Можно ли выделить долю земельного участка сельхозназначения без согласия других собственников?

Имеет ли право участник долевой собственности выделить участок в счёт доли без согласия остальных

Формального «разрешения» остальных участников на выдел как такового закон не требует — право выдела принадлежит каждому участнику долевой собственности. Однако реализовать его можно только двумя способами, каждый из которых так или иначе предусматривает согласование с остальными либо их уведомление.

1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи. 3. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. 4. Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей. 5. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется. 6. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13 1 настоящего Федерального закона.
   — п. 1, 2, 4, 6 ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Для фактов клиента это означает: утверждение выделяющегося участника о том, что ему «не нужно ваше согласие», — верно лишь в ограниченном смысле. Он действительно вправе выделить свою долю (это его законное право, и наложить безусловный запрет на сам факт выдела вы не можете). Но он обязан действовать по процедуре статьи 13.1 ФЗ-101 — либо через решение общего собрания участников (п. 2, 3 ст. 13), либо, если общего собрания не было, через подготовку проекта межевания кадастровым инженером и его обязательное согласование с участниками долевой собственности (п. 4, 6 ст. 13; п. 9 ст. 13.1). Игнорировать обязательную процедуру согласования он не вправе.

Другие участники долевой собственности при этом сохраняют права на исходный участок в изменённых границах — их доли не отменяются.

1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). 2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок
   — п. 1, 2 ст. 11.5 ЗК РФ

Вывод: право выделить участок в счёт доли у участника есть, но реализуется оно исключительно через предусмотренную законом процедуру (решение общего собрания либо проект межевания с обязательным согласованием). Вашего «разрешения» как одобрения сделки не требуется, но ваше согласие/согласование размера и местоположения границ выделяемого участка является обязательным элементом процедуры — и игнорировать его нельзя.

Обязательная процедура согласования проекта межевания и как она защищает остальных участников

Ключевой защитный механизм для остальных участников — обязательное согласование размера и местоположения границ выделяемого участка и право подать возражения.

1. Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. 10. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. 11. Извещение, указанное в пункте 10 настоящей статьи, должно содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 4 пункта 8 настоящей статьи, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. 12. В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.
   — п. 9, 10, 12 ст. 13.1 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Для фактов клиента: если выделяющийся участник действует без решения общего собрания (то есть по упрощённому пути п. 4 ст. 13), закон прямо требует, чтобы проект межевания был обязательно согласован с участниками долевой собственности — именно по вопросу размера и местоположения границ (п. 9 ст. 13.1). Он обязан направить вам извещение о необходимости согласования либо опубликовать его в СМИ, определённых субъектом РФ (п. 10 ст. 13.1). Если он не направил вам извещение и не опубликовал его надлежащим образом — процедура согласования нарушена, и это самостоятельное основание для оспаривания выдела.

1. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке. 14. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 15. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде. 16. Кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ.
   — п. 13–15 ст. 13.1 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Ваш главный инструмент — обоснованные возражения относительно размера и местоположения границ. Они подаются кадастровому инженеру и в орган регистрации прав (Росреестр) по месту расположения участка (п. 14 ст. 13.1). Споры о размере и местоположении границ разрешаются судом (п. 15 ст. 13.1).

1. в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в орган регистрации прав поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений; 25) при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным; 26) доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета);
   — п. 24 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для фактов клиента это означает: даже если вы узнали о выделе поздно, но кадастровый учёт ещё не завершён и право ещё не зарегистрировано — подача обоснованных возражений в Росреестр сама по себе приостанавливает кадастровый учёт и государственную регистрацию (п. 24 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218), пока возражения не сняты. Это немедленный механизм блокировки выдела.

Вывод: процедура выдела без решения общего собрания невозможна без обязательного согласования проекта межевания с участниками долевой собственности и их уведомления. Вы имеете право подать обоснованные возражения о размере и местоположении границ кадастровому инженеру и в Росреестр, что приостанавливает кадастровый учёт и регистрацию; спор о выделах разрешается судом.

Если выдел уже произведён и зарегистрирован: оспаривание в суде и общие начала долевой собственности

Если участок уже выделен и право выделившегося зарегистрировано — защита идёт через оспаривание выдела в суде по правилам ст. 13.1 ФЗ-101 (споры о размере и местоположении границ, п. 15) и ст. 252 ГК РФ.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК РФ

При этом из заключения кадастрового инженера об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка следовало, что выдел произведен без проведения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок путем размещения соответствующего объявления о месте и порядке ознакомления и о необходимости согласования проекта межевания земельных участков в местной газете. 9 апреля 2015 г. между И., И.В., И.А. и М. заключен договор купли- продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 360 000 кв. м. Право собственности зарегистрировано за М. 22 апреля 2015 г. Решением суда исковые требования удовлетворены. Апелляционным определением решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанное апелляционное определение и 9 направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее. На основании ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Общие правила и условия образования земельных участков определены ст.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС 12.07.2017

Для фактов клиента: судебная практика Верховного Суда прямо подтверждает, что выдел, произведённый без проведения общего собрания и без надлежащего согласования проекта межевания (в анализируемом деле — без размещения объявления в газете), является оспоримым, а решение нижестоящего суда, отказавшего в удовлетворении иска о признании выдела недействительным, было отменено ВС РФ с направлением дела на новое рассмотрение. Это подтверждает: несоблюдение обязательной процедуры согласования — достаточное основание для признания выдела недействительным в суде.

