Кто контролирует использование земель сельхозназначения в общей долевой собственности и куда жаловаться на незаконное использование

Кто определяет порядок использования общего участка — сами собственники на общем собрании

Если дольщиков больше пяти, закон прямо передаёт решение о владении, пользовании и распоряжении участком общему собранию.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. 2. Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения , муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности. (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 3. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: 1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; 2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; 3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;
— п. 1 ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

В компетенцию собрания входят, в частности, утверждение проекта межевания, перечня собственников образуемых участков, размеров долей, востребованности долей и кандидатуры уполномоченного лица.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: 1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; 2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; 3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; 4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; 5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;
— п. 3 ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ

Само собрание созывается по предложению любого дольщика, лица, использующего участок, либо органа местности, а извещение публикуется органом местности за 40 дней.

Общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения , муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 2. Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения , муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения.
— п. 1 ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ (общее собрание)

Решение принимается только при наличии кворума — не менее 50 % числа дольщиков (либо владеющих более 50 % долей); для повторного собрания порог — 30 % (это ещё жёстче связывает руки несогласным).

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 447-ФЗ) 5 1 . В случае, если общее собрание не состоялось в связи с тем, что количества участников долевой собственности, необходимого для обеспечения его правомочности, недостаточно в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, повторное общее собрание с той же повесткой дня считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 30 процентов их общего числа, или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющие более чем 50 процентами таких долей. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2017 № 447-ФЗ) 5 2 . Повторное общее собрание участников долевой собственности может быть проведено не позднее двух месяцев после несостоявшегося общего собрания.
— п. 5 ст. 14.1 ФЗ № 101-ФЗ

Для клиента это означает: «проверяющего» внутри компании дольщиков нет — распорядительные решения принимает общее собрание большинством при наличии кворума, но в строго установленных пунктом 3 ст. 14 пределах. Решения, принятые по вопросам вне повестки или без кворума, незаконны.

Вывод: порядок владения и распоряжения общим участком из земель сельхозназначения при числе дольщиков более пяти определяется не отдельным собственником и не «проверяющим», а общим собранием участников долевой собственности (п. 1 ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ), правомочным только при кворуме не менее 50 % (п. 5 ст. 14.1). Компетенция собрания — закрытый перечень вопросов (п. 3 ст. 14).

Может ли дольщик сдать долю в аренду без согласия остальных

Распоряжение общим имуществом в целом осуществляется по соглашению всех участников, но каждый вправе распорядиться именно своей долей — с учётом ст. 250 ГК.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Аренда возможна только в отношении кадастрово оформленного участка; договор аренды участка в долевой собственности подписывает уполномоченное собранием лицо и только если условия соответствуют решению собрания.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. 2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 435-ФЗ, от 14.07.2022 № 284-ФЗ) 3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 507-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 02.12.2013 № 327-ФЗ) 4.
— п. 1–2 ст. 9 ФЗ № 101-ФЗ

При этом участник, не согласный с передачей участка в аренду, вправе выделиться и распорядиться своим выделенным участком сам.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек. (Статья в редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Статья 14 1 . Общее собрание участников долевой собственности 1.
— п. 5 ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) 1 1 .
— п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. 3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально. 4. В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.
— п. 2 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ

Практический смысл: «сдать долю в аренду» без выдела нельзя — предметом аренды может быть только сформированный участок; для аренды всего участка нужен уполномоченный собранием подписант и решение собрания. Несогласный дольщик не блокирует аренду всего участка (её решает собрание), но вправе выделиться и сдать свой участок самостоятельно. Если клиент против аренды, но остаётся в общей собственности — он может требовать лишь выдела/компенсации, а не запрета.

Вывод: сам дольщик не вправе единолично сдать в аренду весь общий участок — это делает уполномоченное общим собранием лицо по условиям, определённым собранием (п. 2 ст. 9 ФЗ № 101-ФЗ); долю без выдела в аренду передать нельзя (п. 1 ст. 12 требует выдела). Несогласный собственник защищается не запретом, а правом на выдел (п. 5 ст. 14).

Продажа доли и выдела: контроль законности не «соседями», а судом и процедурой

При продаже доли постороннему остальные дольщики имеют преимущественное право покупки, а при его нарушении — право требовать перевода прав покупателя в течение трёх месяцев.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

При продаже участка (не доли) преимущественное право принадлежит субъекту РФ/муниципалитету, а сделка в обход него ничтожна.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 3.
— п. 1 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ

Распоряжение долей до выдела ограничено: продать/подарить её можно лишь другому дольщику, сельхозорганизации или фермеру, использующим участок; в ином порядке — только после выдела (при этом извещать других дольщиков при продаже доли «своему» пользователю не требуется).

