- Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. 6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса. 7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.
— ч. 5 ст. 37 ГрК РФ
Правообладатель земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного вне населённого пункта, может изменить ВРИ без получения разрешений и согласований в рамках категории «земли сельскохозяйственного назначения», направив заявление в Росреестр (ст. 14.4 ЗК РФ):
- Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из установленных регламентами использования земель для соответствующих территориальной зоны, особо охраняемой природной территории или ее функциональной зоны (при наличии), лесничества выбирается правообладателем земельного участка без разрешений и согласований, если иное не предусмотрено настоящей статьей. 2. Для выбора основного вида разрешенного использования земельного участка из видов разрешенного использования земельных участков, установленных регламентами использования земель, правообладатель земельного участка обязан направить заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка в орган регистрации прав.
— п. 1-2 ст. 14.4 ЗК РФ
Разбор для вашей ситуации: СХ-2 и СХ-3 — это оба ВРИ в рамках категории «земли сельскохозяйственного назначения». Для изменения ВРИ с СХ-3 на СХ-2 достаточно подать заявление в Росреестр (через МФЦ) без дополнительных согласований, при условии, что ВРИ СХ-2 соответствует правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального района либо регламенту использования земель. Поскольку на сельхозземли вне населённых пунктов градостроительные регламенты не распространяются, изменение ВРИ принимается в соответствии с федеральными законами — на практике достаточно заявления правообладателя в орган регистрации прав.
Вывод: Смена ВРИ с СХ-3 на СХ-2 технически допустима через подачу заявления в Росреестр. Однако ключевой вопрос — минимальный размер образуемых участков (разбирается в вопросе 2 ниже).
Допустимо ли разделить 3 га на участки и выделить 1 га с последующим дроблением на 5 участков по 0,2 га?
Здесь возникает РЕШАЮЩЕЕ правовое ограничение. Глава КФХ планирует раздел исходного 3-гектарного участка (ст. 11.2 ЗК РФ):
- Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 1 1 . Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ ) 2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ
При разделе исходный участок 3 га прекращает существование, а на его месте образуются несколько новых участков. Размер каждого образуемого участка должен соответствовать предельным (минимальным) размерам, установленным законом субъекта РФ (п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 ФЗ-101):
- Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6.
— п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ
- Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами Российской Федерации минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Требования настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.
— п. 1 ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ
В Московской области действует Закон МО № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области». Согласно п. 1 ст. 6 этого закона:
«Минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2,0 гектара» (за исключением случаев выдела в счёт долей, а также участков из искусственно орошаемых/осушаемых угодий).
Разбор для вашей ситуации: Вы планируете создать 6 новых участков (1 участок ~2 га + 5 участков по 0,2 га). Каждый из пяти 0,2-гектарных участков — меньше 2,0 га, что прямо запрещено региональным законом.
Важное исключение из п. 1 ст. 4 ФЗ-101 (цитата c10 выше) — освобождение от требований о минимальном размере для КФХ, основная деятельность которых: садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство. Однако это исключение касается только ВЫДЕЛА доли, а не РАЗДЕЛА участка, находящегося в единоличной собственности. Вы — единственный собственник, выдел доли невозможен. Следовательно, исключение НЕ применяется.
Вывод: Разделить 3 га на 6 участков с размером менее 2,0 га каждый НЕЛЬЗЯ — это прямо запрещено региональным законом (Закон МО № 75/2004-ОЗ). План «1 га + 5 × 0,2 га» нереализуем в рамках действующих правил. Альтернативно: можно рассмотреть вариант, при котором весь участок 3 га остаётся единым и переводится в общую долевую собственность 5 детей (по 1/5 доли), либо дарение 1/5 доли каждому без физического раздела. Также можно рассмотреть вариант создания участка 2 га + 1 га (оба соответствуют минимальному размеру), но 5 отдельных участков по 0,2 га — нет.
Альтернативная схема: передача долей в праве собственности без физического раздела
Поскольку физический раздел на 5 участков по 0,2 га невозможен, рабочая альтернатива — дарение каждому из 5 детей идеальной доли в праве собственности на целый земельный участок.
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
При дарении земельного участка (или доли в нём) детям применяются следующие нормы:
Нотариальная форма обязательна (п. 3 ст. 574 ГК РФ в ред. от 13.12.2024 № 459-ФЗ):
- Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ)
— п. 3 ст. 574 ГК РФ
Налоговые последствия: Доходы в виде земельного участка, полученные детьми в порядке дарения от родителя, освобождаются от НДФЛ на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ, поскольку дети и родители признаются членами семьи и близкими родственниками по Семейному кодексу РФ (ст. 14 СК РФ). Дети не платят налог с полученного в дар участка. Формально у них возникает обязанность подать декларацию 3-НДФЛ (если не освобождены), но налог = 0.
Госпошлина за регистрацию перехода права на недвижимость — 2 000 рублей за каждый регистрируемый переход права (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При дарении 5 долей — 5 регистрационных действий, 10 000 руб. Также нотариальный тариф за удостоверение договора — по тарифам нотариальной палаты региона, 0,5% от кадастровой стоимости (обычно несколько тысяч рублей).
Если дети несовершеннолетние (до 14 лет): договор дарения от имени малолетнего подписывает его законный представитель (родитель/опекун) — п. 1 ст. 28 ГК РФ. Согласие органов опеки на принятие дара несовершеннолетним, как правило, не требуется (опека контролирует отчуждение имущества ребёнка, а не приобретение).
Если дети от 14 до 18 лет: подписывают договор сами с письменного согласия родителей (ст. 26 ГК РФ).
{board:2}
Вывод: Рабочая схема — дарение каждому из 5 детей идеальной доли (по 1/5) в целом земельном участке 3 га. Нотариальное удостоверение договора дарения ОБЯЗАТЕЛЬНО согласно новой редакции ГК РФ. НДФЛ с детьми не уплачивается. Это позволяет сохранить участок как единый объект КФХ либо перейти к долевой собственности членов семьи.
Порядок действий и перечень документов
Шаг 1 — Кадастровые работы (межевание). Заключаете договор с кадастровым инженером на подготовку межевого плана. Межевой план необходим для раздела/выдела участка. Срок — по договору (обычно 2–4 недели).
Шаг 2 — Государственный кадастровый учёт и регистрация прав. Подаётся заявление через МФЦ или онлайн в Росреестр. Документы: межевой план, заявление о кадастровом учёте и регистрации прав, паспорт, выписка из ЕГРН на исходный участок. Срок регистрации — 7–10 рабочих дней (ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).
Шаг 3 — Изменение ВРИ (при необходимости). Заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН о ВРИ (ст. 14.4 ЗК РФ) — через МФЦ, прилагается выписка из ПЗЗ или документ-основание (если на сельхозземлю не распространяется градрегламент — достаточно заявления).
Шаг 4 — Дарение долей/участков детям. Договор дарения в нотариальной форме → регистрация перехода права в Росреестре. Документы: договор дарения (нотариально удостоверенный), паспорта сторон, свидетельство о рождении детей, согласие родителей (если дети 14–18 лет), выписка из ЕГРН на участок, госпошлина.
Вывод: Порядок — межевание → кадастровый учёт и регистрация → нотариальное дарение → регистрация перехода права. При схеме с долевой собственностью межевание для раздела не требуется (участок не делится), что УПРОЩАЕТ процедуру.
