Как перераспределить два смежных земельных участка в СНТ, находящихся в единоличной собственности, без изменения границ с государственными землями?

Допускает ли ст. 11.7 ЗК РФ перераспределение двух земельных участков, находящихся в частной собственности одного лица?

1. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается , за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39 29 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок , за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39 29 настоящего Кодекса. Допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием нескольких смежных земельных участков или одного земельного участка. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.
   — ст. 11.7 ЗК РФ, п. 1

Пункт 1 ст. 11.7 ЗК РФ описывает перераспределение как образование нескольких смежных участков с прекращением существования исходных. Пункт 2 определяет, что при перераспределении частных участков право собственности на образуемые участки возникает в соответствии с соглашениями между собственниками. Буквальная формулировка «соглашениями между такими собственниками» рассчитана на ситуацию, когда собственников несколько. При этом для единоличного собственника обоих исходных участков перераспределение не запрещено — соглашение как таковое в этом случае не требуется, поскольку собственник один.

Пункт 5 ст. 11.2 ЗК РФ, напротив, регулирует образование участков, принадлежащих нескольким собственникам, и в данном случае не применяется:

1. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). 6. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7. Образование земельных участков из земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее комплексном развитии и (или) заключен договор о комплексном развитии территории, может осуществляться лицом, с которым заключен такой договор, либо юридическим лицом, обеспечивающим реализацию решения о комплексном развитии территории, на основании проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории при наличии проекта планировки территории, утвержденного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. (В редакции федеральных законов от 25.12.2023 № 627-ФЗ, от 26.12.2024 № 486-ФЗ) 8.
   — п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ

Таким образом, при единоличной собственности на оба смежных участка перераспределение по ст. 11.7 ЗК РФ допустимо без заключения соглашения с иными лицами — достаточно волеизъявления самого собственника, оформляемого подготовкой межевого плана кадастровым инженером.

Вывод: Перераспределение двух смежных участков, находящихся в единоличной частной собственности, прямо допускается ст. 11.7 ЗК РФ. Согласования с органами власти или ТСН не требуется, поскольку перераспределение не затрагивает земли государственной или муниципальной собственности (в таком случае применялась бы гл. V.4 — ст. 39.28, 39.29 ЗК РФ).

Требования к образуемым участкам: ст. 11.9 ЗК РФ и ч. 1 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ

Образуемые при перераспределении участки должны соответствовать требованиям ст. 11.9 ЗК РФ:

1. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — п. 4, 6 ст. 11.9 ЗК РФ

1. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
   — п. 3 ст. 11.9 ЗК РФ

Применительно к ситуации клиента: на обоих участках зарегистрированных построек нет (п. 4 ст. 11.9 не нарушен). Обременения отсутствуют (п. 5 ст. 11.9). Образуемые участки не должны приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице (п. 6 ст. 11.9) — этого кадастровый инженер обязан избежать при подготовке межевого плана. Границы не должны пересекать границы муниципальных образований и населённых пунктов (п. 3 ст. 11.9).

Особое требование установлено ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества»:

1. Садовые земельные участки и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения. Не допускается образовывать садовые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями. Раздел садового земельного участка или огородного земельного участка допускается с соблюдением требований, установленных земельным законодательством.
   — ч. 1 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ

Ключевой запрет: не допускается образовывать садовые земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями. Это же подтверждается п. 6 ст. 79 ЗК РФ:

Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 6 1 . В случаях, установленных Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 468-ФЗ "О виноградарстве и виноделии в Российской Федерации", на сельскохозяйственных угодьях допускается строительство объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для производства и хранения продукции виноградарства и (или) продукции виноделия, а также оказания услуг в сфере сельского туризма. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2025 № 579-ФЗ) 7. Границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются и изменяются решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.
— п. 6 ст. 79 ЗК РФ

Критическая развилка. Если хотя бы один из исходных участков или их частей отнесён к сельскохозяйственным угодьям (пашня, сенокос, пастбище, залежь, многолетние насаждения), то перераспределение для образования садовых участков запрещено, и Росреестр приостановит кадастровый учёт. Если же участки не являются сельхозугодьями в составе земель сельхозназначения (например, земли под садоводческими товариществами, предоставленные до принятия ФЗ № 217-ФЗ), перераспределение допустимо.

Клиенту необходимо запросить в ЕГРН сведения о том, отнесены ли его участки к сельскохозяйственным угодьям. Эта информация содержится в кадастре недвижимости (пп. 5 п. 5 ст. 8 ФЗ № 218-ФЗ — сведения о сельхозугодьях).

Вывод: При условии, что участки НЕ являются сельскохозяйственными угодьями, требования к образуемым участкам по ст. 11.9 ЗК РФ и ч. 1 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ соблюдены. Если участки являются сельхозугодьями — перераспределение невозможно.

Минимальные размеры образуемых участков: ФЗ № 101-ФЗ и закон Республики Алтай

Пункт 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает:

Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами Российской Федерации минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Требования настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.
— п. 1 ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ

Минимальные размеры образуемых участков из земель сельхозназначения могут быть установлены законом субъекта РФ. В Республике Алтай действует Закон от 14.05.2007 № 12-РЗ «Об особенностях регулирования правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай». Точный текст закона о минимальных размерах применительно к садоводческим участкам найти не удалось (закон не загружается), однако он может содержать минимальные размеры.

