Дом возведён в 2008 году на территории Украины. На ту дату на территории Украины действовало украинское законодательство, и российский классификатор ВРИ не применялся. Нормы российского законодательства о ВРИ (приоритет ПЗЗ и градостроительного регламента по ст. 37 ГрК, ст. 85 ЗК) установлены для этой территории с 2014 года. Это создаёт серьёзную правовую неопределённость: формально по российским нормам постройка не соответствует ВРИ, однако на дату её возведения (2008 г.) российские нормы, ограничивающие строительство МКД на участке с ВРИ «ИЖС», не действовали.
Вторая развилка: добросовестность приобретателя по абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ
Эта норма прямо исключает из числа самовольных построек те объекты, которые созданы с нарушением ограничений по ВРИ, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях. В вашей ситуации права на квартиры зарегистрированы в ЕГРН, дом поставлен на кадастровый учёт как многоквартирный, каждой квартире присвоен кадастровый номер. Вы как приобретатель квартиры полагались на данные ЕГРН, которые подтверждали законность существования объекта. Это сильный аргумент в пользу того, что вы (и другие собственники квартир) являетесь добросовестными приобретателями, и постройка не может быть признана самовольной применительно к вашим правам.
Третья развилка: возможность признания права по п. 3 ст. 222 ГК РФ.
- Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан
— абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ
Судебный порядок признания права на самовольную постройку возможен при одновременном соблюдении трёх условий: наличие прав на участок, допускающих строительство; соответствие постройки установленным требованиям на день обращения в суд; отсутствие угрозы жизни/здоровью и нарушения прав других лиц. Однако в данной ситуации этот механизм — запасной вариант: первично необходимо административное изменение ВРИ, поскольку дом уже стоит на кадастровом учёте и права на квартиры зарегистрированы.
Вывод по квалификации: Риск квалификации дома как самовольной постройки снижен благодаря двум факторам: (а) постройка 2008 года предшествует российскому регулированию ВРИ для данной территории; (б) регистрация прав на квартиры в ЕГРН и признание дома многоквартирным государственным регистратором создают презумпцию законности для добросовестных приобретателей (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ). Снос маловероятен, но приведение ВРИ участка в соответствие с фактическим использованием необходимо для устранения правовой неопределённости.
Порядок изменения вида разрешённого использования с «ИЖС» на многоквартирную жилую застройку
Федеральный уровень: ст. 37 ГрК РФ и ст. 85 ЗК РФ.
- Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
— ч. 3 ст. 37 ГрК РФ
Изменение ВРИ возможно только в соответствии с градостроительным регламентом, а не произвольно. Градостроительный регламент — часть правил землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждаемых муниципалитетом. Это означает, что для изменения ВРИ с «ИЖС» на вид, допускающий многоквартирную застройку, необходимо, чтобы испрашиваемый ВРИ содержался в градостроительном регламенте той территориальной зоны, в которой расположен участок.
- Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам
— ч. 5 ст. 85 ЗК РФ
Ключевой практический шаг: необходимо выяснить, в какой территориальной зоне по карте градостроительного зонирования ПЗЗ соответствующего города Крыма находится участок и какие основные и условно разрешённые ВРИ предусмотрены градостроительным регламентом этой зоны. Для 5-этажного (6-этажного с цоколем) МКД релевантны следующие коды Классификатора ВРИ: 2.1.1 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (до 4 этажей) или 2.5 «Среднеэтажная жилая застройка» (до 8 этажей). Если соответствующий ВРИ отсутствует в регламенте зоны — потребуется внесение изменений в ПЗЗ, что существенно сложнее и длительнее.
Региональный уровень Крыма: ст. 7-1 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК.
Региональный законодатель Крыма установил, что решения об изменении одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, принимаются в соответствии с федеральными законами, но с учётом особенностей, установленных этой статьёй. В частности, установление (изменение) ВРИ земельных участков осуществляется в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории.
Закон Крыма № 67-ЗРК — переходные положения о постройках, возведённых до вхождения Крыма в РФ.
Ст. 21.4 Закона Республики Крым от 16.01.2015 № 67-ЗРК/2015 «О регулировании градостроительной деятельности в Республике Крым» предусматривает, что документы, полученные застройщиками до 18 марта 2014 года (в период украинского регулирования), приравниваются к объектам, имеющим разрешение на строительство в соответствии с законодательством РФ. Этот переходный механизм может быть использован для легализации статуса дома при приведении ВРИ в соответствие — наличие разрешительных документов украинского периода (либо их эквивалентов) существенно упрощает процедуру.
Процедура (кратко):
- Получить в администрации города градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и выписку из ПЗЗ с перечнем ВРИ в зоне.
- Подать заявление об изменении ВРИ в орган местного самоуправления (администрацию) или в Росреестр через МФЦ (в зависимости от процедуры, установленной ПЗЗ).
- Если испрашиваемый ВРИ отсутствует в регламенте — инициировать внесение изменений в ПЗЗ через публичные слушания либо обратиться в суд в порядке административного судопроизводства.
Вывод по процедуре: Изменение ВРИ принципиально возможно, но зависит от содержания градостроительного регламента территориальной зоны в ПЗЗ конкретного города Крыма. При отсутствии нужного ВРИ в регламенте потребуется предварительное изменение ПЗЗ, что является длительной процедурой с публичными слушаниями. Наличие регистрации дома как МКД в ЕГРН является существенным аргументом в пользу приведения ВРИ в соответствие.
Административная ответственность и риски сохранения ВРИ «ИЖС»
Обязанность использовать участок по целевому назначению.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования;
— ст. 42 ЗК РФ
С момента регистрации участка в ЕГРН с ВРИ «ИЖС» на его собственника (или правообладателя) возложена обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием. Размещение многоквартирного дома на участке ИЖС формально является нарушением этой обязанности.
Административная ответственность — ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 данной статьи, влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (по Постановлению КС РФ № 35-П)
Штраф для граждан исчисляется от кадастровой стоимости участка: 0,5–1%, но не менее 10 000 рублей; для должностных лиц — от 1 до 1,5%, но не менее 20 000 рублей. Если участок в общей долевой собственности собственников помещений МКД — штраф может быть наложен на каждого собственника (с учётом доли), либо на должностное лицо/организацию, если застройщик существует.
Важный нюанс — срок давности привлечения к ответственности. Статья 4.5 КоАП РФ устанавливает общий срок давности 60 дней (по делам, рассматриваемым должностными лицами). Однако для длящихся правонарушений срок начинает течь со дня обнаружения. Размещение МКД на участке ИЖС можно квалифицировать как длящееся правонарушение, что даёт контролирующему органу возможность привлечь к ответственности в любой момент после обнаружения.
Защитный механизм — ч. 8 ст. 36 ГрК РФ и ч. 4 ст. 85 ЗК РФ.
- Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека
— ч. 8 ст. 36 ГрК РФ
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов
— ч. 4 ст. 85 ЗК РФ
Обе нормы устанавливают, что земельные участки и объекты капитального строительства, ВРИ которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни/здоровья людей или окружающей среды. Это означает, что сам факт несоответствия ВРИ не влечёт автоматического запрета на эксплуатацию дома — запрет возможен только при доказанной опасности.
Однако ч. 9 ст. 36 ГрК РФ устанавливает иное ограничение для изменения ВРИ уже существующих объектов:
Изменение видов разрешенного использования указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 10. В случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.
— ч. 9 ст. 36 ГрК РФ
Изменение ВРИ для объектов, уже не соответствующих регламенту, может осуществляться только путём приведения их в соответствие с регламентом — т.е. в вашем случае путём изменения ВРИ на тот, который допускает МКД. Это ключевой момент: вы не можете произвольно выбрать любой ВРИ — изменение должно быть направлено именно на устранение несоответствия, т.е. на установление ВРИ, предусматривающего многоквартирную застройку.
Вывод по рискам: Риск административного штрафа по ст. 8.8 КоАП РФ существует, но (1) при активных действиях по изменению ВРИ можно ссылаться на добросовестность и принятие мер к устранению нарушения; (2) ч. 8 ст. 36 ГрК РФ и ч. 4 ст. 85 ЗК РФ защищают от немедленного запрета эксплуатации; (3) регистрация МКД в ЕГРН самим государством создаёт коллизию, которую необходимо разрешить — государственный орган не может одновременно признавать дом МКД и штрафовать за его размещение на участке ИЖС без злоупотребления правом.
Регистрация изменений в ЕГРН, судебная защита и гражданско-правовые последствия
Внесение сведений о новом ВРИ в ЕГРН — ст. 60.3 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно ч. 1 ст. 60.3 ФЗ-218, государственный кадастровый учёт в связи с выбором вида или видов разрешённого использования земельного участка осуществляется на основании заявления о внесении в ЕГРН сведений. После принятия органом власти решения об изменении ВРИ (или при самостоятельном выборе ВРИ из числа предусмотренных ПЗЗ) требуется подача такого заявления в Росреестр. В ЕГРН вносятся сведения о виде или видах разрешённого использования земельного участка (пп. 4 п. 5 ст. 8 ФЗ-218).
Судебное обжалование отказа в изменении ВРИ.
Если администрация города откажет в изменении ВРИ, такой отказ может быть оспорен в суде общей юрисдикции по правилам Кодекса административного судопроизводства (КАС РФ). Срок подачи административного иска — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав (ст. 219 КАС РФ). В иске вы вправе требовать:
- признания незаконным решения (отказа) органа местного самоуправления;
- возложения обязанности изменить ВРИ на соответствующий виду фактического использования участка.
При этом регистрация дома в ЕГРН как многоквартирного и наличие кадастровых номеров у каждой квартиры являются сильным доказательством: государство само признало дом МКД, что создаёт правовую неопределённость, которую обязан устранить орган власти.
Гражданско-правовые последствия для собственников квартир.
Поскольку квартиры в МКД зарегистрированы в ЕГРН и вы получили свидетельство о праве собственности, ваши права как собственника защищены государственной регистрацией (ч. 5 ст. 1 ФЗ-218). Вы являетесь добросовестным приобретателем. Приведение ВРИ в соответствие — обязанность всех собственников помещений в МКД совместно (через общее собрание либо через уполномоченного представителя), поскольку земельный участок под МКД в силу ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности с момента формирования участка и проведения его кадастрового учёта.
Земельный налог и финансовые последствия.
При изменении ВРИ с «ИЖС» на вид, предусматривающий многоквартирную застройку, кадастровая стоимость земельного участка может измениться, что повлечёт перерасчёт земельного налога. Ставка земельного налога для участков под МКД и под ИЖС, как правило, различается. Это необходимо учитывать при планировании процедуры.
Вывод по регистрации и судебной защите: После изменения ВРИ административным путём необходимо подать заявление в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН (ст. 60.3 ФЗ-218). При отказе администрации — обжалование в суд в течение трёх месяцев по КАС РФ. Наличие регистрации дома как МКД в ЕГРН и кадастровых номеров квартир является сильной позицией для судебного оспаривания. Действовать целесообразно коллективно — через общее собрание собственников помещений МКД.
