категории земель, Градостроительный кодекс РФ в статье 37 устанавливает, что изменение ВРИ осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом. Однако для земель, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется (а земли особо охраняемых территорий часто исключены из зон действия регламентов), решение об изменении ВРИ принимается в соответствии с федеральными законами. Поскольку ваша категория — земли особо охраняемых территорий, градостроительный регламент для них может не устанавливаться, и простое изменение ВРИ на «для ИЖС» невозможно без изменения самой категории. Таким образом, надеяться на изменение только ВРИ не стоит.
Статья 37 Градостроительного кодекса РФ регулирует виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Часть 3 устанавливает, что изменение одного вида разрешенного использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Часть 5 указывает, что для земель, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых они не устанавливаются, решения об изменении вида разрешенного использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Это полезно для ответа на вопрос 6 о возможности изменения ВРИ без изменения категории земель.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» № 33-ФЗ регулирует отношения на особо охраняемых природных территориях (ООПТ). Если ваш участок входит в состав ООПТ (например, государственного природного заказника или памятника природы), то применяются его нормы. Статья 3.1 этого закона предусматривает, что населенные пункты могут включаться в состав ООПТ, и оборот земельных участков в таких населенных пунктах допускается, если это не противоречит режиму охраны. Новороссийск является населенным пунктом, но неизвестно, входит ли он в состав ООПТ. Если участок находится на территории, которая не является ООПТ, а просто отнесена к особо ценным землям (ст. 100 ЗК РФ), то 33-ФЗ напрямую не применяется. Однако выписка из ЕГРН содержит указание «Земли особо охраняемых территорий (особо ценные земли)», что может означать отнесение к землям особо охраняемых территорий и объектов (ст. 93–100 ЗК РФ). В любом случае, для перевода необходимо установить, имеется ли режим ООПТ, и если да — то возможен ли перевод согласно этому режиму.
Статья 3.1. Особенности регулирования земельных и градостроительных отношений в населенных пунктах в составе особо охраняемых природных территорий. 1. Населенные пункты могут быть включены в состав особо охраняемых природных территорий без изъятия расположенных на их территориях земельных участков и иной недвижимости у правообладателей (за исключением государственных природных заповедников), если это не противоречит режиму особой охраны соответствующей категории особо охраняемых природных территорий. В случае зонирования особо охраняемой природной территории населенные пункты включаются в состав функциональных зон, режим которых допускает осуществление хозяйственной деятельности. 2. Оборот земельных участков на территории населенного пункта, включенного в состав особо охраняемой природной
— Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», ст. 3.1
Наконец, для легализации построенного дома на участке без изменения категории могут потребоваться судебные процедуры установления юридических фактов, например, факта добросовестного, открытого и непрерывного владения, или факта соответствия постройки параметрам. Гражданский процессуальный кодекс РФ содержит нормы об установлении фактов, имеющих юридическое значение. Статья 265 ГПК РФ устанавливает, что суд устанавливает такие факты только при невозможности получить документы в ином порядке. Статья 266 ГПК РФ определяет подсудность — заявление подается в суд по месту нахождения недвижимости. Статья 268 ГПК РФ признает решение суда основанием для регистрации, если факт подлежит регистрации. Однако для узаконения жилого дома на землях, не предназначенных для ИЖС, простого установления факта недостаточно: потребуется либо признание права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), либо изменение категории земель. Поэтому эти нормы имеют вспомогательное значение — они могут помочь, если вы попытаетесь установить, что земля не содержит редких растений (акт обследования), но не заменят процедуру перевода.
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 265
Заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подается в суд по месту жительства заявителя, за исключением заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, которое подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 266
Статья 268. Решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 268
Резюмируя: перевод вашего участка из категории земель особо охраняемых территорий в категорию земель населенных пунктов возможен только в порядке, установленном 172-ФЗ, с подачей заявления в уполномоченный орган (департамент имущественных отношений). Вам потребуется обосновать отсутствие оснований для отказа по ст. 4 172-ФЗ, особенно в части ограничения перевода и необходимости экологической экспертизы. Акт обследования на отсутствие редких растений может понадобиться для экологической экспертизы — его запрашивают в территориальном органе Росприроднадзора или в уполномоченной организации. Если в переводе будет отказано, вы вправе оспорить отказ в суде по КАС РФ (ст. 218). Соседский путь с заявлением о неиспользовании в сельхозцелях к вашей ситуации неприменим, так как ваша категория не сельхозназначения. Изменение ВРИ без изменения категории маловероятно, а легализация дома без перевода категории крайне затруднительна и рискованна. Рекомендуется начать с получения консультации в департаменте имущественных отношений Краснодарского края или в администрации Новороссийска, а также заказать выписку о границах особо охраняемой территории и о наличии/отсутствии ограничений.