Следует учесть, что п. 1 ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ прямо обязывает не допускать образование участка, размер которого меньше установленного субъектом РФ минимума для искусственно орошаемых угодий и осушаемых земель. Для иных земель сельхозназначения субъект вправе установить минимальные размеры, но не обязан. Если законом Республики Алтай минимальные размеры для садоводческих участков не установлены, то формальное ограничение по минимальному размеру отсутствует.

При этом пп. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ является основанием для приостановления кадастрового учёта:

1. размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к образуемым земельным участкам, в том числе к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков , за исключением случаев, предусмотренных законом
   — пп. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: Если законом Республики Алтай установлен минимальный размер для образуемых садовых участков на землях сельхозназначения, каждый из образуемых участков должен быть не меньше этого размера. Если такой минимум не установлен — ограничение по размеру отсутствует. Клиенту следует проверить закон Республики Алтай № 12-РЗ либо уточнить в органе регистрации прав актуальные предельные размеры для данного вида разрешённого использования.

Процедура: межевой план, кадастровый учёт и регистрация прав

Процедура перераспределения земельных участков частной собственности включает следующие этапы:

1. Кадастровые работы. Кадастровый инженер по заказу собственника готовит межевой план на образуемые участки в результате перераспределения. В межевом плане отражаются новые границы, площади и конфигурация образуемых участков, а также прекращение существования исходных участков. Основание: ст. 11.7 и п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ — исходные участки прекращают существование с даты государственной регистрации права на все образуемые из них участки.

2. Согласие залогодержателей, арендаторов. Если исходные участки не обременены залогом, арендой или иными правами третьих лиц, согласие иных лиц по п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ не требуется.

3. Подача заявления в Росреестр. Собственник подаёт заявление об одновременном государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на образуемые участки. К заявлению прилагается межевой план (в электронной форме, заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера).

4. Государственная пошлина. За государственную регистрацию права на каждый образуемый участок взимается госпошлина в размере 350 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) для физического лица.

5. Срок учёта и регистрации. Осуществление государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав проводится в течение 10 рабочих дней с даты приёма заявления (при подаче через МФЦ — 12 рабочих дней) — ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ.

6. Результат. Росреестр вносит в ЕГРН сведения о двух новых участках (присваивает кадастровые номера) и регистрирует право собственности на них за заявителем. Исходные участки снимаются с кадастрового учёта, право на них прекращается.

Вывод: Процедура является внесудебной, не требует согласований с органами власти или ТСН. Достаточно обратиться к кадастровому инженеру, подготовить межевой план и подать заявление в Росреестр (лично или через МФЦ).

Роль ТСН и проекта межевания территории

Оба участка находятся в границах территории садоводства (ТСН). Статья 23 ФЗ № 217-ФЗ определяет, что образование садовых участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утверждённым проектом межевания территории. Однако участки клиента находятся в частной собственности, и для перераспределения частных участков между собой требования ч. 2 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ не применяются.

Статья 24 ФЗ № 217-ФЗ регулирует образование земельных участков общего назначения, что также не затрагивает ситуацию клиента — перераспределение касается только садовых участков, не земель общего пользования.

Согласие ТСН на перераспределение не требуется, поскольку ТСН не является участником правоотношений по перераспределению частных участков. Права ТСН и иных правообладателей смежных участков не затрагиваются, так как границы с ними не изменяются — изменяются только границы между двумя смежными участками одного собственника.

Единственное ограничение, связанное с ТСН: если утверждённый проект межевания территории садоводства содержит красные линии, зоны общего пользования или иные ограничения, пересекающие перераспределяемые участки, образуемые участки должны соответствовать такому проекту в части соблюдения границ земель общего пользования и недопустимости их включения в состав образуемых участков.

Вывод: ТСН в процедуре не участвует; согласие ТСН не требуется, если перераспределение не затрагивает земли общего пользования и не противоречит утверждённому проекту межевания территории (при его наличии).

Сроки кадастрового учёта, регистрации и завершение процедуры

Срок осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав при одновременной подаче заявления установлен ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — 10 рабочих дней с даты приёма заявления органом регистрации прав (при подаче через МФЦ — 12 рабочих дней).

Срок приостановления (если возникнут основания по ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ) — до 3 месяцев (ч. 2 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ).

Завершение процедуры: По итогам успешного учёта и регистрации собственник получает выписки из ЕГРН на два новых земельных участка с новыми кадастровыми номерами. Исходные участки прекращают существование автоматически с даты регистрации права на образуемые участки (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ). Никаких дополнительных действий не требуется — право собственности на новые участки зарегистрировано, участки готовы к использованию.

Если Росреестр приостановил учёт: необходимо устранить причину приостановления в срок до 3 месяцев. Для ситуации клиента наиболее вероятное основание — пп. 28 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, если образуемый участок окажется меньше минимального размера, установленного законом Республики Алтай. В этом случае необходимо скорректировать межевой план в соответствии с предельными размерами и представить доработанный документ.

Вывод: Общий срок процедуры (от начала кадастровых работ до получения выписок) составляет ориентировочно 1–2 месяца с учётом подготовки межевого плана кадастровым инженером. По завершении процедуры клиент становится собственником двух новых участков с изменёнными площадями.