Имеет ли владелец соседнего земельного пая преимущественное право покупки и можно ли оспорить сделку без уведомления

Возникает ли преимущественное право покупки только из-за смежности (общей межи) с вашим паем

Преимущественное право покупки — это право сособственника, а не соседа. По общему правилу оно принадлежит тому, кто вместе с продавцом владеет одним и тем же объектом на праве общей долевой собственности.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Условие возникновения права прямо названо в норме: продаётся доля в праве общей собственности, а претендент — остальной участник долевой собственности. Одна лишь смежность («общая межа») вашего пая с паем сестры сама по себе преимущественного права покупки не создаёт: если ваши участки уже выделены в натуре в самостоятельные земельные участки с разными кадастровыми номерами, то каждый из вас — единоличный собственник своего участка, общей долевой собственности нет, и ст. 250 ГК РФ не применяется.

Специальный закон о сельхозземлях подтверждает тот же критерий.

преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов; 6) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 4. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
— пп. 4 п. 3 ст. 1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) 1 1 .
— п. 1 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Здесь важна связка двух норм: пп. 4 п. 3 ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ даёт преимущественное право «другим участникам долевой собственности на земельный участок», а п. 1 ст. 12 того же закона до выделения участка в натуре запрещает распоряжаться земельной долей иначе как продать её другому участнику долевой собственности, самой сельхозорганизации или члену КФХ. Отсюда практический тест: если пай сестры — это невыделенная земельная доля в общем массиве, где вы тоже участник долевой собственности, у вас есть преимущественное право. Если же оба участка уже выделены в натуре и поставлены на кадастровый учёт как отдельные объекты, преимущественное право по признаку смежности не возникает.

Что даёт специальный порядок извещения по невыделенной доле

Если пай не выделен, действует льготное правило: при продаже доли именно участнику долевой собственности (а также сельхозорганизации или КФХ) извещать остальных не требуется.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. 3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально. 4. В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.
— п. 2 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

{p}

Это правило работает и против вас, и в вашу пользу. Против — если покупателями окажутся сама сельхозорганизация или КФХ, использующие этот участок, извещать вас не обязаны. В пользу — если покупатели посторонние приезжие граждане, не подпадающие под эти категории, продавец обязана была вас известить письменно с указанием цены и условий; именно на этот случай работает порядок ст. 250 ГК РФ и регистрационного контроля.

Вывод по вопросу: преимущественное право покупки у вас есть только в том случае, когда пай сестры представляет собой невыделенную земельную долю и вы являетесь участником общей долевой собственности на тот же земельный участок. Смежность участков и общая межа при уже выделенных в натуре участках преимущественного права не порождают. Решающий факт — выделен ли пай в натуре; если выделен, преимущественное право по ст. 250 ГК РФ и пп. 4 п. 3 ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ у вас не возникает.

Нарушен ли порядок извещения вас как сособственника

Если вы участник долевой собственности на тот же участок, продавец обязана была известить вас письменно до сделки.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Норма обязывает продавца известить остальных сособственников письменно с указанием цены и условий и даёт им месяц (для недвижимости) на приобретение. У вас месяцем дело не ограничивается: важно, что уведомление вообще не направлялось — а вы узнали о продаже от соседа. Отсутствие извещения — это и есть нарушение преимущественного права, дающее самостоятельное средство защиты.

Это же требование контролируется при регистрации.

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется. (Часть в редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4 1 . В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.
— ч. 4 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Регистратор не вправе зарегистрировать переход доли постороннему лицу, пока не получит либо ваше письменное извещение, либо ваш отказ от покупки. Значит, если уведомления не было, у вас есть шанс «вмешаться» на стадии регистрации: направьте в Росреестр заявление о том, что извещение вам не поступало и вы намерены воспользоваться преимущественным правом, — регистрация перехода права будет приостановлена.

Механизм контроля прямо подтверждён практикой Верховного Суда.

