Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Земельные паи

Можно ли разделить участок, выделенный многодетной семье, в Ростовской области, чтобы продать одну часть?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите в местной администрации градостроительный регламент (ПЗЗ) для вашей территориальной зоны, чтобы узнать минимальный размер образуемых участков.
  2. 2
    Направьте письменный запрос в орган, предоставивший участок, о наличии запрета на отчуждение в областном законе или решении о предоставлении.
  3. 3
    Если среди собственников есть несовершеннолетние дети: Получите предварительное разрешение органа опеки и попечительства на раздел, если среди собственников есть несовершеннолетние дети.
  4. 4
    Заключите письменное соглашение о разделе участка между всеми сособственниками, при недостижении согласия — готовьте иск в суд.
  5. 5
    Обратитесь к кадастровому инженеру для проведения межевания и подготовки межевого плана на два новых участка.
  6. 6
    Подайте в Росреестр заявление об одновременном кадастровом учете и регистрации прав на оба образованных участка.descriptionЗаявление в Росреестр о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на земельные участки, образованные в результате перераспределения (свободная форма)

Документы и доказательства

  • Запросите в местной администрации выписку из правил землепользования и застройки с указанием минимального размера участка для вашей зоны.
  • Соберите правоустанавливающие документы на исходный участок: выписку из ЕГРН, решение о предоставлении, договор о безвозмездной передаче.
  • При наличии несовершеннолетних собственников — подготовьте заявление в орган опеки и попечительства о предварительном разрешении на раздел.
  • Закажите у кадастрового инженера межевой план на два образуемых участка и соглашение о разделе между всеми сособственниками.
  • Соберите паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи для подтверждения статуса многодетной семьи.

  • Сроки и риски

    • Проверьте в местной администрации минимальный размер участка для вашей зоны: раздел возможен, только если оба новых участка не меньше этого минимума.
    • Запросите в Минимуществе Ростовской области письменное разъяснение о наличии запрета на отчуждение участка по областному закону № 19-ЗС.
    • Заключите письменное соглашение о разделе со всеми сособственниками; при недостижении согласия — готовьтесь к судебному порядку.
    • Учитывайте риск: при несоблюдении минимальных размеров или требований к границам Росреестр приостановит учет и регистрацию.
    • Помните: исходный участок прекратит существование, а права на оба новых зарегистрируют одновременно — без этого продажа невозможна.

  • Чего не делать

    • Не продавайте участок до проверки Областного закона № 19-ЗС и вашего решения о предоставлении на предмет запрета отчуждения.
    • Не начинайте раздел, если площадь исходного участка не позволяет образовать два участка не меньше минимального размера по ПЗЗ.
    • Не оформляйте раздел без письменного соглашения всех сособственников участка, включая детей.
    • Не игнорируйте требование об отсутствии изломанности границ и чересполосицы при формировании новых участков.
    • Не подавайте документы в Росреестр только на один из образованных участков — учет и регистрация проводятся одновременно на все.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если площадь исходного участка меньше двукратного минимального размера, установленного ПЗЗ, — раздел будет невозможен.
    • Если в региональном законе или решении о предоставлении есть запрет на отчуждение: Адвокат обязателен, если в региональном законе или решении о предоставлении есть запрет на отчуждение — продажа одного участка будет незаконна.
    • Привлеките юриста для подготовки соглашения о разделе, если участок в общей долевой собственности и между сособственниками есть разногласия.
    • Если орган опеки откажет в разрешении на раздел или продажу доли ребенка: Без адвоката не обойтись, если орган опеки откажет в разрешении на раздел или продажу доли ребенка — потребуется оспаривание.
    • Консультация адвоката нужна для проверки межевого плана на соответствие требованиям к конфигурации границ и отсутствию недостатков.
    • Наймите адвоката для судебного раздела участка, если соглашение с другими сособственниками не достигнуто.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, не установлен ли областным законом № 19-ЗС запрет на продажу участка в течение определенного срока — это главное ограничение.
    • Уточните в местной администрации минимальный размер участка по ПЗЗ: если он больше половины вашей площади, раздел невозможен.
    • Если участок в долевой собственности детей, получите предварительное согласие органа опеки на раздел и будущую продажу.
    • Рассмотрите вариант продажи не всего участка, а доли в праве — это может быть проще, чем раздел, если размеры не позволяют.
    • Обратитесь к кадастровому инженеру для предварительной оценки возможности раздела и подготовки межевого плана.
    • При отсутствии запретов и соблюдении размеров раздел допустим: исходный участок прекратится, вы станете собственником двух новых.

  • Региональные особенности

    • Проверьте Областной закон № 19-ЗС и ваше решение о предоставлении: нет ли там запрета на отчуждение участка в течение определенного срока.
    • Убедитесь, что площадь исходного участка позволяет образовать два участка не меньше установленного минимума, иначе раздел невозможен.
    • Если участок в общей собственности, включая детей, — получите предварительное разрешение органа опеки и попечительства на раздел.
    • Для продажи участка с долей ребенка потребуется отдельное разрешение органа опеки на отчуждение его имущества.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Граждане, получившие в Ростовской области земельный участок в собственность как многодетная семья, намерены осуществить его раздел на два самостоятельных участка с целью последующей продажи одного из них. Правоустанавливающие документы на участок не содержат прямых указаний ни на запрет, ни на разрешение такого раздела. Юридическая суть ситуации сводится к необходимости установить: во-первых, допустимость раздела участка по нормам федерального законодательства с учётом его предоставления на льготных основаниях; во-вторых, наличие или отсутствие в региональном законодательстве и в самом решении о предоставлении ограничений на распоряжение участком, включая его раздел и отчуждение.

Затронутые правоотношения:

  • Вещные правоотношения (право собственности на земельный участок). Определяют объём правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению участком. От того, находится участок в единоличной или общей собственности членов семьи, зависит процедура раздела: единоличный собственник принимает решение самостоятельно, а при общей собственности требуется соглашение всех cocoбственников, включая несовершеннолетних детей.
  • Земельные правоотношения (образование земельных участков). Регулируют техническую и юридическую возможность раздела исходного участка. Раздел допустим только при условии, что каждый образуемый участок будет соответствовать предельным минимальным размерам, установленным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, а также требованиям к конфигурации границ и отсутствию препятствий к разрешённому использованию.
  • Градостроительные правоотношения (предельные параметры застройки). Определяют минимальную площадь участка, пригодного для использования по целевому назначению. Если площадь исходного участка не позволяет сформировать два участка, каждый из которых равен или превышает минимальный размер, раздел невозможен.
  • Правоотношения, связанные с реализацией мер социальной поддержки (предоставление участка многодетной семье). Устанавливают специальные условия и порядок предоставления земли. Именно в этой плоскости может существовать установленный законом субъекта РФ или актом органа местного самоуправления запрет на отчуждение участка в течение определённого срока, что напрямую влияет на законность планируемой продажи.
  • Правоотношения с участием несовершеннолетних (охрана имущественных прав детей). Возникают, если дети являются сособственниками участка. Любое распоряжение их имуществом, включая раздел участка, влекущий прекращение права на исходный объект и возникновение права на новый, требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Вид права собственности на участок. Если участок оформлен в единоличную собственность одного из родителей, раздел производится по его единоличному решению. Если участок находится в общей долевой или совместной собственности родителей и детей, раздел возможен только по письменному соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия — в судебном порядке.
  2. Наличие несовершеннолетних сособственников. Если дети являются сособственниками, для совершения раздела необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства, так как раздел является сделкой, влекущей изменение принадлежащего детям недвижимого имущества.
  3. Соответствие образуемых участков минимальным размерам. Каждый из двух новых участков должен иметь площадь не менее минимального размера, установленного правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования для соответствующего вида разрешённого использования. Если площадь исходного участка недостаточна для формирования двух таких участков, раздел не может быть осуществлён.
  4. Содержание решения о предоставлении участка и Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС. Федеральное законодательство не содержит запрета на раздел или отчуждение участка, полученного многодетной семьёй. Однако именно ст. 8.2 Областного закона № 19-ЗС и текст конкретного постановления о предоставлении участка могут устанавливать прямой запрет на его отчуждение в течение определённого срока. Отсутствие такого запрета означает, что продажа одного из образуемых участков допустима; наличие запрета делает продажу незаконной до истечения установленного срока.
  5. Соблюдение процедуры раздела. Раздел осуществляется путём подготовки кадастровым инженером межевого плана и последующей одновременной подачи в Росреестр заявления о кадастровом учёте двух новых участков и регистрации прав на них, а также о снятии с учёта и прекращении права на исходный участок. Исходный участок прекращает своё существование с даты регистрации прав на оба новых участка.

