Как продать земельный участок в долевой собственности, если один из собственников имеет долги и на участок наложен запрет судебным приставом?

Что означает запрет пристава и как он влияет на регистрацию продажи

Запрет, наложенный судебным приставом-исполнителем в связи с долгом сестры, — это арест, который включает в себя запрет распоряжаться имуществом.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Пристав, применяя арест в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, вправе наложить его на имущество должника — то есть именно на долю сестры (1/5), а не на доли остальных четырёх собственников. Однако на практике в ЕГРН запрет нередко отражается применительно ко всему объекту недвижимости (участку и дому), что блокирует любые регистрационные действия с ним.

Ключевое правовое последствие для продажи: наличие в ЕГРН записи об аресте является самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации перехода права.

в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации , за исключением случаев, установленных федеральными законами
— п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает: пока запрет пристава не снят, Росреестр не зарегистрирует переход права ни по сделке с долей сестры, ни (если запрет отражён на всём объекте) по сделке с долями остальных собственников. Сам по себе договор купли-продажи в таких условиях заключить можно, но право собственности к покупателю не перейдёт — регистрация будет приостановлена, а затем в ней будет отказано, если запрет не будет отменён.

Вывод: продать участок (или долю сестры) с регистрацией перехода права невозможно, пока действует запрет пристава. Запрет нужно снять одним из законных способов (см. следующие разделы), либо продажа осуществляется в порядке обращения взыскания на долю должника.

Снятие запрета: погашение долга, окончание исполнительного производства, ходатайство приставу

Наиболее прямой и быстрый способ «разблокировать» объект — устранить само основание ареста, то есть погасить долг сестры. Исполнительное производство в этом случае оканчивается, и пристав обязан снять арест.

Исполнительное производство оканчивается в случаях: (В редакции Федерального закона от 24.06.2023 № 263-ФЗ) 1) фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе
— п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ

Если сестра отказывается платить, погасить её задолженность вправе любое лицо (например, вы или иные сособственники) — закон этого не запрещает, а экономически это часто выгоднее, чем терять объект на торгах с дисконтом. После полного погашения долга пристав в трёхдневный срок выносит постановление об окончании исполнительного производства и снимает арест.

Альтернативный процессуальный путь — подать приставу заявление (ходатайство) о снятии запрета, ссылаясь на несоразмерность ареста или на то, что арест излишне ограничивает права иных сособственников.

Заявление, ходатайство передаются должностным лицам службы судебных приставов в трехдневный срок со дня поступления в подразделение судебных приставов. 4. В случаях, если должностное лицо службы судебных приставов, получившее заявление, ходатайство, не правомочно их рассматривать, указанное должностное лицо обязано в трехдневный срок направить заявление, ходатайство должностному лицу службы судебных приставов, правомочному их рассматривать, уведомив об этом в письменной форме лицо, подавшее заявление, ходатайство. 5. Если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, должностное лицо службы судебных приставов рассматривает заявление, ходатайство в десятидневный срок со дня поступления к нему заявления, ходатайства и по результатам рассмотрения выносит постановление об удовлетворении полностью или частично либо об отказе в удовлетворении заявления, ходатайства
— ст. 64.1 ФЗ № 229-ФЗ, п. 3

Такое заявление рассматривается в десятидневный срок с вынесением постановления. Однако по личному долгу сестры пристав вправе снять арест в несоразмерной части или полностью, но отказ также возможен — тогда его можно оспорить в суде в порядке главы 22 КАС РФ.

Вывод: самый надёжный способ снять запрет — погасить долг сестры (самим или убедить её), после чего производство оканчивается и арест снимается; в ином случае — ходатайство приставу по ст. 64.1 ФЗ № 229-ФЗ, а при отказе — судебное оспаривание.

Обращение взыскания на долю сестры как способ «продать» участок вопреки её отказу

Если сестра не платит и не хочет продавать свою долю, законный механизм реализации её доли существует — через обращение взыскания на долю в общем имуществе.

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов
— ст. 255 ГК РФ

Применительно к земельному участку действует дополнительное ограничение — обращение взыскания допускается только на основании решения суда.

