Как оформить летнюю кухню 45 кв.м на садовом участке в СНТ: пошаговая инструкция

Является ли летняя кухня хозяйственной постройкой, которую можно оформить

Летняя кухня прямо отнесена к хозяйственным постройкам на садовых участках. Федеральный закон № 217-ФЗ указывает летние кухни в перечне хозяйственных построек, размещение которых разрешено на садовом земельном участке:

1. хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. Не относятся к хозяйственным постройкам погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых домов, садовых домов
   — п. 3 ст. 3 ФЗ-217 от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества»

Летняя кухня в силу п. 3 ст. 3 Закона № 217-ФЗ может быть как объектом капитального строительства, так и некапитальным строением. Именно это определяет, подлежит ли она государственной регистрации права собственности. Признак капитальности — наличие прочной связи с землёй (фундамента) и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.

1. объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие); (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 10 1 ) линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 10 2 ) некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 10 3 ) информационная модель объекта капитального строительства (далее - информационная модель) - совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов об объекте капитального строительства, формируемых в электронном виде на этапах выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и (или) сноса объекта капитального строительства;
   — п. 10 ст. 1 ГрК РФ

10 2 ) некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений)
— п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ

Если ваша летняя кухня площадью 45 кв.м с перегородками возведена на фундаменте (ленточном, плитном, столбчатом с жёсткой связью) и её перемещение/демонтаж без разрушения невозможны — это объект капитального строительства, подлежащий кадастровому учёту и регистрации права собственности. Если строение сборно-разборное без прочной связи с землёй — это некапитальное строение, которое регистрации не подлежит.

Вывод: летняя кухня 45 кв.м на садовом участке является хозяйственной постройкой по закону, и её можно документально оформить. Характер оформления зависит от признаков капитальности (фундамент/прочная связь с землёй).

Требуется ли разрешение на строительство или уведомление о строительстве

Выдача разрешения на строительство для хозяйственных построек на садовом земельном участке не требуется:

Согласно пункту 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек
— Письмо Минэкономразвития от 07.11.2018 № 32363-ВА/Д23и (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ)

Это правило распространяется именно на хозяйственные постройки, к которым отнесена летняя кухня. Административная ответственность, установленная ст. 9.5 КоАП РФ, наступает только за строительство без разрешения, когда такое разрешение обязательно:

9.5 КоАП РФ установлена административная ответственность за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство. 135 Объективной стороной указанного административного правонарушения является совершение лицом, осуществляющим строительную деятельность, действий по осуществлению строительства
— Обзор ВС № 3/2021 от 10.11.2021 п. 41 (о ст. 9.5 КоАП)

Поскольку разрешение на строительство для хозяйственных построек на садовом участке законом не предусмотрено, состав административного правонарушения по ст. 9.5 КоАП РФ отсутствует. Уведомление о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ) также не требуется для хозяйственных построек — уведомительный порядок применяется только к жилым домам и садовым домам.

Вывод: разрешение на строительство и уведомление о планируемом строительстве для летней кухни на садовом участке не требуются. Административная ответственность за строительство без разрешения в данном случае исключена.

Порядок кадастрового учёта и регистрации права собственности на летнюю кухню

Если летняя кухня является объектом капитального строительства, её кадастровый учёт и регистрация права собственности осуществляются на основании технического плана:

7 3 ) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.05.2022 № 124-ФЗ) 7 4 ) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места);
— ст. 14 п. 2 пп. 7.3 ФЗ № 218-ФЗ

С 29.10.2024 Федеральным законом № 370-ФЗ введён упрощённый порядок для хозпостроек на садовых участках — сведения о такой постройке вносятся в технический план на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, без предоставления проектной документации:

Сведения о гараже или хозяйственной постройке, которые расположены на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта или для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, указываются в техническом плане на основании указанной в части 11 настоящей статьи декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, на котором такие гараж или хозяйственная постройка располагается (при этом предоставление проектной документации на такие гараж или хозяйственную постройку не требуется)."; 2) часть 5 статьи 40 дополнить предложением следующего содержания: "Положения настоящей части о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости применяются также в отношении общего имущества в здании или сооружении, которое в соответствии с законом принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений и (или) машино-мест в таких здании или сооружении."; 3) статью 70 дополнить частью 38 следующего содержания: "38.
— ст. 3 ФЗ-370 от 29.10.2024 (дополнение в ст. 24 ч. 11.1 ФЗ № 218-ФЗ)

Пошаговая последовательность действий:

1. Убедиться, что земельный участок стоит на кадастровом учёте и право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН.
2. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана. Кадастровый инженер проведёт обмеры, определит координаты строения на участке и подготовит техплан на основании вашей декларации.
3. Подать заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права собственности в Росреестр через МФЦ или в электронном виде. К заявлению прилагается технический план. Госпошлина за регистрацию права — 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ).
4. Срок регистрации — 7 рабочих дней при подаче через МФЦ (п. 1 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Если летняя кухня — некапитальное строение: регистрация права собственности на неё не производится. Подтверждать её существование документально не требуется; достаточно того, что строение расположено на вашем участке.

Вывод: для капитальной летней кухни оформление производится через кадастрового инженера (техплан на основании декларации) и Росреестр. Разрешение/уведомление не нужно. Для некапитальной — оформление права не требуется и не производится.

Налог на имущество: льгота для хозпостроек до 50 кв.м

Летняя кухня площадью 45 кв.м подпадает под налоговую льготу:

1. физические лица - в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства. 2. Налоговая льгота предоставляется в размере подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога в отношении объекта налогообложения, находящегося в собственности налогоплательщика и не используемого налогоплательщиком в предпринимательской деятельности. 3. При определении подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот. 4. Налоговая льгота предоставляется в отношении следующих видов объектов налогообложения: 1) квартира или комната; 2) жилой дом; 3) помещение или сооружение, указанные в подпункте 14 пункта 1 настоящей статьи; 4) хозяйственное строение или сооружение, указанные в подпункте 15 пункта 1 настоящей статьи; 5) гараж или машино-место. 5. Налоговая льгота не предоставляется в отношении объектов налогообложения, указанных в подпункте 2 пункта 2 статьи 406 настоящего Кодекса. 6.
   — ст. 407 п.1 подп. 15 НК РФ

Налоговая льгота предоставляется в размере подлежащей уплате суммы налога — иными словами, налог с такой хозпостройки платить не нужно, если она не используется в предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 407 НК РФ). Для применения льготы необходимо подать заявление в налоговый орган:

1. При определении подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот. 4. Налоговая льгота предоставляется в отношении следующих видов объектов налогообложения: 1) квартира или комната; 2) жилой дом; 3) помещение или сооружение, указанные в подпункте 14 пункта 1 настоящей статьи; 4) хозяйственное строение или сооружение, указанные в подпункте 15 пункта 1 настоящей статьи; 5) гараж или машино-место. 5. Налоговая льгота не предоставляется в отношении объектов налогообложения, указанных в подпункте 2 пункта 2 статьи 406 настоящего Кодекса. 6. Лицо, имеющее право на налоговую льготу, представляет заявление о предоставлении льготы и документы, подтверждающие право налогоплательщика на налоговую льготу, в налоговый орган по своему выбору. 7. Уведомление о выбранных объектах налогообложения, в отношении которых предоставляется налоговая льгота, представляется налогоплательщиком в налоговый орган по своему выбору до 1 ноября года, являющегося налоговым периодом, начиная с которого в отношении указанных объектов применяется налоговая льгота.
   — ст. 407 п. 3 НК РФ

Льгота предоставляется в отношении одного хозяйственного строения или сооружения по выбору налогоплательщика. Если у вас несколько хозпостроек на участке, льгота применяется к одной из них; остальные облагаются налогом. Если не подать уведомление о выбранном объекте, налоговая сама применит льготу к объекту с максимальной исчисленной суммой налога.

Вывод: летняя кухня площадью 45 кв.м (при условии её регистрации как объекта капитального строительства) освобождается от налога на имущество физических лиц по пп. 15 п. 1 ст. 407 НК РФ. Для этого нужно подать заявление в ФНС. Рекомендуется также подать уведомление о выбранном объекте льготирования до 1 ноября налогового периода.

Риски признания летней кухни самовольной постройкой

Хозяйственная постройка, возведённая на принадлежащем вам садовом участке при соблюдении вида разрешённого использования земли, не может быть признана самовольной постройкой. Основания для признания постройки самовольной указаны в ст. 222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — ст. 222 п. 1 ГК РФ

Поскольку садовый земельный участок прямо предназначен для размещения хозяйственных построек (п. 1 ст. 3 Закона № 217-ФЗ), а разрешение на их строительство не требуется (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ) — ни одно из условий п. 1 ст. 222 ГК РФ не выполняется, и летняя кухня на таком участке не является самовольной постройкой.

Риск может возникнуть только при нарушении градостроительных и строительных норм — например, существенном несоблюдении предельных параметров разрешённого строительства (отступов от границ участка, максимального процента застройки, этажности), установленных правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета. В этом случае последствия:

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— ст. 222 п. 2 ГК РФ

Также возможно приведение постройки в соответствие с требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ) с последующим приобретением права собственности.

Вывод: при соблюдении градостроительных регламентов ПЗЗ (отступы, процент застройки, этажность) летняя кухня на садовом участке не является самовольной постройкой. Рекомендуется до начала строительства свериться с ПЗЗ вашего муниципалитета по предельным параметрам.