применения специального средства защиты в виде перевода прав и обязанностей покупателя происходит замена именно стороны по договору, а не автоматический переход вещного права. При этом в пункте 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от 50 покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. В силу части 7 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Таким образом, несмотря на то, что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве покупки, является, по общему правилу, действительной (если иное не предусмотрено законом), регистратору предоставлено право проверять соблюдение указанных правил. При изложенных обстоятельствах в отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и сведений об извещении других собственников об отчуждении доли отказ уполномоченного органа в совершении регистрационного действия является законным.
— п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ от 18.06.2025 № 2/2025

Вывод по вопросу: при невыделенной доле извещение обязательно; его отсутствие нарушает ваше преимущественное право. Дополнительно вы можете заявить в орган регистрации прав возражение/заявление о несоблюдении порядка извещения — тогда регистрация перехода доли будет приостановлена, и сделка не «уйдёт» бесконтрольно. Если же пай выделен в натуре, а покупатели — сторонние граждане, действует тот же порядок извещения в силу ст. 250 ГК РФ; если покупателями являются использующие участок КФХ или сельхозорганизация, извещение не требуется (п. 2 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ).

Как оспорить сделку: перевод прав и обязанностей покупателя и срок

Защита при нарушении преимущественного права — не признание сделки недействительной, а перевод на вас прав и обязанностей покупателя, и срок здесь жёсткий.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Верховный Суд разъяснил момент начала течения и границы этого срока.

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку 7 гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Отсюда три вывода для вашей ситуации. Первый: срок — три месяца, но не с момента, когда вы узнаёте «в общем», а со дня, когда вам стало или должно было стать известно о совершённой сделке; пропуск влечёт отказ, и лишь уважительные причины позволяют просить о восстановлении. Второй: требовать признания сделки недействительной в этом сценарии нельзя — закон предусмотрел иное последствие. Третий: механизм — замена стороны в договоре.

применения специального средства защиты в виде перевода прав и обязанностей покупателя происходит замена именно стороны по договору, а не автоматический переход вещного права. При этом в пункте 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от 50 покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. В силу части 7 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Таким образом, несмотря на то, что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве покупки, является, по общему правилу, действительной (если иное не предусмотрено законом), регистратору предоставлено право проверять соблюдение указанных правил. При изложенных обстоятельствах в отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и сведений об извещении других собственников об отчуждении доли отказ уполномоченного органа в совершении регистрационного действия является законным.
— п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ от 18.06.2025 № 2/2025

Учитывайте и специальную норму для продажи выделенного участка сельхозземель: там последствие иное.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 3.
— п. 1 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ) Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. 2.
— п. 4 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Если продаётся не доля, а выделенный участок из земель сельхозназначения и не соблюдено преимущественное право субъекта РФ или муниципалитета, сделка ничтожна. Но это право публичного образования, а не ваше: «соседское» преимущественное право покупки законом не предусмотрено, поэтому опираться на ничтожность по п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ вы можете только в части контроля соблюдения публичного преимущества — но не как на собственное основание.

Из-за этого оспаривание «уже оформленной» сделки сводится к вашему иску о переводе прав и обязанностей покупателя.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод по вопросу: оспорить сделку вы можете не путём признания её недействительной, а иском о переводе на вас прав и обязанностей покупателя — при условии, что вы докажете сособственность (невыделенную долю) и нарушение извещения. Иск подаётся в течение трёх месяцев со дня, когда вам стало или должно было стать известно о сделке; при пропуске по уважительной причине срок может быть восстановлен судом. Если пай выделен в натуре и преимущественного права у вас нет, этот иск удовлетворению не подлежит.

Свобода собственника, злоупотребление правом и цена перевода

Сестра как собственник вправе распоряжаться своим паем, и сам по себе отказ продать его вам — не нарушение.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Эта же норма ставит предел свободе: собственник действует свободно, если это не нарушает права и законные интересы других лиц. Продажа с обходом преимущественного права сособственника такой предел нарушает — именно поэтому и возможен иск по ст. 250 ГК РФ. Если же участки выделены и преимущественного права нет, сестра свободна в выборе покупателя, а «нежелание продавать вам» правового значения не имеет.

