Анализ ситуации
Пользователь владеет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, а не обособленным земельным участком. Основной объект недвижимости — единый земельный участок площадью 10 соток с видом разрешённого использования «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ). Поскольку участок находится в общей долевой собственности, все правомочия по владению, пользованию и распоряжению им осуществляются по соглашению всех сособственников. Каждый из них обладает долей в праве на весь участок, а не на его физическую часть. Юридически значимо, что изменение разрешённого использования возможно только в отношении земельного участка как единого объекта недвижимости, а не отдельной доли или её части. Таким образом, если вид разрешённого использования участка в ЕГРН — ЛПХ, то любой из сособственников вправе пользоваться участком только в пределах этого ВРИ, независимо от размера своей доли.
Пользователь хочет изменить ВРИ своей доли на коммерческий. Однако земельное законодательство не предусматривает возможности установить для разных долей одного участка разные виды разрешённого использования. Изменение ВРИ допустимо только для всего участка в целом. Следовательно, чтобы изменить ВРИ для той части, которой владеет пользователь, необходимо либо изменить ВРИ всего участка (что затронет права всех сособственников), либо выделить долю в натуре, то есть образовать новый самостоятельный земельный участок, который затем можно поставить на кадастровый учёт с любым допустимым ВРИ. Выдел доли возможен только при условии, что образуемый участок соответствует требованиям земельного законодательства по минимальному размеру и конфигурации. При этом после выдела исходный участок утрачивает площадь, равную площади выделенного, а ВРИ исходного участка может остаться прежним.
В данной ситуации принципиальное значение имеет то, что участок изначально не размежёван, не имеет установленных границ для долей. Пользователь не может подать заявление об изменении ВРИ только своей доли — орган регистрации прав (Росреестр) откажет, поскольку в ЕГРН зарегистрирован один объект (участок) с одним ВРИ, а доля — это не объект, а объём прав на объект. Согласие других собственников на изменение ВРИ всей земли необходимо, если пользователь хочет поменять ВРИ всего участка, но вопрос в том, что соседи согласны не на изменение ВРИ всего участка, а на то, чтобы пользователь мог вести коммерческую деятельность на своей доле. Однако юридически это не эквивалентно изменению ВРИ.
Также стоит учитывать градостроительный регламент: выписка из ЕГРН указывает, что коммерческое использование разрешено для данной территориальной зоны. Это создаёт правовую возможность для изменения ВРИ участка на коммерческий, но не автоматически — требуется волеизъявление всех сособственников и прохождение процедуры. Если же решено выделить долю, то новый участок может быть образован с любым из предусмотренных для зоны ВРИ, в том числе коммерческим.
Таким образом, ключевые правоотношения: долевая собственность на земельный участок, порядок изменения вида разрешённого использования земельного участка, процедура выдела доли в натуре и образование нового земельного участка, а также требования к минимальным размерам земельных участков. Юридически значимо, что без выделения доли изменить ВРИ для её части невозможно — для этого требуется преобразование объекта недвижимости в целом или выделение самостоятельного объекта.