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание, отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) 1 1 .
— п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. 3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально. 4. В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.
— п. 2 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ

Выдел участка в счёт доли дольщик вправе сделать сам, но по процедуре — либо решением общего собрания, либо с подготовкой проекта межевания кадастровым инженером.

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи. 3. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. 4.
— п. 1 ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ

Для клиента: «проверка» законности распоряжения долей происходит не органами, а самими сособственниками (через суд: перевод прав покупателя) и Росреестром при регистрации. Несогласный дольщик блокирует выдел, подавая обоснованные возражения относительно размера и местоположения границ, — это механизм, о котором уже говорилось в ранее разобранных ситуациях. Если выдел состоялся с нарушением процедуры, он оспаривается в суде.

Вывод: при продаже доли защита — преимущественное право покупки и иск о переводе прав покупателя в течение трёх месяцев (п. 3 ст. 250 ГК РФ); при продаже участка — преимущественное право субъекта РФ, несоблюдение которого влечёт ничтожность сделки (п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ). Никакого специального «инспектора», проверяющего распоряжение долей, нет: контроль реализуется через судебное оспаривание и государственную регистрацию, а выдел — через обязательное согласование границ (п. 1, 2, 6 ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ).

Государственный надзор за использованием земли по назначению — кто его ведёт

Государственный земельный надзор ведут уполномоченные федеральные органы (Росреестр, Россельхознадзор, Росприроднадзор), а предмет надзора — соблюдение обязательных требований к использованию и охране земель.

Государственный земельный надзор осуществляется следующими федеральными органами исполнительной власти (далее - органы государственного земельного надзора): 1) федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (за исключением случаев, указанных в подпунктах 2 и 3 настоящего пункта); 2) федеральным органом исполнительной власти в области обеспечения безопасности в части соблюдения обязательных требований в области охраны окружающей среды на земельных участках, которые предоставлены подведомственным указанному федеральному органу исполнительной власти организациям и на которых расположены объекты, используемые этими организациями; 3) федеральным органом исполнительной власти в области государственной охраны в части соблюдения обязательных требований в области охраны окружающей среды на земельных участках, предоставленных указанному федеральному органу исполнительной власти и подведомственным ему организациям, в том числе на земельных участках иных правообладателей, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, находящихся в ведении указанного федерального органа исполнительной власти, и в границах их охранных зон. (Пункт в редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 460-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 71 ЗК РФ

Предметом государственного земельного надзора являются: 1) соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами, органами государственной власти и органами местного самоуправления обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательством Российской Федерации предусмотрена административная ответственность; 2) соблюдение обязательных требований при осуществлении органами государственной власти и органами местного самоуправления деятельности по распоряжению объектами земельных отношений, находящимися в государственной или муниципальной собственности; (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ) 3) соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами без образования юридического лица обязательных требований, установленных в требованиях к обращению побочных продуктов животноводства, установленных в соответствии с Федеральным законом "О побочных продуктах животноводства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, при использовании побочных продуктов животноводства;
— п. 2 ст. 71 ЗК РФ

По землям сельхозназначения, оборот которых регулируется ФЗ № 101-ФЗ, надзор ведёт Россельхознадзор (его территории), поскольку Росприроднадзор эти земли исключены.

Отнесение Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору (ее территориальными органами) земельных участков к определенной категории риска и изменение присвоенной земельному участку категории риска осуществляются решением руководителя (заместителя руководителя) территориального органа Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по месту нахождения земельного участка в соответствии с критериями отнесения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" , из виноградопригодных земель к определенной категории риска при осуществлении Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору государственного земельного надзора согласно приложению № 2. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 07.02.2022 № 126) При наличии критериев, позволяющих отнести земельный участок к различным категориям риска, подлежат применению критерии, относящие земельный участок к более высокой категории риска. Принятие решения об отнесении земельных участков к категории низкого риска не требуется. При отсутствии решения об отнесении земельных участков к категориям риска такие участки считаются отнесенными к низкой категории риска. 16.
— п. 2, 15 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 1081

Полномочия, указанные в пункте 9 настоящего Положения, осуществляются в отношении земель всех категорий, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" , виноградопригодных земель, земельных участков, предоставленных подведомственным Федеральной службе безопасности Российской Федерации организациям, и на которых расположены объекты, используемые этими организациями, и земельных участков, предоставленных Федеральной службе охраны Российской Федерации и подведомственным ей организациям, в том числе на земельных участках иных правообладателей, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, находящихся в ведении Федеральной службы охраны Российской Федерации, и в границах их охранных зон. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 17.05.2025 № 669) 11. Органы государственного надзора (их территориальные органы) осуществляют государственный земельный надзор на основе управления рисками причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям. 12.
— п. 10 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 1081

Регулярность проверок строится на категориях риска (профилактика приоритетна), низкий риск — без плановых мероприятий.