Отдельно проверьте добросовестность поведения.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
— п. 1, 4 ст. 10 ГК РФ

Действия в обход закона с противоправной целью и заведомо недобросовестное осуществление прав запрещены, а добросовестность предполагается. Для вас это означает: заявлять о злоупотреблении сестрой нужно не абстрактно, а через факт сокрытия сделки от сособственника, что и образует нарушение преимущественного права.

При переводе прав и обязанностей покупателя вы принимаете на себя договор на тех условиях, что были у покупателя, включая цену, — и возмещаете покупателю его расходы. Это прямо следует из конструкции перевода стороны и по аналогии урегулировано законом для близких отношений.

лицо, на которое переводятся права и обязанности покупателя, возмещает расходы, понесенные покупателем в связи с оплатой доли или части доли в уставном капитале общества, в размере, не превышающем заранее определенной уставом цены покупки доли или части доли. Решение суда о передаче доли или части доли участнику общества или обществу является основанием для государственной регистрации вносимых в единый государственный реестр юридических лиц соответствующих изменений. В случае отчуждения либо перехода доли или части доли в уставном капитале общества по иным основаниям к третьим лицам с нарушением порядка получения согласия участников общества или общества, предусмотренного настоящей статьей, а также в случае нарушения запрета на продажу или отчуждение иным образом доли или части доли участник или участники общества либо общество вправе потребовать в судебном порядке передачи доли или части доли обществу в течение трех месяцев со дня, когда они узнали или должны были узнать о таком нарушении. При этом в случае передачи доли или части доли обществу расходы, понесенные приобретателем доли или части доли в связи с ее приобретением, возмещаются лицом, которое произвело отчуждение доли или части доли с нарушением указанного порядка. Решение суда о передаче доли или части доли обществу является основанием государственной регистрации соответствующего изменения.
— п. 21.5 ст. 21 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об ООО» (аналогия: возмещение расходов покупателя)

Поэтому «предлагал хорошую цену» значения не имеет: приобрести вы должны по цене, за которую доля продана постороннему лицу, и на прочих равных условиях, компенсировав покупателю расходы. Денежные потери, которые вы понесёте из-за нарушения права, при доказанности вины могут быть заявлены как убытки.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Отдельный риск покупателей — если они иностранные граждане или иностранные юридические лица: обладать сельхозземлями они могут только на праве аренды.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды , за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 503-ФЗ, от 28.06.2021 № 226-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ) Абзац.
— ст. 3 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ, п. 2

Если покупателями окажутся иностранцы, у них вообще нет законной возможности стать собственниками участка из земель сельхозназначения, и это самостоятельное основание для доводов против сделки.

Вывод по вопросу: сестра вправе продать пай, но не в обход преимущественного права сособственника. При переводе прав и обязанностей вы приобретаете пай по цене договора с покупателем и возмещаете его расходы; ваше прежнее предложение цены на исход не влияет. Приобретение сельхозземли иностранцами ограничено правом аренды — это дополнительный довод, который следует проверить по данным о покупателях.

Куда и как обращаться: подсудность, доказательства и практические шаги

Спор о переводе прав на землю рассматривается судом по месту нахождения участка.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ )
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Иск предъявляется в районный суд по месту нахождения спорного земельного участка (исключительная подсудность), независимо от места жительства ответчиков — сестры и покупателей. Ответчиками указываются и продавец, и покупатель, поскольку именно сторона договора заменяется.

Доказательства, которые вам нужно собрать: сведения ЕГРН о вашем и о спорном участке (подтверждение сособственности либо, наоборот, выделения в натуре), переписка и любые данные о цене сделки, момент, когда вы узнали о продаже (для исчисления трёхмесячного срока), данные о личности покупателей. Если участки выделены и вы не сособственник, а продаётся выделенный участок, проверьте также, соблюдено ли преимущественное право субъекта РФ или муниципалитета, — нарушение этого правила делает сделку ничтожной по п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ.

До подачи иска есть смысл немедленно направить в орган регистрации прав заявление о несоблюдении порядка извещения и о намерении воспользоваться преимущественным правом — регистрация перехода доли постороннему лицу приостанавливается, что даёт время подготовить иск.

