Можно ли продать свою долю сельхозземли без согласия других собственников, если среди них несовершеннолетние 14 и 16 лет: нужно ли разрешение опеки и как оформить сделку

Можно ли продать свою долю без согласия остальных сособственников

Отдельное согласие остальных собственников на продажу доли вам не требуется — вы распоряжаетесь своей долей самостоятельно.

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Это общее правило подтверждено и специальной нормой Закона об обороте сельхозземель: к сделкам с долями применяются правила ГК, а без выделения участка долю можно продать (или подарить) другому участнику долевой собственности, сельхозорганизации либо члену КФХ, использующим участок.

1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации . В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
   — п. 1 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

То есть ваша доля — самостоятельный объект распоряжения, и согласие четверых (и любых) сособственников на отчуждение не требуется; но вместо «согласия» закон устанавливает механизм преимущественного права покупки — его соблюдение и есть главное условие законности сделки (см. следующий вопрос). Важно, кто покупатель: если вы продаёте долю другому сособственнику, сельхозорганизации или члену КФХ, использующим этот участок, извещать остальных о продаже вообще не нужно:

1. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
   — п. 2 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ

Вывод: продать свою долю вы вправе без получения чьего-либо согласия; но круг покупателей ограничен, а при продаже «постороннему» лицу — обязателен порядок извещения о преимущественном праве покупки.

Кому можно продать долю и как соблюсти преимущественное право покупки

Круг покупателей долей в сельхозземле ограничен: без выделения участка в натуре долю допустимо продать только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину — члену КФХ, использующим этот участок (п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ, процитирован выше). Продать долю произвольному постороннему лицу напрямую нельзя — для этого сначала нужно выделить земельный участок в счёт доли (ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ), и уже этот выделенный участок продавать с соблюдением преимущественного права субъекта РФ/муниципалитета.

Если вы продаёте долю лицу из допустимого круга, но не совладельцу (например, сельхозорганизации, использующей участок), применяется правило преимущественного права покупки из ст. 250 ГК: остальные сособственники вправе купить долю на ваших условиях.

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Нарушение этого порядка порождает право любого сособственника на перевод прав покупателя на себя в течение трёх месяцев:

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Если же вы продаёте долю другому сособственнику, извещение не требуется вовсе (п. 2 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ, > 2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

— п. 2 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ).

Обратите внимание на отдельный слой — преимущественное право субъекта РФ (или муниципалитета) при продаже выделенного земельного участка: если вы выделите участок и будете продавать его (а не долю), нужно известить региональный/муниципальный орган, выждать 30 дней, а продажа в обход этого права ничтожна.

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
   — п. 1 и 3 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ

1. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ)
   — п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ

Вывод: при продаже доли совладельцу/сельхозорганизации/члену КФХ извещение не требуется; при продаже доли иным лицам из допустимого круга — известите остальных сособственников и выждите месяц (либо получите их письменный отказ); при продаже выделенного участка — известите субъект РФ/муниципалитет, выждите 30 дней; нарушение — перевод прав покупателя (3 месяца) либо ничтожность сделки.

Нужен ли нотариус при продаже доли в сельхозземле

По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Но для земель сельскохозяйственного назначения установлено прямое исключение:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

То есть договор купли-продажи доли в праве на участок, оборот которого регулируется ФЗ № 101-ФЗ, нотариального удостоверения не требует — достаточно простой письменной формы. При этом для регистрации перехода права к покупателю, не являющемуся сособственником, Росреестру подаются документы о соблюдении преимущественного права:

1. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.
   — ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: нотариальное удостоверение договора для вашей сделки (доля в сельхозземле) необязательно; но извещение/отказы сособственников по преимущественному праву нужно сохранить как документы, прилагаемые при регистрации.

Влияют ли несовершеннолетние сособственники (14 и 16 лет) на продажу вашей доли

Продаёте вы свою долю, а не имущество несовершеннолетних, поэтому разрешение органа опеки и попечительства не требуется. Разрешение органа опеки нужно законному представителю, когда он отчуждает имущество самого подопечного:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Доли несовершеннолетних в вашей сделке не отчуждаются и не уменьшаются — следовательно, опекунский слой (ст. 37 ГК, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) к вашей сделке не применяется.

Однако две тонкости, которые надо учесть, чтобы сделку не оспорили:

1. Если несовершеннолетние (их законные представители) захотят реализовать преимущественное право покупки и выкупить вашу долю. Такой выкуп — это приобретение имущества несовершеннолетним, сделку совершает его законный представитель, и это сделка в интересах ребёнка. 14-летний и 16-летний участвуют в сделке от своего имени, но с письменного согласия законных представителей:

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

Поскольку приобретение увеличивает имущество несовершеннолетнего, разрешение органа опеки при покупке доли (в отличие от её отчуждения) по общему правилу не нужно. Но если родитель несовершеннолетнего и сам покупает долю в интересах ребёнка, выгоднее оформить согласие аккуратно — письменно.

2. Риск оспаривания. Если сделку будет подписывать сам несовершеннолетний (14 или 16 лет) как покупатель без письменного согласия законного представителя, сделку можно признать недействительной по иску родителя/попечителя:

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.
— п. 1 ст. 175 ГК РФ

Вывод: на продажу вашей доли разрешение органа опеки не требуется и доли детей не мешают; но если покупателем выступает несовершеннолетний сособственник — требуйте письменное согласие его законного представителя, иначе сделку могут оспорить. Продавать долю лучше совершеннолетнему совладельцу, сельхозорганизации или члену КФХ.

Как оформить сделку, чтобы её не признали недействительной

Риски недействительности вашей сделки распадаются на два вида — и оба надо закрыть документально.

Риск ничтожности (продажа ненадлежащему лицу или в обход преимущественного права). Сделка по продаже выделенного участка с нарушением преимущественного права субъекта РФ/муниципалитета прямо признаётся ничтожной (п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ, > 4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ)

— п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ). Продажа доли лицу, не входящему в допустимый круг (не сособственник, не сельхозорганизация, не член КФХ), без предварительного выдела также незаконна. Поэтому: (1) убедитесь, что покупатель относится к допустимому кругу; (2) либо сначала выделите участок в счёт доли в порядке ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ.

Риск оспоримости (недостающее согласие). Сделка, совершённая без требуемого законом согласия (например, согласия законного представителя несовершеннолетнего покупателя), оспорима:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Пошаговый порядок оформления:

1. Получите выписку из ЕГРН: проверьте, что объект — доля в праве на участок из земель сельхозназначения, число собственников и их возраст.
2. Определите покупателя: сособственник, сельхозорганизация или член КФХ, использующие участок (тогда извещение не нужно — > 2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

— п. 2 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ), либо иное допустимое лицо (тогда — извещение остальных по правилам ст. 250 ГК, > 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ).

1. При продаже «постороннему» из допустимого круга — направьте остальным сособственникам письменное извещение о намерении продать с указанием цены и условий и выждите месяц (либо получите их письменные отказы). Если покупатель — несовершеннолетний, получите письменное согласие его законного представителя (> 1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

— п. 1 ст. 26 ГК РФ).

1. Заключите договор в простой письменной форме (нотариус не обязателен — > Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

1. Подайте на регистрацию перехода права в Росреестр, приложив доказательства соблюдения преимущественного права (извещение или отказы — > 4. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.

— ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод: при соблюдении круга покупателей, порядка извещения по преимущественному праву и (при необходимости) согласия законного представителя несовершеннолетнего сделка будет законной и устойчивой к оспариванию.

Налоговые последствия продажи доли

Продажа доли в праве на земельный участок — доход, облагаемый НДФЛ, если доля находилась в собственности менее установленного минимального срока. Для земельных участков (и долей в праве на них) минимальный предельный срок владения составляет пять лет, но он сокращается до трёх лет, если право собственности получено в порядке наследования, по договору дарения от члена семьи (близкого родственника), в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, либо если это единственное жильё. Для земельной доли сельхозназначения, полученной вами, срок считается с даты государственной регистрации права (если право возникло до 31.01.1998 — со дня выдачи правоустанавливающего документа). Если срок не истёк, вы обязаны задекларировать доход и уплатить НДФЛ, но вправе применить имущественный налоговый вычет или уменьшить доход на расходы по приобретению доли.

Вывод: до сделки уточните основание и дату приобретения вами доли — от этого зависит, возникает ли обязанность уплаты НДФЛ и в каком размере; при владении свыше минимального срока налог не уплачивается.