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
— ст. 278 ГК РФ

Порядок, установленный ст. 255 ГК РФ, поэтапный: сначала кредитор (взыскатель) вправе требовать выдела доли сестры в натуре; если выдел невозможен либо остальные сособственники возражают — требовать продажи сестрой своей доли остальным сособственникам по рыночной цене с направлением выручки в погашение долга; и лишь при отказе сособственников купить долю — обращения взыскания на долю путём продажи с публичных торгов по решению суда.

Важный практический момент: инициатива обращения взыскания принадлежит взыскателю (кредитору сестры), а не вам. Если взыскатель бездействует, вы как сособственник не вправе самостоятельно инициировать продажу доли сестры с торгов. Вместе с тем вы можете выкупить её долю добровольно — в этом случае реализуется механизм погашения долга, и доля переходит к вам.

При продаже доли действует преимущественное право покупки остальных сособственников, кроме случая продажи с публичных торгов:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу
— п. 1–2 ст. 250 ГК РФ

Вывод: законный способ «продать» долю неплатящей сестры существует — через продажу её доли судебным приставом с публичных торгов в рамках обращения взыскания (по решению суда, применительно к земле — ст. 278 ГК РФ). Но инициировать его вправе взыскатель, а вы — лишь выкупить долю у сестры добровольно (погасив её долг) либо дождаться торгов.

Ограничение взыскания: является ли дом единственным жильём сестры (исполнительский иммунитет)

Реализации доли сестры с торгов может препятствовать исполнительский иммунитет, если дом является для неё единственным пригодным для проживания жильём.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
— ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Применительно к вашей ситуации возможны две ветки:

Если дом — единственное жильё сестры, то на жилое помещение (и земельный участок под ним) взыскание по её личным долгам обращено быть не может (кроме случая ипотеки). Это ограничивает и обращение взыскания на её долю.

Если у сестры есть иное пригодное для проживания жильё, то её доля в доме и участке не защищена исполнительским иммунитетом, и обращение взыскания на долю по ст. 255, 278 ГК РФ допустимо. Судебная практика (Обзор ВС РФ № 2/2023, п. 7; Постановление КС РФ № 11-П от 14.05.2012) требует от суда проверять: не является ли помещение единственным жильём должника и членов его семьи, нет ли иного имущества и доходов, на которые можно обратить взыскание.

Вывод: вопрос о том, можно ли вообще обратить взыскание на долю сестры в доме и участке, напрямую зависит от того, является ли этот дом её единственным жильём. Если да — доля защищена иммунитетом по ст. 446 ГПК РФ и продать её с торгов нельзя; если у сестры есть другое жильё — ограничение не действует, и продажа её доли с торгов возможна.

Права остальных четырёх сособственников при действующем аресте

Арест наложен по долгу сестры, поэтому по общему правилу он ограничивает распоряжение именно её долей, а не имуществом третьих лиц. Каждый из остальных сособственников вправе распоряжаться своей долей.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

То есть остальные собственники по общему правилу вправе продать свои 4/5 долей (с соблюдением преимущественного права покупки по ст. 250 ГК РФ), если запрет в ЕГРН отражён только в отношении доли сестры. Если же запрет в ЕГРН зарегистрирован в отношении всего объекта (что встречается на практике до уточнения приставом предмета ареста), регистрация перехода долей остальных собственников также будет приостановлена по п. 37 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ.

В этом случае у сособственников, не являющихся должниками, есть законный способ защиты — исковое требование об отмене запрета на регистрационные действия в отношении их долей, поскольку они не участвуют в исполнительном производстве.

об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве
— абз. 2 п. 1 Пленума ВС РФ № 50 от 17.11.2015

Такое требование рассматривается в порядке искового производства (не в порядке главы 22 КАС РФ, поскольку затрагивает принадлежность имущества) судом общей юрисдикции по месту нахождения имущества.

Вывод: если запрет в ЕГРН касается только доли сестры, остальные четверо вправе продать свои доли; если запрет отражён на всём объекте — они вправе в судебном порядке добиться его отмены в части своих долей как лица, не участвующие в исполнительном производстве.