Можно ли в СНТ открыть магазин, если в документах на землю указано разрешённое использование 'магазины'

Допускается ли размещение магазина на садовом земельном участке в СНТ?

Закон № 217-ФЗ даёт легальное определение садового земельного участка, и магазин в число допустимых объектов на садовом участке не входит. Вся концепция закона — ведение садоводства «для собственных нужд», что исключает размещение коммерческих объектов.

садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур , сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 2) садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании; 3) хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. Не относятся к хозяйственным постройкам погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых домов, садовых домов; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 4) огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства , предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
— п. 1 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ

Это означает, что размещение магазина как объекта торговли прямо не предусмотрено целевым назначением садового земельного участка. Магазин не является ни садовым домом, ни жилым домом, ни хозяйственной постройкой, ни гаражом.

Садовые земельные участки и огородные земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием. 4. Допускается использование садовых земельных участков и огородных земельных участков для выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов при условии установления градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен такой земельный участок, соответствующего вспомогательного вида разрешенного использования либо в соответствии с разрешением на условно разрешенный вид использования, при условии соблюдения земельного законодательства, ветеринарных норм и правил, санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов. 5. К садовым земельным участкам и огородным земельным участкам независимо от их принадлежности к определенной категории земель применяются предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации положения об освоении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов. Перечень мероприятий по освоению садовых земельных участков и огородных земельных участков, а также признаки неиспользования таких земельных участков устанавливаются Правительством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ) 6. Собственник садового земельного участка или огородного земельного участка не вправе отчуждать его отдельно от расположенных на нем жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража.
— п. 3 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ

Пункт 3 ст. 23 закона № 217-ФЗ обязывает использовать садовый участок как по целевому назначению, так и в соответствии с разрешённым использованием. При этом целевое назначение садового участка — отдых и выращивание сельхозкультур для собственных нужд — с коммерческой торговлей несовместимо.

Однако ключевой вопрос — что именно указано в ЕГРН как вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка. Если в документах ВРИ «магазины», возникает коллизия: ВРИ допускает торговлю, но целевое назначение садового участка — нет. Ответ на эту коллизию зависит от категории земель (см. блок 2).

Вывод: исходя из п. 1 ст. 3 и п. 3 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ, магазин не соответствует целевому назначению садового земельного участка. Однако законность использования определяется не только этим, но и категорией земель и правомерностью установленного ВРИ.

Значение категории земель: земли населённых пунктов vs земли сельхозназначения

Закон № 217-ФЗ допускает образование садовых участков как из земель населённых пунктов, так и из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 23). От категории земель критически зависит правовой режим.

Ветка А: участок на землях сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений , научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) , ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд
— п. 1 ст. 78 ЗК РФ

Земли сельхозназначения предназначены для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества для собственных нужд. Коммерческая торговля (магазин) в перечень допустимых целей не входит.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель и земельных участков, в отношении которых виды разрешенного использования устанавливаются иными видами регламентов использования земель. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 6 1 . До установления градостроительных регламентов в отношении земельных участков, включенных в границы населенных пунктов из земель лесного фонда (за исключением лесных участков, которые до 1 января 2016 года предоставлены гражданам или юридическим лицам либо на которых расположены объекты недвижимого имущества, права на которые возникли до 1 января 2016 года, и разрешенное использование либо назначение которых до их включения в границы населенного пункта не было связано с использованием лесов), такие земельные участки используются с учетом ограничений, установленных при использовании городских лесов в соответствии с лесным законодательством. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ) 7. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 8.
— ч. 6 ст. 36 ГрК РФ

На землях сельхозназначения градостроительные регламенты не устанавливаются

Для такой ситуации ВРИ «магазины» на участке сельхозназначения в СНТ вступает в прямое противоречие со ст. 78 ЗК РФ и является незаконным. Административная ответственность — по ч. 1 ст. 8.8 КоАП.

Ветка Б: участок на землях населённого пункта.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. 9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 10.
— ч. 8 ст. 36 ГрК РФ

Если участок в границах населённого пункта, действуют правила землепользования и застройки (ПЗЗ). ВРИ «магазины» (код 4.4 классификатора) может быть установлен градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. Если ПЗЗ допускают размещение магазинов в той зоне, где расположен участок, то при законно установленном ВРИ «магазины» использование участка под магазин правомерно, несмотря на то что формально он находится в границах СНТ.