При этом базовые начала долевой собственности из ГК работают в вашу пользу: распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246 ГК), а выдел доли вправе требовать участник — но в судебной практике при существенном нарушении процедуры и злоупотреблении правом выдел может быть признан недействительным.

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично
   — п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ

Если выделившийся действовал в обход обязательной процедуры согласования сознательно (не известил участников, не провёл согласование), суд может отказать ему в защите как лицу, злоупотребившему правом (п. 1, 2 ст. 10 ГК), и признать выдел недействительным.

Вывод: если вопрос ещё на стадии кадастровых работ — подавайте возражения и добейтесь приостановления по п. 24 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218. Если выдел уже завершён и зарегистрирован — вы вправе оспорить его в суде: иск о признании выдела недействительным, о прекращении права выделившегося, восстановлении долевой собственности и исключении сведений из кадастра, ссылаясь на нарушение обязательного порядка согласования (п. 15 ст. 13.1 ФЗ-101) и злоупотребление правом (ст. 10 ГК) — что подтверждается п. 4 Обзора ВС № 3 (2017) от 12.07.2017.

Доказательства и защита, если выдел уже завершён и зарегистрирован

Для оспаривания выдела ключевое значение имеют доказательства нарушения обязательного порядка согласования. Согласно п. 9 и 12 ст. 13.1 ФЗ-101, проект межевания подлежит обязательному согласованию, а сведения о надлежащем извещении участников и об отсутствии возражений фиксируются в заключении кадастрового инженера об отсутствии возражений (п. 12 ст. 13.1). Отсутствие такого корректного заключения либо его составление без надлежащего извещения участников — прямое доказательство нарушения процедуры, на что опирается и Верховный Суд (п. 4 Обзора № 3 (2017)).

1. Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. 10. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. 11. Извещение, указанное в пункте 10 настоящей статьи, должно содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 4 пункта 8 настоящей статьи, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. 12. В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.
   — п. 9, 10, 12 ст. 13.1 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

1. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке. 14. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 15. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде. 16. Кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ.
   — п. 13–15 ст. 13.1 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Для фактов клиента это означает: если вы не получали ни извещения, ни возможности ознакомиться с проектом межевания — это доказуемое нарушение. Вы вправе запросить у кадастрового инженера проект межевания и заключение об отсутствии возражений, а также проверить, было ли опубликовано извещение в газете (СМИ, определённых субъектом РФ). Отсутствие надлежащего извещения и отсутствие возможности ознакомиться с проектом — основание для приостановления по п. 24 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218, если учёт ещё идёт, либо для оспаривания выдела в суде, если он уже завершён.

1. в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в орган регистрации прав поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений; 25) при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным; 26) доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета);
   — п. 24 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если кадастровый учёт и регистрация уже завершены и субъект признан собственником выделенного участка, доступны следующие альтернативные способы защиты (помимо иска об оспаривании выдела): (1) иск о признании выдела недействительным и применении последствий — прекращении права собственности на выделенный участок, восстановлении права общей долевой собственности, исключении сведений из ЕГРН, как это предусмотрено п. 15 ст. 13.1 и подтверждено п. 4 Обзора ВС; (2) ссылка на злоупотребление правом по ст. 10 ГК, если выдел произведён в обход обязательной процедуры согласования, — суд отказывает такому лицу в защите права.

Вывод: основными доказательствами служат отсутствие у вас извещения о согласовании, отсутствие возражений с вашей стороны (которых вы не могли подать, не будучи извещены) и заключение кадастрового инженера об отсутствии возражений (которое должно было быть составлено лишь после надлежащего извещения). Если выдел уже зарегистрирован — вы вправе обратиться в суд с иском о признании выдела недействительным, прекращении права выделившегося и восстановлении долевой собственности, а при доказанном обходе процедуры — также со ссылкой на злоупотребление правом (ст. 10 ГК).

Возмещение убытков и расходов на защиту права

Если неправомерный выдел (совершённый в обход обязательной процедуры согласования) причинил вам имущественный вред либо вынудил нести расходы на защиту права, действует общий механизм возмещения убытков.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает: если выделившийся участник нарушил ваши права как участников долевой собственности нарушением обязательного порядка согласования (не извещение, отсутствие согласования размера и местоположения границ), и вы понесли расходы на восстановление нарушенного права — например, на подготовку возражений, кадастровые работы, оспаривание выдела, уплату госпошлины, представителя — вы вправе требовать их полного возмещения с виновного лица (п. 1, 2 ст. 15 ГК). Аналогично возмещается утрата или повреждение имущества (реальный ущерб) и неполученные доходы (упущенная выгода), если такие возникли.

При доказанном злоупотреблении правом (выдел в обход закона, ст. 10 ГК) это лицо также обязано возместить причинённые убытки — закон прямо связывает нарушение права вследствие злоупотребления с правом потерпевшего требовать их возмещения.

Вывод: помимо блокировки/оспаривания самого выдела вы вправе взыскать с лица, нарушившего обязательную процедуру согласования, понесённые убытки и расходы на восстановление нарушенного права (ст. 15 ГК), а при злоупотреблении правом — дополнительно требовать их возмещения на основании п. 4 ст. 10 ГК.

Сквозная консистентность: во всех ситуациях спор подведомствен суду общей юрисдикции (районному суду), орган — Росреестр (орган регистрации прав); иск о признании выдела недействительным и возмещении убытков предъявляется в районный суд по месту нахождения земельного участка.