Имеет ли право один из собственников выделить земельный участок сельхозназначения в общей долевой собственности без согласия остальных, если они против?

Требуется ли согласие остальных сособственников на выдел и освобождают ли от него «кадастровые документы» на часть

Закон не требует от выделяющего участника получения «разрешения» остальных дольщиков в смысле права их вето, но он не вправе провести выдел без установленной законом и обязательной процедуры согласования размера и местоположения границ выделяемого участка. Право выделяющего закреплено, однако всегда в связке с соблюдением процедуры:

Статья 13. Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности 1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи. 3. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. 4. Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
— п. 1, 2, 4 ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Из п. 4 ст. 13 следует: когда решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания отсутствует (а в вашем деле оно, как следует, не принималось — вас лишь уведомили), выдел может идти только через кадастрового инженера, который готовит проект межевания. Именно на этом этапе реализуются права остальных участников — проект межевания подлежит обязательному согласованию:

Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. 10. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. 11. Извещение, указанное в пункте 10 настоящей статьи, должно содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 4 пункта 8 настоящей статьи, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. 12. В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. 13. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке. 14. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 15. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.
— п. 9, 12–15 ст. 13.1 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Это означает для вас следующее. Согласие — не «молчаливое одобрение», а формализованная процедура согласования: выделяющий обязан известить участников долевой собственности (или опубликовать извещение в СМИ), и в течение 30 дней со дня надлежащего извещения любой участник вправе направить обоснованные возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого участка. Если возражения поступили — проект межевания не считается согласованным, кадастровый инженер не вправе составить заключение об отсутствии возражений, а споры о размере и местоположении границ разрешаются судом (п. 15 ст. 13.1).

Поэтому утверждение выделяющего сособственника, что «у него есть кадастровые документы на его часть» и потому ему не нужно ваше участие, — неправомерно. Наличие кадастровых документов (даже на исходный участок или на долю) не заменяет предусмотренную законом процедуру согласования проекта межевания и не отменяет вашего права на возражения.

При этом общий гражданско-правовой принцип — распоряжение общим имуществом по соглашению всех участников (ст. 246 ГК):

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Однако в специальной сфере оборота земель сельхозназначения выдел участка закреплён как право отдельного участника (ст. 252 ГК), а не как распоряжение всем общим имуществом, поэтому блокирующего «вето» большинства нет — есть неотъемлемое право несогласных подать возражения и оспорить выдел.

Вывод по вопросу: формального «разрешения» всех остальных дольщиков в виде их согласия закон не требует, но выдел не может быть произведён без соблюдения обязательной процедуры согласования проекта межевания (извещение + 30-дневный срок на возражения, п. 9–15 ст. 13.1 ФЗ-101). Наличие «кадастровых документов на часть» у выделяющего не освобождает его от этой процедуры и от права остальных участников заявить возражения. Если проект межевания не согласован с участниками или их надлежащим образом не известили — выдел незаконен и подлежит оспариванию.

Процедура выдела и механизмы защиты несогласных участников (возражения, приостановление регистрации, суд)

Если общее собрание участников не утверждало проект межевания (а вас лишь уведомили о поданном выделяющим заявлении), выдел идёт по правилам п. 4–6 ст. 13 и ст. 13.1 ФЗ-101 — через кадастрового инженера с обязательным согласованием проекта межевания с участниками долевой собственности. Ваш главный инструмент — обоснованные возражения:

Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. 10. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. 11. Извещение, указанное в пункте 10 настоящей статьи, должно содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 4 пункта 8 настоящей статьи, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. 12. В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. 13. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке. 14. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 15. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.
— п. 9, 12–15 ст. 13.1 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Ключевые элементы процедуры для вас:

• возражения должны содержать ваши ФИО, реквизиты паспорта, обоснование причин несогласия с предложенным размером и местоположением границ, кадастровый номер исходного участка, а также копии документов, подтверждающих ваше право на земельную долю (п. 13 ст. 13.1);
• возражения направляются двум адресатам: кадастровому инженеру, подготовившему проект межевания, и в орган регистрации прав (Росреестр) по месту расположения участка (п. 14 ст. 13.1);
• сделать это необходимо в течение 30 дней со дня надлежащего извещения (п. 12 ст. 13.1) — важно не пропустить срок;
• если возражения поступили в Росреестр, осуществление кадастрового учёта и регистрации права выделяющего приостанавливается до снятия возражений (ст. 26 ч. 1 п. 24 ФЗ-218):

в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в орган регистрации прав поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений; 25) при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным; 26) доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета);
— п. 24 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Таким образом, своевременно поданные возражения блокируют регистрацию выдела: Росреестр обязан приостановить учёт/регистрацию, поскольку нет документов, подтверждающих снятие возражений. Далее спор о размере и местоположении границ выделяемого участка рассматривается судом (п. 15 ст. 13.1). Если же не подать возражения в срок, проект межевания считается согласованным (п. 12 ст. 13.1), и кадастровый инженер составит заключение об отсутствии возражений — тогда преодолеть выдел будет существенно сложнее.

Вывод по вопросу: для защиты своих интересов каждый несогласный участник обязан в течение 30 дней с момента извещения направить обоснованные возражения кадастровому инженеру и в Росреестр по месту нахождения участка, приложив копии документов на свою долю. Своевременно поданные возражения служат основанием для приостановления Росреестром кадастрового учёта и регистрации права на выделяемый участок (ст. 26 ч. 1 п. 24 ФЗ-218); дальнейший спор разрешается судом по правилам п. 15 ст. 13.1 ФЗ-101.

Что делать получившим уведомление, и судебное оспаривание незаконного выдела

Совокупность норм даёт следующий алгоритм действий.

Во-первых, право выделяющего выделить участок в счёт доли прямо предусмотрено (ст. 13 п. 1, 4 ФЗ-101; ст. 252 ГК):

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1 ст. 252 ГК РФ

При этом если общее число участников долевой собственности превышает пять, применяются особенности ст. 13 и 14 ФЗ-101 (ст. 12 ФЗ-101) — это влияет на порядок созыва общего собрания и утверждения проекта межевания:

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
— п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Во-вторых, сами эти образованные участники вправе требовать выдела и его соблюдение процедуры должно проверяться судом. Судебная практика прямо исходит из того, что выдел, произведённый без надлежащего согласования (без проведения общего собрания либо при нарушении порядка извещения и согласования проекта межевания), неправомерен, и такое дело подлежит пересмотру:

На основании ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1). Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных го
— п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС 12.07.2017

Как показывает указанная практика, само по себе наличие заключения кадастрового инженера об отсутствии возражений не гарантирует законность выдела, если не соблюдены требования к порядку извещения и согласования (например, не созвано общее собрание, ненадлежаще опубликовано извещение). Верховный Суд РФ отменил апелляционное определение, которым в защите отказали, направив дело на новое рассмотрение, — основанием стало то, что выдел осуществлён без проведения общего собрания участников.

Поэтому практические шаги для вас:

• не пропустите 30-дневный срок — подайте письменные обоснованные возражения кадастровому инженеру и в Росреестр (п. 13, 14 ст. 13.1) с приложением копий документов на долю;
• сохраните доказательства направления возражений, вручения/опубликования извещения;
• если выдел всё же состоялся или регистрация не приостановлена — подайте иск в суд о признании выдела недействительным и отмене записи о регистрации права, ссылаясь на нарушение процедуры согласования (ст. 13.1 п. 15 ФЗ-101, ч. 1 ст. 26 п. 24–25 ФЗ-218) и на практику ВС;
• проверьте, превышает ли число участников пять — если да, действуют дополнительные требования ст. 14 ФЗ-101 о порядке общего собрания.

Вывод по вопросу: получив уведомление о выделе, каждый несогласный сособственник должен до истечения 30-дневного срока направить обоснованные возражения кадастровому инженеру и в Росреестр, приложив копии документов на свою долю. Своевременные возражения приостанавливают регистрацию выдела (ст. 26 ч. 1 п. 24 ФЗ-218). Если выдел всё же состоялся при нарушении порядка согласования — он может быть признан судом недействительным по правилам п. 15 ст. 13.1 ФЗ-101 и с учётом практики Верховного Суда РФ (п. 4 Обзора от 12.07.2017), а зарегистрированное право — оспорено.

Гражданско-правовые последствия нарушения процедуры выдела: злоупотребление правом, возмещение убытков, оспаривание

Если выделяющий сособственник заявляет, что ему «не нужно ваше разрешение», ссылаясь на наличие кадастровых документов, и пытается обойти обязательную процедуру согласования проекта межевания, его действия могут быть квалифицированы как злоупотребление правом либо как действия в обход закона:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 11. Судебная защита гражданских прав 1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.
— п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ

Это означает: если проект межевания вовсе не направлялся вам на согласование, извещение не публиковалось в установленном порядке, а кадастровый инженер подготовил заключение об отсутствии возражений без реального извещения участников — такие действия могут быть признаны судом злоупотреблением правом. Последствием может стать отказ выделяющему в защите его права (п. 2 ст. 10 ГК) и удовлетворение иска несогласных участников о признании выдела недействительным.

Кроме того, если незаконный выдел причинил вам убытки (например, ухудшил доступ к оставшемуся участку, сделал невозможным его рациональное использование, снизил стоимость вашей доли), вы вправе требовать их полного возмещения:

Статья 15. Возмещение убытков 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Способы судебной защиты, применимые к вашему делу, включают признание выдела недействительным, восстановление положения, существовавшего до нарушения права (исключение записи о регистрации выделенного участка из ЕГРН), возмещение убытков:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

Вывод по вопросу: нарушение процедуры согласования проекта межевания (ненаправление извещений, непредоставление 30-дневного срока на возражения, подготовка кадастровым инженером недостоверного заключения об отсутствии возражений) может быть квалифицировано как злоупотребление правом и действия в обход закона (ст. 10 ГК). Это даёт вам не только право на возражения в Росреестр, но и на судебную защиту — признание выдела недействительным (ст. 12 ГК, п. 15 ст. 13.1 ФЗ-101), восстановление прежнего состояния ЕГРН и возмещение причинённых убытков (ст. 15 ГК), включая реальный ущерб и упущенную выгоду от невозможности использования участка в прежнем режиме.