Вывод по вопросу: иск о переводе прав и обязанностей покупателя подаётся в районный суд по месту нахождения земельного участка в течение трёх месяцев со дня, когда вам стало или должно было стать известно о сделке; ответчики — продавец и покупатель. Одновременно направьте заявление в орган регистрации прав. Если преимущественного права у вас нет (выделенный участок, отсутствие долевой собственности), в иске будет отказано, и тогда остаётся лишь защита иных нарушенных прав (например, при самовольном занятии части вашего участка или нарушении границ).

Риски, доказательства и исполнение решения

Главный риск — пропустить срок и утратить единственное средство защиты; срок течёт с момента, когда вам стало или должно было стать известно о сделке, и его пропуск ведёт к отказу в иске.

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку 7 гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Обратите внимание: сама по общему правилу сделка, совершённая с нарушением правил о преимущественном праве, действительна, и защита состоит в замене стороны по договору, а не в признании сделки недействительной.

применения специального средства защиты в виде перевода прав и обязанностей покупателя происходит замена именно стороны по договору, а не автоматический переход вещного права. При этом в пункте 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от 50 покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. В силу части 7 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Таким образом, несмотря на то, что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве покупки, является, по общему правилу, действительной (если иное не предусмотрено законом), регистратору предоставлено право проверять соблюдение указанных правил. При изложенных обстоятельствах в отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и сведений об извещении других собственников об отчуждении доли отказ уполномоченного органа в совершении регистрационного действия является законным.
— п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ от 18.06.2025 № 2/2025

Второй риск — квалификация объекта: если ваш и сестрин участки выделены в натуре как самостоятельные, преимущественного права нет и в иске будет отказано; тогда остаётся только защита иных прав (например, при самовольном занятии части вашего участка). Третий риск — несение расходов: вы приобретаете пай по договорной цене и возмещаете расходы покупателю.

лицо, на которое переводятся права и обязанности покупателя, возмещает расходы, понесенные покупателем в связи с оплатой доли или части доли в уставном капитале общества, в размере, не превышающем заранее определенной уставом цены покупки доли или части доли. Решение суда о передаче доли или части доли участнику общества или обществу является основанием для государственной регистрации вносимых в единый государственный реестр юридических лиц соответствующих изменений. В случае отчуждения либо перехода доли или части доли в уставном капитале общества по иным основаниям к третьим лицам с нарушением порядка получения согласия участников общества или общества, предусмотренного настоящей статьей, а также в случае нарушения запрета на продажу или отчуждение иным образом доли или части доли участник или участники общества либо общество вправе потребовать в судебном порядке передачи доли или части доли обществу в течение трех месяцев со дня, когда они узнали или должны были узнать о таком нарушении. При этом в случае передачи доли или части доли обществу расходы, понесенные приобретателем доли или части доли в связи с ее приобретением, возмещаются лицом, которое произвело отчуждение доли или части доли с нарушением указанного порядка. Решение суда о передаче доли или части доли обществу является основанием государственной регистрации соответствующего изменения.
— п. 21.5 ст. 21 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об ООО» (аналогия: возмещение расходов покупателя)

По доказательствам: вам нужны выписка ЕГРН о вашем и о спорном участке (сособственность либо, напротив, выделение в натуре), данные о цене и условиях сделки, документ/переписка, фиксирующие момент вашего узнавания о продаже, сведения о личности покупателей.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ )
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Иск, удовлетворённый судом, служит основанием для внесения записей в реестр.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод по вопросу: рискуете утратить преимущественное право при пропуске трёхмесячного срока и при выделении участка в натуре; доказательства сособственности, момента узнавания и цены сделки следует зафиксировать незамедлительно; судебный акт о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием для регистрации права в ЕГРН, при этом вы уплачиваете договорную цену и возмещаете расходы покупателя.