Полномочия, указанные в пункте 9 настоящего Положения, осуществляются в отношении земель всех категорий, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" , виноградопригодных земель, земельных участков, предоставленных подведомственным Федеральной службе безопасности Российской Федерации организациям, и на которых расположены объекты, используемые этими организациями, и земельных участков, предоставленных Федеральной службе охраны Российской Федерации и подведомственным ей организациям, в том числе на земельных участках иных правообладателей, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, находящихся в ведении Федеральной службы охраны Российской Федерации, и в границах их охранных зон. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 17.05.2025 № 669) 11. Органы государственного надзора (их территориальные органы) осуществляют государственный земельный надзор на основе управления рисками причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям. 12.
— п. 10 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 1081

Отдельно есть муниципальный земельный контроль — ОМСУ также проверяет соблюдение требований к использованию и охране земель и передаёт акты в федеральный надзор.

Значит, опасения клиента оправданы: заброшенный или неправильно используемый участок сельхозназначения — предмет надзора Россельхознадзора; именно он фиксирует факты неиспользования/использования с нарушением, которые затем ложатся в основу административной ответственности и изъятия.

Вывод: государственный надзор за использованием земель по целевому назначению существует и осуществляется Росреестром и Россельхознадзором (п. 1, 2 ст. 71 ЗК РФ; п. 10, 15 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 1081). По землям сельхозназначения профильный надзорный орган — территориальные органы Россельхознадзора. Органы местности ведут муниципальный земельный контроль (ст. 72 ЗК РФ).

Ответственность за неиспользование и изъятие заброшенного участка

Неиспользование участка сельхозназначения для сельхозпроизводства в установленный срок — административное правонарушение.

Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 2 1 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц - от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двухсот тысяч рублей. 2 1 .
— ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ

Использование не по целевому назначению также наказуемо.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Помимо штрафа, участок сельхозназначения может быть изъят по решению суда: при неиспользовании по назначению 3 года и более, при использовании с нарушением 3 года подряд либо при существенном снижении плодородия.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 294-ФЗ) 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения. 2.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ

Изымает участок по иску уполномоченного органа субъекта РФ после неустранения нарушений по предписанию, с продажей с публичных торгов.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 294-ФЗ) 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения. 2.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ

Вред, причинённый земельным правонарушением, возмещается в полном объёме независимо от изъятия.

Юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений. 2. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 1 ст. 76 ЗК РФ

Практический смысл: если участок забрасывается, это грозит не только штрафом (гражданину — от 0,3 до 0,5 % кадастровой стоимости, но не менее 3 000 руб.), но и в перспективе изъятием и продажей с торгов. Именно поэтому дольщикам важно, чтобы участок обрабатывался: неиспользование одним сособственником может ударить по всем.

Вывод: за неиспользование участка сельхозназначения предусмотрен штраф (ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ), а при неиспользовании 3 года и более, использовании с нарушением 3 года подряд или существенном снижении плодородия — изъятие по решению суда с продажей с публичных торгов (п. 1, 4–6 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ). Причинение вреда земельным правонарушением возмещается в полном объёме (п. 1 ст. 76 ЗК РФ).

Куда обращаться при подозрении на незаконное использование и как защищаться от действий другого дольщика

Обращение подаётся в надзорный орган (по землям сельхозназначения — территориальный орган Россельхознадзора), а также в ОМСУ (муниципальный контроль) и прокуратуру; обращение рассматривается в течение 30 дней.

