Анализ ситуации
Пользователь владеет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, а не обособленным земельным участком. Основной объект недвижимости — единый земельный участок площадью 10 соток с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ). Поскольку участок находится в общей долевой собственности, все правомочия по владению, пользованию и распоряжению им осуществляются по соглашению всех сособственников. Каждый из них обладает долей в праве на весь участок, а не на его физическую часть. Юридически значимо, что изменение разрешённого использования возможно только в отношении земельного участка как единого объекта недвижимости, а не отдельной доли или её части. Таким образом, если вид разрешённого использования участка в ЕГРН — ЛПХ, то любой из сособственников вправе пользоваться участком только в пределах этого ВРИ, независимо от размера своей доли.
Пользователь хочет изменить ВРИ своей доли на коммерческий. Однако земельное законодательство не предусматривает возможности установить для разных долей одного участка разные виды разрешённого использования. Изменение ВРИ допустимо только для всего участка в целом. Следовательно, чтобы изменить ВРИ для той части, которой владеет пользователь, необходимо либо изменить ВРИ всего участка (что затронет права всех сособственников), либо выделить долю в натуре, то есть образовать новый самостоятельный земельный участок, который затем можно поставить на кадастровый учёт с любым допустимым ВРИ. Выдел доли возможен только при условии, что образуемый участок соответствует требованиям земельного законодательства по минимальному размеру и конфигурации. При этом после выдела исходный участок утрачивает площадь, равную площади выделенного, а ВРИ исходного участка может остаться прежним.
В данной ситуации принципиальное значение имеет то, что участок изначально не размежёван, не имеет установленных границ для долей. Пользователь не может подать заявление об изменении ВРИ только своей доли — орган регистрации прав (Росреестр) откажет, поскольку в ЕГРН зарегистрирован один объект (участок) с одним ВРИ, а доля — это не объект, а объём прав на объект. Согласие других собственников на изменение ВРИ всей земли необходимо, если пользователь хочет поменять ВРИ всего участка, но вопрос в том, что соседи согласны не на изменение ВРИ всего участка, а на то, чтобы пользователь мог вести коммерческую деятельность на своей доле. Однако юридически это не эквивалентно изменению ВРИ.
Также стоит учитывать градостроительный регламент: выписка из ЕГРН указывает, что коммерческое использование разрешено для данной территориальной зоны. Это создаёт правовую возможность для изменения ВРИ участка на коммерческий, но не автоматически — требуется волеизъявление всех сособственников и прохождение процедуры. Если же решено выделить долю, то новый участок может быть образован с любым из предусмотренных для зоны ВРИ, в том числе коммерческим.
Таким образом, ключевые правоотношения: долевая собственность на земельный участок, порядок изменения вида разрешённого использования земельного участка, процедура выдела доли в натуре и образование нового земельного участка, а также требования к минимальным размерам земельных участков. Юридически значимо, что без выделения доли изменить ВРИ для её части невозможно — для этого требуется преобразование объекта недвижимости в целом или выделение самостоятельного объекта.
Применимое право
Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка является актом распоряжения правовым режимом имущества, поскольку оно затрагивает интересы всех сособственников. В рассматриваемой ситуации пользователь владеет лишь 1/4 доли, и изменение ВРИ только его доли без выделения в натуре невозможно, так как доля в праве общей собственности не является самостоятельным объектом недвижимости с отдельным ВРИ. Даже при согласии других собственников самостоятельное заявление пользователя об изменении ВРИ своей доли не будет принято, поскольку единый участок имеет единый ВРИ. Если же все сособственники согласны, они могут совместно принять решение об изменении ВРИ всего участка, что потребует обращения в орган регистрации прав от имени всех правообладателей. Таким образом, ключевым препятствием является невозможность распорядиться частью общего имущества без согласования со всеми участниками, а также отсутствие у доли как таковой самостоятельной правовой характеристики «вид разрешённого использования».
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Далее, порядок изменения ВРИ регламентирован ст. 37 Градостроительного кодекса РФ. Она устанавливает, что изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом. Из выписки из ЕГРН следует, что для данной территориальной зоны коммерческое использование является допустимым основным или вспомогательным видом, то есть градостроительный регламент не препятствует такому изменению. Однако данная норма применяется к земельному участку как к единому объекту недвижимости. Она не предусматривает возможности изменения ВРИ лишь в отношении части участка, соответствующей идеальной доле. Поэтому, даже при наличии градостроительной возможности, процедура изменения ВРИ может быть запущена только для всего участка, либо для вновь образованного участка, выделенного в натуре (после межевания). Следовательно, без выделения доли в натуре пользователь не может воспользоваться правилами ст. 37 ГрК РФ в отношении своей доли.
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства 3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Применительно к землям сельскохозяйственного назначения (если участок относится к этой категории) действует ст. 14.4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Она предоставляет правообладателю право самостоятельно выбирать основной или вспомогательный ВРИ из установленных регламентом, без дополнительных разрешений и согласований. Однако правообладателем в данном случае выступают все сособственники совместно, поскольку участок находится в общей долевой собственности. Соответственно, даже если участок относится к сельхозземлям, один сособственник не может реализовать это право в отношении своей доли — требуется волеизъявление всех участников. Более того, изменение ВРИ на коммерческое использование на землях сельскохозяйственного назначения может быть ограничено требованиями сохранения целевого назначения сельхозземель, но в условиях задачи указано, что выписка из ЕГРН допускает коммерческое использование для данной зоны, что может свидетельствовать о нахождении участка в границах населённого пункта, а не на сельхозземлях. Если же это земли сельхозназначения, то дополнительно необходимо учитывать ограничения, установленные ст. 14.4, в частности, возможность выбора только тех ВРИ, которые не противоречат сельскохозяйственному назначению (коммерческое использование может быть недопустимо). Однако в контексте задачи мы исходим из того, что коммерческое использование разрешено, но процедура всё равно требует либо изменения ВРИ всего участка, либо выдела доли.
Статья 14.4. Выбор видов разрешенного использования земельных участков: 1. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из установленных регламентами использования земель для соответствующих территориальной зоны... выбирается правообладателем земельного участка без разрешений и согласований, если иное не предусмотрено настоящей статьей. 2. Для выбора основного вида разрешенного использования земельного участка из видов разрешенного использования земельных участков, установленных регламентами использования земель, правообладатель земельного участка обязан направить заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка в орган регистрации прав.
— Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 14.4
Таким образом, ни одна из проанализированных норм не позволяет изменить ВРИ доли без проведения межевания и выделения доли в натуре. Без межевания возможен только вариант изменения ВРИ всего участка по соглашению всех сособственников. Если же пользователь настаивает на изменении ВРИ именно своей доли, необходимо сначала образовать отдельный земельный участок путём выдела доли в натуре (с проведением кадастровых работ), после чего на вновь образованный участок можно установить любой разрешённый ВРИ, в том числе коммерческий, при условии соответствия градостроительному регламенту.
