Как продать земельный пай, если часть земли у кладбища занижает цену и арендатор хочет получить её бесплатно

Продажа пая без выделения: кому и как можно продать, и почему цена не диктуется арендатором

Ваш пай — это доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Закон жёстко очерчивает круг покупателей, если участок не выделен в натуре:

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
— п. 1 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Для фактов клиента это означает главное: без выдела продать пай постороннему лицу (в том числе «напрямую» выбранному покупателю) нельзя — до выдела допустима продажа только другому участнику долевой собственности, сельхозорганизации или главе КФХ, использующим этот участок. Именно поэтому арендатор чувствует себя монопольным покупателем и давит на цену — но это ограничение круга покупателей, а не основание снижать цену. Арендатор обязан заплатить рыночную цену за то, что получает.

1. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
   — п. 2 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Если покупатель — сам арендатор (участник долевой собственности либо сельхозорганизация/КФХ, использующие участок), извещать остальных сособственников не требуется — это упрощает и ускоряет сделку и усиливает вашу позицию: вы не связаны процедурой и можете настаивать на своей цене.

1. преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; (В редакции Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ) 4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
   — подп. 3, 4 п. 3 ст. 1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Принцип преимущественного права субъекта РФ (муниципалитета) и других сособственников/арендатора — императивный, но он не превращается в право покупателя требовать скидку: преимущественное право действует «по цене, за которую она продается».

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Отсюда ключевой довод для переговоров: остальные сособственники и публичный субъект вправе купить долю по вашей цене и на ваших условиях, а не по цене, придуманной арендатором; отказ покупать по вашей цене означает, что вы свободны продать тому, кто согласен.

Вывод: если пай не выделен, вы вправе продать его арендатору (как использующему участок лицу) без извещения остальных сособственников, по цене, которую определяете вы; отказ арендатора платить рыночную цену — это его риск упустить долю, а не ваш долг давать скидку. Если пай уже выделен в натуре — применяется общий порядок ст. 250 ГК РФ с извещением сособственников и месячным сроком на их ответ, и в этом случае вы можете продать любому покупателю по своей цене.

Аргумент про 5,5 га у кладбища: проверьте, есть ли правовое ограничение, а не «устное» неудобство

Арендатор ссылается на то, что часть пая около кладбища он «не распахивает». Юридически значимо только одно: установлена ли в отношении этих гектаров зона с особыми условиями использования территории и внесены ли ограничения в ЕГРН.

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. 2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. 3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом. (В редакции федеральных законов от 21.07.2011 № 257-ФЗ; от 03.08.2018 № 342-ФЗ) 4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. 5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. 6.
— п. 1 ст. 56 ЗК РФ

Ограничение прав на землю существует не потому, что так посчитал арендатор, а потому что оно установлено актом органа власти (зона с особыми условиями использования территории) и зарегистрировано. Проверить нужно выписку из ЕГРН на исходный участок и документы о санитарно-защитной зоне кладбища.

Сведения об ограничениях использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитной зоны, указываются в решении об установлении (изменении) санитарно-защитной зоны или в приложении к указанному решению в соответствии со сведениями, содержащимися в проекте санитарно-защитной зоны, на основании которого принято решение.
— п. 21 Правил установления санитарно-защитных зон, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222

Сведения об ограничениях в границах санитарно-защитной зоны фиксируются в решении об её установлении; именно этот документ (плюс запись в ЕГРН) — доказательство, что земля действительно «урезана». Устные отказы арендатора пахать юридически ничего не подтверждают.

Кладбище с погребением путем предания тела (останков) умершего земле (захоронение в могилу, склеп) размещают на расстоянии: от жилых, общественных зданий, спортивно-оздоровительных и санаторно-курортных зон в соответствии с требованиями к санитарно-защитным зонам
— п. 52 СанПиН 2.1.3684-21, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3

Требования к размещению кладбища касаются расстояний до жилых, общественных зданий, спортивно-оздоровительных и санаторно-курортных зон — то есть ограничения бьют прежде всего по застройке, а не автоматически по пашне. Для сельхозземли надо смотреть конкретный режим зоны в решении об её установлении: если пахота не запрещена, довод арендатора о «непригодности» 5,5 га повисает в воздухе.

Обратная ветка (важная для вас как для продавца): если ограничение ЕСТЬ и оно установлено правомерно, то у вас как у собственника возникает самостоятельное право требовать возмещения убытков — и это тоже довод в переговорах («эти гектары мне должны компенсировать, а не вычитать из цены»):

Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; 3) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
— подп. 4 п. 1 ст. 57 ЗК РФ

Если же ограничения в ЕГРН нет, а земля просто не обрабатывалась арендатором, — это его предпринимательский риск и его неисполнение обязанностей арендатора; ссылаться на собственную нерадивость как на основание снижения цены он не вправе.

Вывод: требуйте документального подтверждения — выписка ЕГРН и решение об установлении санитарно-защитной зоны кладбища. Есть зарегистрированное ограничение — вы вправе (а) оценить участок с учётом этого ограничения только в части реально урезанных гектаров, а не всего пая, и (б) заявить требование о возмещении убытков по ст. 57 ЗК РФ. Нет ограничения — довод о скидке не имеет правовой основы, и 5,5 га оцениваются как обычная пашня.

Чем обосновать цену: отчёт независимой оценки и фиксация цены в договоре

Цена — существенное условие договора продажи недвижимости, поэтому её нельзя «размыть» и оставить на потом:

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Для вас практически ценно п. 3: если цена установлена на единицу площади, итоговая сумма считается по фактически переданной площади. Это позволяет раздельно посчитать «нормальные» гектары и 5,5 га у кладбища и не отдавать весь массив по цене худшей его части.

Что такое рыночная стоимость юридически и чем её доказывают:

Согласно ст. 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье. Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
— п. 32 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.07.2020 № 2/2020

Итоговый документ оценки и требования к нему:

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ) Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
— ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

Отчёт оценщика — это документ доказательственного значения; он превращает ваш тезис «пай стоит дороже» в проверяемую величину. Целесообразно заказать оценку с explicit-заданием: оценить долю (или 1 га) и отдельно — массив, попадающий в границы санитарно-защитной зоны, если она подтверждена.

{...}

Свобода условий сделки — ваш базовый аргумент против навязанной цены:

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Понуждение к заключению договора, в том числе к продаже по цене арендатора, допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом; в вашей ситуации такого законного принуждения нет — арендатор не имеет права требовать продажи ему доли именно по его цене.

{...}

И обратная сторона: о недостатках земли покупателя надо информировать правдиво, иначе сделку можно оспорить:

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены. 3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка , о виде или видах его разрешенного использования и об ограничениях прав на земельный участок, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
— п. 1, 3 ст. 37 ЗК РФ

Это означает: не скрывайте от покупателя, что часть массива находится вблизи кладбища и, если применимо, в границах зоны с ограничениями, — но и не соглашайтесь вычитать «за неизвестно что». Правильная конструкция — прямо указать в договоре сведения об ограничениях и зафиксировать, что цена определена с учётом этой информации; тогда риск последующего требования о снижении цены по п. 3 ст. 37 ЗК РФ снят, а скидка даётся вами осознанно и только за подтверждённые гектары.

Вывод: закажите отчёт независимой оценки (рыночная стоимость 1 га и стоимость части массива, попадающей в подтверждённые ограничения) и внесите в договор цену за 1 га с раздельным расчётом по обычной и ограниченной части — это законный и доказуемый способ не отдать 5,5 га бесплатно. Одновременно укажите в договоре все известные ограничения и оговорку об осведомлённости покупателя.

Аренда не исчезает при продаже — и это ваш козырь, а также защита по деньгам

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

1. В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.
   — п. 5 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Переход доли к покупателю не прекращает и не меняет договор аренды; менять договор аренды при смене собственника доли не требуется. Практический смысл для клиента двоякий: (1) арендатор не может угрожать «уйти» или требовать пересмотра арендной платы в связи с продажей; (2) покупатель получает землю с действующим арендатором и стабильным доходом — это повышает цену, а не понижает её, и этот довод стоит прямо использовать в переговорах.

По деньгам: если стороны всё же договорятся о рассрочке/отсрочке оплаты, а покупатель задержит платёж, вы вправе требовать проценты:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

То есть даже при продаже по согласованной цене вы не остаётесь беззащитным: просрочка оплаты даёт проценты по ключевой ставке Банка России (если договором не установлен иной размер — можно предусмотреть повышенную договорную неустойку).

Вывод: факт аренды — не минус, а плюс к цене (покупатель получает арендный доход), и он сохраняется автоматически; условие о рассрочке обязательно сопровождайте пунктом об ответственности за просрочку оплаты (проценты по ст. 395 ГК РФ или договорная неустойка).

Альтернатива «продаже задаром»: выдел участка в счёт доли и последующая свободная продажа

1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи. 3. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. 4.
   — ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ, п. 1

Выдел — это способ выйти из-под диктата арендатора: после выдела вы становитесь собственником конкретного земельного участка, и его продажа идёт по общим правилам оборота (с соблюдением преимущественного права субъекта РФ/муниципалитета на покупку земельного участка из земель сельхозназначения), без «привязки» к единственному покупателю-арендатору. Более того, при выделе можно сформировать участок так, чтобы проблемные гектары у кладбища остались в массиве, а вы продавали «чистую» пашню — либо, наоборот, выделить их отдельно и оценивать отдельно.

Существенное ограничение, которое надо проверить заранее: образуемый участок должен соответствовать требованиям к образованию земельных участков, включая минимальный размер, установленный законом субъекта РФ (ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ). Если 5,5 га меньше регионального минимума или не имеют самостоятельного доступа, выделить их «в отдельности» не получится — тогда работает раздельный расчёт цены внутри одного договора.

Вывод: если арендатор не готов платить нормальную цену, реальная альтернатива — не продавать, а выделить участок в счёт доли (по решению общего собрания или по п. 4–6 ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ) и затем продать его на открытом рынке, где покупателей больше, а цена формируется рынком; перед этим проверьте минимальный размер участка по закону вашего субъекта РФ. Спор с покупателем о цене или отказ от сделки — это гражданское дело, рассматриваемое районным судом (при цене иска свыше 100 000 руб.) либо по месту нахождения недвижимости.