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»

Параллельно действуют гражданско-правовые способы защиты: если другой дольщик использует общий участок без согласия или самовольно занял часть, собственник вправе истребовать имущество из незаконного владения и требовать устранения нарушений, даже не связанных с лишением владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений. 2. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. 3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 1 ст. 76 ЗК РФ

Неполученный доход от неправомерного использования части участка можно взыскать как убытки (упущенную выгоду).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Что это даёт клиенту: обращение в Россельхознадзор/ОМСУ — для публично-правовой реакции (проверка, предписание, штраф, при повторности — изъятие); иск в суд — для защиты частного интереса (устранение нарушений, компенсация, взыскание убытков). Если клиент сам против действий дольщика по выделу/аренде — обязательна процедура возражений на этапе согласования границ, а не «жалоба» как таковая. Нужно учесть региональный слой: издание и оборот земель сельхозназначения детализируются законом субъекта, поэтому конкретный порядок изъятия, публикации извещений и особенности оборота определяются нормативным актом региона.

Вывод: при подозрении на незаконное использование участка клиенту следует обратиться в территориальный орган Россельхознадзора (надзор по землям сельхозназначения), ОМСУ (муниципальный земельный контроль), при необходимости — в прокуратуру; обращение рассматривается в течение 30 дней (ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ). Одновременно частный конфликт с дольщиком решается в суде: устранение нарушений (ст. 304 ГК РФ), истребование имущества (ст. 301 ГК РФ), взыскание убытков (ст. 15 ГК РФ), а против выдела/аренды — своевременные возражения в рамках процедур ФЗ № 101-ФЗ. Конкретные процедуры оборота и изъятия уточняются законом субъекта РФ.

Сроки, риски, доказательства и альтернативы

Сроки. Требование о переводе прав покупателя при продаже доли с нарушением преимущественного права заявляется в течение трёх месяцев.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Для публичного надзора ключевой срок — неиспользование 3 года и более как основание изъятия.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 294-ФЗ) 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения. 2.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ

Обращение в надзорный орган рассматривается в течение 30 дней, срок может быть продлён не более чем на 30 дней.

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»

Риски. Если распоряжение долей/участком идёт в обход обязательной процедуры, сделку ждут последствия: ничтожность при нарушении преимущественного права субъекта РФ (п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ — процитировано выше) либо перевод прав покупателя по иску дольщика (ст. 250 ГК РФ); выдел без согласования границ оспорим в суде. Для клиента — риск самому «потерять» долю через преимущественное право или лишиться участка при его забрасывании (изъятие).

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет; 2) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации не менее трех лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения; 3) такой земельный участок используется с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 294-ФЗ) 4) приобретенный в соответствии с настоящей статьей такой земельный участок не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения. 2.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ

Доказательства. Для обращения в Россельхознадзор/ОМСУ — выписка из ЕГРН о правах, сведения о категории и виде разрешённого использования, фото/видеофиксация необрабатываемых площадей, результат обследования надзорного органа (акт/предписание). Для спора с дольщиком — документы о праве на долю, протокол общего собрания и проект межевания (при выделе), переписка о возражениях относительно границ.

Альтернативы. Вместо противостояния: выдел своей доли по правилам п. 4 ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ (при аренде всего участка — даже с прекращением аренды в отношении выделенного участка).

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек. (Статья в редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Статья 14 1 . Общее собрание участников долевой собственности 1.
— п. 5 ст. 14 ФЗ № 101-ФЗ

Либо взыскание компенсации за пользование частью общего имущества, приходящейся на долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Вывод: по срокам — три месяца для требования о переводе прав покупателя (ст. 250 ГК РФ), 30 дней (+до 30) на рассмотрение обращения (ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ), три года неиспользования как порог изъятия (ст. 6 ФЗ № 101-ФЗ); по рискам — недействительность сделки в обход преимущественного права и утрата участка при забрасывании; по доказательствам — выписка ЕГРН, акты надзора, фотофиксация, протокол собрания; по альтернативам — выдел доли, взыскание убытков/компенсации (ст. 15, 247 ГК РФ) вместо запрета действий других дольщиков. Органы и подсудность во всех вариантах едины: надзорный орган — Россельхознадзор/ОМСУ, спор с дольщиками — суд.

Оспаривание решений собрания и процессуальные гарантии

Общим способом защиты в спорах сособственников служит признание недействительным решения собрания и иные способы, прямо названные в законе.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ

Требование о переводе прав и обязанностей покупателя предъявляется именно в суд, и иск, поданный с пропуском трёхмесячного срока, удовлетворению не подлежит — это строго пресекательный срок.

{c27}

Органы и подсудность едины по всем вопросам: споры о правах на долю, оспаривание решений общего собрания и выдела рассматриваются судом общей юрисдикции по месту нахождения участка; публичный контроль за использованием земли — Россельхознадзор (земли сельхозназначения) и ОМСУ (муниципальный контроль), а обращение к ним — в порядке ФЗ № 59-ФЗ с 30-дневным сроком рассмотрения.