Допустимость раздела земельного участка, полученного многодетной семьей

Земельный кодекс РФ в ст. 11.4 прямо предусматривает возможность раздела земельного участка. Никаких специальных ограничений на раздел участка, предоставленного многодетной семье, ЗК РФ не содержит.

Статья 11 4 . Раздел земельного участка 1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ) 2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. 3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками
— п. 1, 2, 3 ст. 11.4 ЗК РФ

Таким образом, по общему правилу, собственник земельного участка вправе осуществить его раздел — при разделе исходный участок прекращает существование, а на образуемые участки возникает право собственности. Принципиальное значение для вашей ситуации имеет факт: являетесь ли вы единоличным собственником участка или участок оформлен в общую долевую/совместную собственность на всех членов семьи (включая детей).

Если участок находится в общей долевой/совместной собственности членов семьи, то в силу п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ участники сохраняют право общей собственности на все образуемые участки, если соглашением между ними не установлено иное. А по ст. 252 ГК РФ раздел имущества, находящегося в долевой собственности, производится по соглашению между участниками:

  1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности
    — п. 1, 3 ст. 252 ГК РФ

Вывод: Земельный кодекс РФ не содержит запрета на раздел участка, предоставленного многодетной семье. Раздел допустим по общим правилам ст. 11.4 ЗК РФ и ст. 252 ГК РФ. Если участок оформлен на нескольких собственников (родителей и детей), раздел возможен только по соглашению всех сособственников, а при его недостижении — в судебном порядке. Если участок в единоличной собственности одного из родителей — раздел осуществляется по решению этого собственника единолично.

Требования к образуемым участкам: минимальные размеры и градостроительные ограничения

Раздел не может быть произвольным — образуемые участки должны соответствовать требованиям ст. 11.9 ЗК РФ. Ключевое ограничение: каждый из новых участков должен быть не меньше минимального размера, установленного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны (правилами землепользования и застройки вашего муниципального образования):

  1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6.
    — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ

Кроме того, п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ накладывает качественные требования к образуемым участкам:

  1. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, за исключением земельного участка, образуемого в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, в том числе образующих водохранилища и иные искусственные водные объекты, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами территориальных зон (за исключением земельных участков, границы которых могут пересекать границы территориальных зон в соответствии с настоящим пунктом), лесничеств устранение такого пересечения осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
    — п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Практическое значение: ваш исходный участок должен быть достаточной площади, чтобы каждый из двух новых участков удовлетворял минимальному размеру, установленному ПЗЗ вашего муниципального образования для данного ВРИ. Например, если у вас участок 10 соток под ИЖС, а минимальный размер для ИЖС в вашей зоне — 6 соток, то раздел на два участка по 5 соток будет невозможен — потребуется уточнение в местной администрации.

Вывод: Раздел технически возможен только при условии, что оба образуемых участка соответствуют минимальным размерам, установленным градостроительным регламентом (ПЗЗ) для вашего вида разрешённого использования. До начала процедуры необходимо запросить в местной администрации градостроительный регламент и уточнить предельные минимальные размеры. Также не допускается раздел, если обременения на исходном участке не позволяют использовать новые участки по целевому назначению.

Вопрос о запрете на отчуждение (продажу) участка, полученного многодетной семьей

Это принципиальный вопрос: может ли закон субъекта РФ или решение о предоставлении содержать запрет на отчуждение участка в течение определённого срока. Согласно ст. 52 ЗК РФ, отчуждение земельного участка собственником осуществляется в общем порядке, установленном гражданским законодательством, с учётом ограничений оборотоспособности по ст. 27 ЗК РФ:

Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.
— ст. 52 ЗК РФ

Основанием для предоставления участка многодетной семье является подп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ, который относит установление случаев и порядка такого предоставления к компетенции законов субъектов РФ. Именно Областной закон Ростовской области от 22.07.2003 № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» (в частности, его статья 8.2) определяет условия предоставления участков гражданам, имеющим трёх и более детей.

Текст самого областного закона № 19-ЗС в доступных поисковых системах найти не удалось. Поэтому я не могу с полной уверенностью утверждать, содержит ли он прямой запрет на отчуждение участка в течение определённого срока после его получения (например, 3 или 5 лет). Такие ограничения действительно предусмотрены законами ряда субъектов РФ, и Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 19.11.2025 (п. 19) подтвердил, что установление порядка предоставления участков многодетным семьям относится к компетенции регионального законодателя.

Ваши действия: необходимо запросить в администрации муниципального образования (или напрямую в Минимуществе Ростовской области) заверенную копию постановления/решения о предоставлении вам участка, а также изучить актуальную редакцию ст. 8.2 Областного закона № 19-ЗС. Если в решении о предоставлении или в областном законе содержится условие о запрете отчуждения на определённый срок — продажа одного из образуемых участков до истечения этого срока невозможна. Если запрета нет — отчуждение осуществляется свободно.

Вывод: Федеральное законодательство (ст. 52 ЗК РФ) не содержит общего запрета на продажу участка, полученного многодетной семьёй. Однако Областной закон Ростовской области № 19-ЗС может содержать дополнительные условия. До выяснения точного текста ст. 8.2 этого закона и содержания вашего решения о предоставлении участка дать окончательный ответ о допустимости продажи невозможно. Рекомендуется направить письменный запрос в орган, предоставивший участок, или в Минимущество Ростовской области.

Процедура раздела: межевание и регистрация прав

Процедура раздела земельного участка включает несколько этапов и регулируется нормами ЗК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 1 и 2 ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, а исходный участок прекращает существование с даты государственной регистрации прав на все образуемые участки:

Статья 11 2 . Образование земельных участков 1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 1 1 . Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ ) 2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки
— п. 1, 2 ст. 11.2 ЗК РФ

Согласно ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ, кадастровый учёт и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых участков:

  1. В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков
    — ч. 2 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ

Поэтапно процедура выглядит так:

  1. Заключение соглашения о разделе (между всеми сособственниками — если участок в общей собственности) в простой письменной форме. Если участок в единоличной собственности — решение принимается собственником единолично.
  2. Кадастровые работы (межевание): кадастровый инженер готовит межевой план, в котором описываются границы двух новых участков.
  3. Подача документов в Росреестр — одновременно на кадастровый учёт двух новых участков и регистрацию прав на них, а также на снятие с учёта и прекращение права на исходный участок.
  4. Получение выписок из ЕГРН на два новых участка.

Важный нюанс: если в числе собственников участка есть несовершеннолетние дети, то раздел участка (как сделка, влекущая изменение имущества ребёнка — прекращение права на исходный участок и возникновение права на новый) требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ:

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного 1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Раздел имущества подопечного и выдел из него долей прямо названы в п. 2 ст. 37 ГК РФ среди действий, требующих разрешения органа опеки. Без такого разрешения Росреестр приостановит регистрационные действия.

Вывод: Процедура раздела включает кадастровые работы (межевание), подготовку соглашения о разделе (или единоличного решения) и одновременную подачу документов в Росреестр на кадастровый учёт и регистрацию прав. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети — обязательно предварительное получение разрешения органа опеки и попечительства на раздел.

Особый случай: если участок оформлен с долями несовершеннолетних детей и планируется продажа

Если участок находится в общей долевой собственности, включая доли несовершеннолетних детей, и после раздела планируется продажа одного из участков (доля в котором принадлежит в том числе детям), возникает дополнительное требование: продажа доли ребёнка требует отдельного предварительного разрешения органа опеки — в силу того же п. 2 ст. 37 ГК РФ, который прямо запрещает опекуну/попечителю без разрешения опеки совершать сделки по отчуждению имущества подопечного.

Если же по соглашению о разделе доли детей сконцентрированы в одном участке (который не продаётся), а второй участок полностью переходит в собственность родителей и только он отчуждается — то разрешение опеки на продажу не требуется (при условии, что стоимость имущества детей не уменьшается). Однако сам раздел (изменение состава имущества детей) всё равно требует разрешения опеки.

Вывод: Если участок оформлен с долями несовершеннолетних детей, необходимо получить два разрешения органа опеки: (1) на раздел исходного участка и (2) на последующую продажу, если продаваемый участок включает долю ребёнка. Орган опеки оценит, не ухудшает ли сделка имущественное положение детей, и может потребовать доказательств, что вырученные средства будут зачислены на счёт ребёнка или направлены на улучшение его жилищных условий.

Отказ в регистрации и способы обжалования

Если Росреестр приостановит или откажет в кадастровом учёте и регистрации прав на образуемые участки, основания приостановления перечислены в ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Наиболее вероятные причины приостановления в вашей ситуации:

  • непредставление соглашения о разделе (если участок в общей собственности);
  • непредставление разрешения органа опеки (при долях детей);
  • несоответствие образуемых участков минимальным размерам по ПЗЗ;
  • пересечение границ, изломанность границ и другие нарушения ст. 11.9 ЗК РФ.

Решение о приостановлении/отказе Росреестра может быть обжаловано в апелляционную комиссию при Управлении Росреестра по Ростовской области, а затем — в суд общей юрисдикции в порядке административного судопроизводства (КАС РФ). Срок обжалования в суд составляет 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Если отказ исходит от органа опеки в выдаче разрешения на раздел или продажу, такой отказ также обжалуется в суд общей юрисдикции (районный суд) в порядке административного судопроизводства.

Вывод: При отказе Росреестра — обжалование через апелляционную комиссию и/или в районный суд в порядке КАС РФ (3 месяца). При отказе органа опеки — обжалование в районный суд в порядке КАС РФ.

Раздел участка, полученного многодетной семьей, по общему правилу допустим, но его возможность напрямую зависит от соблюдения минимальных размеров, установленных местными правилами землепользования и застройки, а продажа одного из образованных участков может быть ограничена областным законом.

Допустимость раздела и требования к образуемым участкам

Земельный кодекс РФ не содержит специального запрета на раздел участка, предоставленного многодетной семье. Вы вправе осуществить раздел по общим правилам, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 11.4 ЗК РФ: исходный участок прекратит существование, а у вас возникнет право собственности на два новых участка. Если участок оформлен в общую собственность всех членов семьи (включая детей), раздел производится по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия — в судебном порядке (п. 1 и 3 ст. 252 ГК РФ).

Ключевое ограничение: каждый из образуемых участков должен соответствовать предельным минимальным размерам, установленным градостроительным регламентом (правилами землепользования и застройки) для вашей территориальной зоны (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Кроме того, раздел не должен приводить к вклиниванию, изломанности границ, чересполосице или иным недостаткам, препятствующим рациональному использованию земли (п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ). Если площадь исходного участка не позволяет образовать два самостоятельных участка, удовлетворяющих минимальному размеру, раздел будет невозможен.

Возможность продажи одного из участков

Федеральное законодательство (ст. 52 ЗК РФ) не устанавливает общего запрета на отчуждение участка, полученного многодетной семьей. Однако порядок и условия предоставления таких участков определяются законами субъектов РФ. Возможность продажи может быть ограничена региональным законом, однако его текст не был предоставлен для анализа, поэтому окончательный вывод невозможен.

Необходимость разрешения органа опеки

Если среди собственников участка есть несовершеннолетние дети, раздел участка (как сделка, влекущая прекращение права на исходный участок и возникновение права на новые) требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства в силу прямого указания п. 2 ст. 37 ГК РФ. Если впоследствии вы планируете продать участок, в котором будет доля ребенка, на это также потребуется отдельное разрешение органа опеки.

Пошаговые действия

  1. Запросите в местной администрации градостроительный регламент (правила землепользования и застройки) для вашей территориальной зоны и уточните минимальный размер земельного участка для вашего вида разрешенного использования. Убедитесь, что площадь исходного участка позволяет образовать два участка не меньше этого минимума.
  2. Направьте письменный запрос в Минимущество Ростовской области или в администрацию, предоставившую участок, с просьбой разъяснить, содержит ли ст. 8.2 Областного закона № 19-ЗС и ваше решение о предоставлении участка запрет на его отчуждение в течение определенного срока.
  3. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети — получите предварительное разрешение органа опеки и попечительства на раздел участка. Отсутствие такого разрешения может послужить основанием для приостановления регистрационных действий Росреестром.
  4. Заключите соглашение о разделе между всеми сособственниками в простой письменной форме (если участок в единоличной собственности — оформите решение собственника).
  5. Обратитесь к кадастровому инженеру для проведения межевых работ и подготовки межевого плана на два образуемых участка.
  6. Подайте документы в Росреестр одновременно на кадастровый учет двух новых участков и регистрацию права собственности на них, а также на снятие с учета и прекращение права на исходный участок (ч. 2 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ).
  7. Если планируется продажа участка с долей ребенка, до совершения сделки получите отдельное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего (п. 2 ст. 37 ГК РФ).