Альтернативные основания оспаривания сделки и порядок искового производства

Помимо перевода прав и обязанностей покупателя, проверьте, нет ли оснований недействительности самой сделки — прежде всего в связи с нарушением закона и статусом приобретателей.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
— п. 1 ст. 166 ГК РФ

Для вас принципиально: если продаётся выделенный участок из земель сельхозназначения и нарушено преимущественное право субъекта РФ/муниципалитета, закон прямо закрепляет ничтожность.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ) Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. 2.
— п. 4 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Это ничтожность в силу закона, а не оспоримость: сделка недействительна с момента совершения независимо от её признания судом, последствия — возврат сторон в первоначальное положение.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Однако применительно к нарушению именно вашего преимущественного права как сособственника законом предусмотрено иное последствие — перевод прав и обязанностей покупателя, и заявлять одновременно требование о недействительности в этом сценарии нельзя (п. 14 Пленума № 10). Самостоятельным основанием ничтожности может выступить приобретение сельхозземли иностранным лицом, которое вообще не может быть собственником такого участка.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды , за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 503-ФЗ, от 28.06.2021 № 226-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ) Абзац.
— ст. 3 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ, п. 2

Что касается процессуального порядка: иск о переводе прав и обязанностей покупателя предъявляется по правилам исключительной подсудности — в районный суд по месту нахождения земельного участка.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ )
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Требования к заявлению и перечень прилагаемых документов едины.

1. в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; 5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства; 6) цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм; 7) сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом; (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 7 1 ) сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 197-ФЗ ) 8) перечень прилагаемых к заявлению документов. В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца. 3. В исковом заявлении, предъявляемом прокурором в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, должно быть указано, в чем конкретно заключаются их интересы, какое право нарушено, а также должна содержаться ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающие способы защиты этих интересов.
   — п. 2 ст. 131 ГПК РФ

К исковому заявлению прилагаются: 1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины; 2) доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца; 3) документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом; 4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
— ст. 132 ГПК РФ

К иску вы обязаны приложить доказательства сособственности, нарушения извещения и цены сделки, а также документ об уплате госпошлины. Обязательного досудебного порядка для иска о переводе прав и обязанностей закон не устанавливает, поэтому п. 7 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в этом споре не применяется — но предварительное письменное обращение к сестре с фиксацией даты (например, заказным письмом) полезно и как доказательство момента, когда вам стало известно о сделке, и для исчисления трёхмесячного срока.

Вывод по вопросу: возможны две линии защиты — (1) иск о переводе прав и обязанностей покупателя при нарушении вашего преимущественного права (три месяца, районный суд по месту нахождения участка) и (2) доводы о ничтожности сделки при нарушении преимущественного права субъекта РФ/муниципалитета либо при приобретении сельхозземли иностранным лицом. Линии не смешиваются: признание сделки недействительной не заменяет перевод прав при нарушении именно вашего права сособственника.

Восстановление пропущенного срока и сводный вывод по срокам

Трёхмесячный срок перевода прав и обязанностей покупателя не является сроком исковой давности в строгом смысле, но по смыслу разъяснения Пленума применительно к нему действуют правила о восстановлении пропущенного срока.

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку 7 гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Восстановление возможно при уважительных причинах, связанных с личностью гражданина.

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
— ст. 205 ГК РФ

Отсюда практический вывод: если вы узнали о сделке более трёх месяцев назад, восстановить срок можно только при уважительных причинах (болезнь, беспомощное состояние и т.п.), наступивших в последние месяцы срока. Поэтому действовать нужно без промедления: с момента, когда вам стало или должно было стать известно о совершённой сделке, срок — три месяца, и его пропуск по неуважительной причине влечёт отказ в иске.

Сводный вывод по всему делу (единый для всех вопросов и блоков): преимущественное право покупки у вас возникает только если пай сестры — невыделенная земельная доля и вы участник той же долевой собственности; одна лишь смежность участков и «общая межа» такого права не дают. При нарушении преимущественного права защита — иск о переводе прав и обязанностей покупателя в районный суд по месту нахождения участка в течение трёх месяцев со дня, когда вам стало или должно было стать известно о сделке; признание сделки недействительной в этом сценарии не применяется. Дополнительно проверьте нарушение преимущественного права субъекта РФ/муниципалитета и статус покупателей (для иностранцев приобретение сельхозземли в собственность невозможно) — это самостоятельные основания ничтожности. Немедленно направьте в орган регистрации прав заявление о несоблюдении извещения, чтобы приостановить регистрацию перехода права.