Какие ВРИ подходят для некапитального складского здания 500 кв м на участке сельхозназначения

Допускает ли ВРИ «сельскохозяйственное производство» размещение некапитального складского здания 500 кв. м и сдачу его в аренду как склад?

Квалификация строения. Складское здание площадью 500 кв. м, которое не имеет прочной связи с землёй и конструктивно позволяет перемещение/демонтаж без несоразмерного ущерба назначению, является некапитальным строением по смыслу ГрК РФ:

10 2 ) некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений
— п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ

Как некапитальное строение, такой склад не является объектом капитального строительства и не требует разрешения на строительство (п. 10 ст. 1 ГрК РФ прямо исключает некапитальные строения из понятия «объект капитального строительства»). Однако требование о соответствии ВРИ участка сохраняется — отсутствие разрешения на строительство не освобождает от обязанности использовать участок по целевому назначению.

Целевое использование земель сельхозназначения. Согласно ст. 78 ЗК РФ, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений , научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) , ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд
   — п. 1 ст. 78 ЗК РФ

Формулировка «иных связанных с сельскохозяйственным производством целей» является ключевой. Федеральный законодатель прямо признаёт, что к сельскохозпроизводству относятся здания и сооружения, используемые для хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Это подтверждается ст. 2 Федерального закона «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»:

за исключением садовых и огородных земельных участков, земель сельскохозяйственного назначения, непосредственно занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции
— ст. 2 ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»

Эта норма выводит из-под общего регулирования плодородия земли, занятые зданиями для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции — значит, такие здания на землях сельхозназначения правомерны.

Право возводить здания. Подпункт 2 пункта 1 ст. 40 ЗК РФ закрепляет право собственника:

возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, агрофитомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, размещать пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные искусственные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; (В редакции федеральных законов от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 01.07.2017 № 143-ФЗ, от 27.12.2019 № 477-ФЗ, от 13.06.2023 № 244-ФЗ, от 04.08.2023 № 438-ФЗ, от 29.09.2025 № 363-ФЗ) 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. 2. Собственник земельного участка имеет право собственности на: 1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование;
— пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ

Таким образом, на землях сельхозназначения с ВРИ «сельскохозяйственное производство» (код 1.0 по Классификатору ВРИ) допускается размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Верховный Суд РФ в Обзоре практики прямо подтвердил это:

вид разрешенного использования земельного участка допускает размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Требования к предельным размерам и местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов Российской Федерации в соответствии со статьей 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Площадь земельного участка, который может быть выкуплен арендатором в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 393 ЗК РФ, определяется на основании установленных законодательством требований к образованию земельных участков соответствующей категории и не ограничена площадью участка, необходимого для использования объекта, правомерно размещенного на таком участке с учетом его разрешенного использования. 15
— п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ от 23.12.2020

Ключевой ограничитель: назначение склада. Норма ст. 78 ЗК РФ и ст. 2 Закона о плодородии чётко привязывают допустимость хранения именно к связанности с сельскохозяйственным производством. Если склад используется для хранения собственной сельхозпродукции (или продукции, связанной с сельскохозяйственной деятельностью на данном или смежном участке) — такое использование правомерно. Если же склад сдаётся в аренду под общекоммерческое хранение любых товаров, не связанных с сельхозпроизводством — это выходит за рамки целевого использования земель сельхозназначения.

Сдача в аренду. Отсутствие у некапитального строения признаков недвижимости влечёт применение к договору аренды положений об аренде движимого имущества (ст. 606, 607 ГК РФ). Государственная регистрация договора аренды не требуется (ст. 651 ГК РФ — регистрируются только договоры аренды зданий/сооружений на срок от года, а некапитальный склад не является зданием/сооружением в смысле объекта недвижимости).

Вывод. На участке с ВРИ «сельскохозяйственное производство» (код 1.0) размещение некапитального склада 500 кв. м допустимо, если склад используется для хранения сельскохозяйственной продукции (собственной или связанной с сельхозпроизводством). Сдача такого склада в аренду для хранения любых иных (несельскохозяйственных) товаров не соответствует целевому назначению участка и создаёт риск административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ.

Какие ВРИ допустимы для некапитального склада общекоммерческого назначения (не привязанного к сельхозпроизводству) и каковы риски нецелевого использования

Если склад предполагается использовать для хранения любых товаров коммерческого назначения (не связанных с сельхозпроизводством) — размещение на участке с ВРИ «сельскохозяйственное производство» будет квалифицироваться как нецелевое использование. Ответственность предусмотрена ст. 8.8 КоАП РФ:

использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 данной статьи, влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей, на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей, на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей, на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей, на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Конституционность приведенных законоположений оспаривает гражданка О.В.Гламоздинова - собственник земельного участка в поселке Весёлом Весёловского района Ростовской области площадью 1351 м 2 , относящегося к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, и жилого дома площадью 62,7 м 2 , расположенного на участке.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (в изложении Постановления КС РФ № 35-П от 14.11.2019)

Штраф для граждан — от 0,5% до 1% кадастровой стоимости (но не менее 10 000 руб.), для юридических лиц — от 1,5% до 2% кадастровой стоимости (но не менее 100 000 руб.). При участке значительной площади — сумма может быть весьма существенной.

Риск изъятия участка. Если нарушение (использование не по целевому назначению) длится три и более лет подряд с даты выявления — участок может быть изъят у собственника по решению суда:

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления
— п. 1 ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Также имеет значение риск того, что размещение склада (даже некапитального) на сельхозземле может быть квалифицировано контролирующим органом как неиспользование участка по целевому назначению (участок занят складом вместо сельхозпроизводства) — это тоже основание для изъятия через 3 года (пп. 1 п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ).

Ст. 222 ГК РФ и некапитальные строения. Самовольной постройкой признаются здания и сооружения, возведённые на участке, ВРИ которого не допускает строительства такого объекта. Принципиальный момент: ст. 222 ГК РФ оперирует понятием «строение» и не содержит оговорки о неприменимости к некапитальным объектам. Однако системное толкование с учётом п. 10 и п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ (разграничение ОКС и некапитальных строений) позволяет утверждать, что снос некапитального строения может быть осуществлён собственником без судебной процедуры — достаточно предписания надзорного органа. Риск принудительного демонтажа при несоответствии ВРИ остаётся реальным.

Альтернативные ВРИ для общекоммерческого склада. По Классификатору видов разрешённого использования (утв. Приказом Росреестра № П/0412) для размещения некапитальных складских зданий общекоммерческого назначения подходят следующие коды ВРИ:

• Код 6.9 «Склады» (действовал в ранних редакциях Классификатора) или его аналог — размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов. Этот код прямо предназначен для складской деятельности.
• Код 6.0 «Производственная деятельность» — размещение объектов капитального строительства и некапитальных строений в целях обеспечения производственной деятельности, включая складирование.
• Код 1.15 «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции» — размещение зданий/сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельхозпродукции. Этот код допустим на землях сельхозназначения при условии, что склад действительно используется для сельхозпродукции.

Роль ПЗЗ муниципалитета. Согласно ст. 37 ГрК РФ, конкретные ВРИ, допустимые для данного участка, определяются градостроительным регламентом в составе Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего муниципального образования. Даже если Классификатор содержит код 1.15 («Хранение и переработка сельхозпродукции»), он будет доступен только если ПЗЗ вашего муниципалитета включает этот ВРИ в число допустимых для вашей территориальной зоны. Поэтому первоочередное действие — свериться с ПЗЗ вашего района и выпиской из ЕГРН о фактическом ВРИ участка.

Что можно сделать с вашим участком. Возможны два варианта:

• Если склад — для сельхозпродукции: текущего ВРИ «сельскохозяйственное производство» достаточно. Вам необходимо документально подтвердить связь склада с сельхозпроизводством (договоры поставки сельхозпродукции, собственное производство).
• Если склад — общего коммерческого назначения: необходимо изменить ВРИ участка на допустимый (например, код 1.15 «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции» для сельхозпродукции либо иной код через перевод участка в другую категорию или включение в границы населённого пункта). Процедура изменения ВРИ — через обращение в орган местного самоуправления (ст. 37 ГрК РФ) или через внесение изменений в сведения ЕГРН (ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ) при наличии соответствующего градостроительного регламента в ПЗЗ.

Вывод. Для общекоммерческого некапитального склада (не связанного с сельхозпроизводством) использование участка с ВРИ «сельскохозяйственное производство» недопустимо — это влечёт штраф по ст. 8.8 КоАП РФ, риск предписания о демонтаже и потенциальное изъятие участка при длящемся нарушении (от 3 лет). Необходимо либо ограничить назначение склада сельхозпродукцией, либо изменить ВРИ участка на допустимый (коды 1.15, 6.0, 6.9 Классификатора ВРИ — при условии, что они предусмотрены ПЗЗ вашего муниципалитета для вашей территориальной зоны).