Вывод: если участок на землях населённого пункта и ВРИ «магазины» соответствует градостроительному регламенту данной зоны по ПЗЗ — магазин законен. Если участок на землях сельхозназначения — ВРИ «магазины» противоречит ст. 78 ЗК РФ, и использование участка под магазин является нецелевым.

Административная ответственность за нецелевое использование

Если участок используется под магазин не в соответствии с целевым назначением и/или разрешённым использованием, наступает ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Размеры штрафа:

• для граждан — 0,5–1% кадастровой стоимости (минимум 10 000 руб.);
• для должностных лиц — 1–1,5% кадастровой стоимости (минимум 20 000 руб.);
• для юридических лиц — 1,5–2% кадастровой стоимости (минимум 100 000 руб.).

Если кадастровая стоимость не определена — фиксированный штраф: 10 000–20 000 руб. (граждане), 20 000–50 000 руб. (должностные лица), 100 000–200 000 руб. (юрлица).

Обращаю внимание: штраф — это не разовая санкция. Нарушение является длящимся, и при каждой новой проверке возможен новый штраф.

Вывод: при нецелевом использовании грозит административный штраф, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка и статуса собственника.

Риск признания строения самовольной постройкой и снос

Поскольку ВРИ «магазины» указан в документах, а право собственности на строение зарегистрировано, ключевым является вопрос: может ли строение быть признано самовольной постройкой?

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Если участок на землях сельхозназначения — его разрешённое использование (ВРИ «магазины») не допускает строительства торгового объекта (ст. 78 ЗК). Формально это подпадает под признаки самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК РФ. Однако...

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ)
— абз. 4 п. 4 ст. 222 ГК РФ

Абзац 4 п. 4 ст. 222 ГК РФ содержит прямой запрет: органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе в отношении объекта, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН. Снос такого объекта возможен только по решению суда, а не по административной процедуре.

Более того, даже в суде истцу (органу власти / прокурору) потребуется доказывать, что на дату начала возведения постройки соответствующие ограничения были установлены (п. 1 ст. 222 ГК РФ), и опровергать презумпцию законности зарегистрированного права.

Вывод: при зарегистрированном праве собственности на строение административный снос невозможен (прямой запрет в абз. 4 п. 4 ст. 222 ГК). Риск судебного сноса существует, но для земель населённых пунктов — минимален (если ВРИ соответствует ПЗЗ), а для земель сельхозназначения — зависит от даты создания постройки и позиции надзорных органов.

Обязанности собственника и возможные действия по легализации

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
— пп. 1 п. 1 ст. 42 ЗК РФ

Каждый собственник обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием.

Если участок на землях населённого пункта:

ВРИ «магазины», отражённый в ЕГРН, должен соответствовать ПЗЗ. Если это так — ситуация законна, никаких действий не требуется. Если ПЗЗ не предусматривают магазины в данной зоне, но ВРИ был установлен — потребуется сверка с органом местного самоуправления.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. 4. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4 1 . Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. 6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса. 7.
— ч. 3 ст. 37 ГрК РФ

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. 6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса. 7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.
— ч. 5 ст. 37 ГрК РФ

Изменение ВРИ осуществляется через градостроительный регламент (если он установлен) или в соответствии с иными федеральными законами (если регламент не установлен).

Если участок на землях сельхозназначения:

Требуется изменение ВРИ с «магазины» на вид, соответствующий ст. 78 ЗК (ведение садоводства — код 13.2 по классификатору). Однако при этом продолжать использовать капитальное строение под магазин становится невозможно — использование должно соответствовать ВРИ. Альтернатива: инициировать изменение категории земель, но это сложная и длительная процедура.

Рекомендуемые действия:

1. Запросить в администрации муниципального образования сведения о категории земель и градостроительном регламенте применительно к вашему участку (выписку из ПЗЗ).
2. Проверить основание, по которому был установлен ВРИ «магазины»: при первоначальном образовании участка или в результате изменения ВРИ. Это можно сделать через Росреестр или МФЦ.
3. Если участок на землях населённого пункта и ВРИ соответствует ПЗЗ — продолжать деятельность без опасений.
4. Если участок на землях сельхозназначения — принять решение: либо переоформлять ВРИ на «ведение садоводства» (с прекращением торговой деятельности), либо рассмотреть вариант перевода земель в другую категорию, либо, если закрытие неприемлемо, оценить судебную перспективу защиты зарегистрированного права с опорой на абз. 4 п. 4 ст. 222 ГК РФ.

Сроки давности привлечения к ответственности

По ст. 8.8 КоАП РФ нарушение является длящимся — оно продолжается всё время, пока участок используется не по целевому назначению. Согласно ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ, срок давности привлечения к административной ответственности за нарушение земельного законодательства составляет один год. Однако для длящегося правонарушения этот срок исчисляется не с момента начала использования, а со дня обнаружения правонарушения должностным лицом, уполномоченным составлять протокол (ч. 2 ст. 4.5 КоАП РФ). Это означает, что надзорный орган (Росреестр, Россельхознадзор, муниципальный земельный контроль) может зафиксировать нарушение в любой момент, пока оно продолжается, и штраф будет наложен в пределах года с даты обнаружения. Каждый новый акт проверки может запускать новый срок.

Вывод: пока магазин функционирует на участке, используемом не по целевому назначению, годичный срок давности не истекает — нарушение длящееся, и риск штрафа сохраняется постоянно.

Доказательства законности и альтернативные пути легализации

Документы, подтверждающие правомерность:

Ключевой документ — выписка из ЕГРН на земельный участок, где указан ВРИ «магазины» и категория земель. Также необходимо получить в администрации муниципального образования выписку из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о градостроительном регламенте для территориальной зоны, в которой расположен участок. Если ПЗЗ допускают магазины в этой зоне и категория — земли населённых пунктов, то ВРИ «магазины» правомерен и магазин может работать.

Альтернативные пути:

1. Если участок на землях населённого пункта, но ВРИ не соответствует ПЗЗ: изменение ВРИ через процедуру, предусмотренную ст. 37 ГрК РФ — обращение в орган местного самоуправления за приведением ВРИ в соответствие с ПЗЗ. По ч. 8 ст. 36 ГрК РФ существующее строение может использоваться без срока приведения в соответствие.

2. Если участок на землях сельхозназначения: перевод земель в другую категорию (например, в земли населённых пунктов — если участок примыкает к границе поселения) через процедуру, установленную ФЗ № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ст. 7-8), либо включение участка в границы населённого пункта. Это сложная и длительная процедура, требующая согласования на уровне субъекта РФ.

3. Судебная защита: в случае предъявления иска о сносе или требования о прекращении деятельности — оспаривание с опорой на зарегистрированное право собственности и абз. 4 п. 4 ст. 222 ГК РФ.

Вывод: основная стратегия — подтвердить соответствие ВРИ градостроительному регламенту (для земель населённых пунктов). Для земель сельхозназначения — рассматривать перевод категории либо прекращение торговой деятельности и приведение ВРИ в соответствие со ст. 78 ЗК РФ.

Исполнение решения о сносе и возможности оспаривания

Если будет вынесено судебное решение о сносе строения как самовольной постройки (что маловероятно при зарегистрированном праве — см. абз. 4 п. 4 ст. 222 ГК РФ), исполнение осуществляется в рамках Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Судебный пристав-исполнитель устанавливает срок для добровольного исполнения, а при его нарушении применяет меры принудительного исполнения — вплоть до организации сноса за счёт должника с последующим взысканием расходов.

Решение суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном, кассационном и надзорном порядке (ГПК РФ, главы 39-41). Кроме того, при существенных новых обстоятельствах возможен пересмотр по вновь открывшимся обстоятельствам (ст. 392 ГПК РФ).

Однако подчёркиваю: при зарегистрированном праве собственности на строение в ЕГРН административный снос (органами МСУ) исключён прямым законодательным запретом (абз. 4 п. 4 ст. 222 ГК РФ). Добросовестный собственник с зарегистрированным правом обладает повышенной защитой — снос возможен только через состязательный судебный процесс, где истец должен доказать наличие признаков самовольной постройки.

Вывод: немедленный снос не грозит. В случае судебного иска — активно защищаться с опорой на зарегистрированное право. При неблагоприятном решении — использовать все инстанции обжалования.