Вывод: оспаривание решений общего собрания возможно через признание недействительным решения собрания (ст. 12 ГК РФ); требование о переводе прав покупателя при нарушении преимущественного права предъявляется в суд в пределах трёх месяцев, пропуск срока влечёт отказ в иске (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10). Подсудность и органы во всех рассмотренных вопросах совпадают: суд общей юрисдикции по месту нахождения участка; надзор — Россельхознадзор/ОМСУ.

Уточнение числовых параметров и подтверждение обращения в Россельхознадзор

Прокомментирую два числовых блока, чтобы исключить кажущееся разночтение.

Кворум. Это не противоречие, а два разных правила одной нормы: основное собрание правомочно при 50 % участников (или владеющих >50 % долей); если оно не состоялось из-за нехватки кворума, повторное правомочно уже при 30 % (или >50 % долей).

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 447-ФЗ) 5 1 . В случае, если общее собрание не состоялось в связи с тем, что количества участников долевой собственности, необходимого для обеспечения его правомочности, недостаточно в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, повторное общее собрание с той же повесткой дня считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 30 процентов их общего числа, или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющие более чем 50 процентами таких долей. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2017 № 447-ФЗ) 5 2 . Повторное общее собрание участников долевой собственности может быть проведено не позднее двух месяцев после несостоявшегося общего собрания.
— п. 5 ст. 14.1 ФЗ № 101-ФЗ

Штрафы. Это тоже разные составы: неиспользование участка сельхозназначения — ч. 2 ст. 8.8 (для граждан от 0,3 до 0,5 % кадастровой стоимости, но не менее 3 000 руб.), использование не по целевому назначению — ч. 1 ст. 8.8 (для граждан от 0,5 до 1 %, но не менее 10 000 руб.). Совпадения значений нет, потому что закон различает «неиспользование» и «нецелевое использование».

Неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, за исключением случая, предусмотренного частью 2 1 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц - от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двухсот тысяч рублей. 2 1 .
— ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Куда обращаться. Профильным надзорным органом именно по землям сельхозназначения является Россельхознадзор: на него возложено отнесение таких участков к категории риска и государственный земельный надзор за ними, тогда как Росприроднадзор эти земли исключены.

Отнесение Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору (ее территориальными органами) земельных участков к определенной категории риска и изменение присвоенной земельному участку категории риска осуществляются решением руководителя (заместителя руководителя) территориального органа Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по месту нахождения земельного участка в соответствии с критериями отнесения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" , из виноградопригодных земель к определенной категории риска при осуществлении Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору государственного земельного надзора согласно приложению № 2. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 07.02.2022 № 126) При наличии критериев, позволяющих отнести земельный участок к различным категориям риска, подлежат применению критерии, относящие земельный участок к более высокой категории риска. Принятие решения об отнесении земельных участков к категории низкого риска не требуется. При отсутствии решения об отнесении земельных участков к категориям риска такие участки считаются отнесенными к низкой категории риска. 16.
— п. 2, 15 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 1081

Полномочия, указанные в пункте 9 настоящего Положения, осуществляются в отношении земель всех категорий, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" , виноградопригодных земель, земельных участков, предоставленных подведомственным Федеральной службе безопасности Российской Федерации организациям, и на которых расположены объекты, используемые этими организациями, и земельных участков, предоставленных Федеральной службе охраны Российской Федерации и подведомственным ей организациям, в том числе на земельных участках иных правообладателей, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий, находящихся в ведении Федеральной службы охраны Российской Федерации, и в границах их охранных зон. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 17.05.2025 № 669) 11. Органы государственного надзора (их территориальные органы) осуществляют государственный земельный надзор на основе управления рисками причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям. 12.
— п. 10 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 1081

А обращение в любой госорган рассматривается в 30-дневный срок, что гарантирует реакцию на жалобу о незаконном использовании.

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»

Вывод: противоречий в цифрах нет: 50 % и 30 % — разные пороги для основного и повторного собрания (п. 5, 5.1 ст. 14.1 ФЗ № 101-ФЗ), а 0,3–0,5 % и 0,5–1 % — разные составы ч. 2 и ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (неиспользование против нецелевого использования). Обращаться при подозрении на незаконное использование участка сельхозназначения следует в территориальный орган Россельхознадзора (п. 15, 10 Положения № 1081) и/или ОМСУ; срок рассмотрения обращения — 30 дней (ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ).