Действительность свидетельства 1990-х годов и оформление права в ЕГРН
Ваше свидетельство о праве на земельную долю 1990-х годов — полноценный правоустанавливающий документ, который не теряет силу только из-за того, что право не внесено в современный реестр.
Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре недвижимости .
— ст. 18 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п. 3
Это означает: свидетельство старого образца признаётся полноценным доказательством вашего права на долю, а потому для продажи его обладателю НЕ обязательно заранее проходить отдельную процедуру регистрации ранее возникшего права.
Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации […], отказ от права собственности на земельную долю или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. (В редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ)
— абз. 3 п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ
На практике переход права на долю при продаже регистрируется в Росреестре на основании самого свидетельства и договора купли-продажи.
Вывод: свидетельство старого образца действительно и имеет силу записи в ЕГРН; оно является достаточным основанием для распоряжения долей, а отдельное «переоформление» права до сделки не является обязательным условием продажи.
Кому можно продать долю без выдела, а кому — только после выдела
Главный вопрос, который определяет всю схему сделки: кому вы продаёте. Закон прямо ограничивает круг лиц, которым можно продать земельную долю «как есть», без выделения её в отдельный участок.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе […] продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
— абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ
Если покупатель — это ДРУГОЙ участник долевой собственности на тот же массив, либо сельхозорганизация или фермер (КФХ), которые фактически используют этот участок (как правило, это та агрофирма, что арендует колхозные земли), — долю можно продать напрямую, без выдела. Именно поэтому «скупщиками паёв» обычно выступают действующие на этих землях агрохолдинги или КФХ.
В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок […] извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
— п. 2 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ
Это важное отличие от «обычной» продажи доли постороннему: при продаже пая агрофирме/фермеру/сособственнику НЕ требуется соблюдать преимущественное право других пайщиков (ст. 250 ГК РФ здесь не применяется за пределами «пяти участников» — см. ниже).
Если же покупатель — постороннее лицо (не сособственник и не использующий участок сельхозтоваропроизводитель), то продать ему долю можно ТОЛЬКО после выделения её в отдельный участок. Выдел требует заказа проекта межевания у кадастрового инженера:
Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
— п. 4 ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ
Право на выдел в принципе императивно гарантировано участнику долевой собственности:
Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
— п. 1 ст. 13 ФЗ № 101-ФЗ
Вывод: подавляющее большинство «скупщиков паёв» — это агрофирмы и КФХ, использующие бывшие колхозные земли, либо другие пайщики того же массива; им долю можно продать напрямую, без выдела и без преимущественного права сособственников. Требование «продавать только через определённые фирмы» юридически ни на чём не основано — вы свободны в выборе покупателя, но круг допустимых покупателей «без выдела» ограничен законом.
Преимущественное право покупки: субъект РФ и муниципалитет
Отдельный механизм защиты — преимущественное право покупки, принадлежащее Пензенской области (а в случаях, предусмотренных региональным законом, — муниципальному образованию). Оно действует при продаже земельного участка из земель сельхозназначения.
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 3.
— п. 1 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ
Это означает: при продаже земельного участка субъект РФ (или муниципалитет) вправе выкупить его первым по той же цене.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
— п. 2 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ
Область обязана уведомить о намерении приобрести участок в течение 30 дней; молчание приравнивается к отказу.
В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
— п. 3 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ
Нарушение этого порядка влечёт самое серьёзное последствие — ничтожность сделки.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ)
— п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ
Дополнительно: снижение цены или изменение существенных условий после извещения обязывает направить новое извещение.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. 4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ)
— абз. 2 п. 3 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ
Здесь есть два важных нюанса. Во-первых, ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ говорит о продаже «земельного участка», а не доли; при продаже самой ДОЛИ агрофирме/пайщику (без выдела) это преимущественное право субъекта РФ, по общему правилу, не применяется к внутри-долевой сделке. Во-вторых, при продаже именно ВЫДЕЛЕННОГО участка постороннему лицу обязанность известить Правительство Пензенской области действует в полном объёме.
Вывод: если вы продаёте ВЫДЕЛЕННЫЙ земельный участок, вы обязаны сначала направить извещение в Правительство Пензенской области и выждать 30 дней; при игнорировании — сделка ничтожна. При продаже «голой» доли в пользу использующей землю агрофирмы или сособственника это преимущественное право не применяется. Добросовестному продавцу следует при выделе заблаговременно направить извещение, чтобы исключить риск ничтожности сделки.
Наследство матери: когда доля становится вашей и как её продавать
По поводу доли матери: наследство у вас ещё не оформлено, поэтому продать эту долю вы пока не можете — сначала нужно вступить в наследство.
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу […] заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом […]
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ
Если вы уже подаёте заявление (со слов — «в наследство только вступаю»), то по общему правилу шестимесячного срока на принятие наследства (ст. 1154 ГК РФ) вы действуете в рамках отведённого времени. Право собственности на унаследованную долю возникнет у вас «задним числом» — со дня смерти матери:
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ
Практическое следствие: продать долю матери вы сможете сразу после оформления наследственных прав и регистрации права в Росреестре, но для НЕуплаты НДФЛ при её продаже важно, чтобы со дня смерти матери прошло три года (минимальный предельный срок владения для унаследованного имущества, подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ — применяется в силу ранее установленных в ваших близких вопросах норм о наследственном имуществе).
Вывод: для доли матери сначала завершите оформление наследства у нотариуса и регистрацию права, после чего продавайте её по тем же правилам, что и свою долю. Право считается вашим со дня смерти матери, а продажа без НДФЛ возможна по истечении трёх лет с этой даты.
Риск признания доли невостребованной — проверьте его до сделки
Серьёзный практический риск для держателя «забытого» пая: если вы более трёх лет подряд не передавали долю в аренду и не распоряжались ею, её могут признать невостребованной, и тогда муниципалитет получит на неё право в судебном порядке.
Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте.
— п. 1 ст. 12.1 ФЗ № 101-ФЗ
Процедура публичная: муниципалитет публикует список невостребованных долей не менее чем за три месяца до собрания пайщиков.
Орган местного самоуправления поселения , муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещает на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования. (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 5. Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения , муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности. (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 6.
— п. 4 ст. 12.1 ФЗ № 101-ФЗ
Защитный механизм есть: если вы или ваша доля попали в такой список необоснованно, вы вправе заявить возражения, и долю обязаны исключить из списка.
Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения , муниципального округа или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей.
— п. 6 ст. 12.1 ФЗ № 101-ФЗ
Вывод: до начала продажи проверьте у администрации муниципального образования по месту нахождения массива, не включены ли ваши доли (особенно материнская, которой давно не распоряжались) в список невостребованных. Если включены — немедленно подайте письменные возражения и заявите о себе на общем собрании; регистрация права в ЕГРН дополнительно выводит долю из-под основания «невостребованности».
Как не быть обманутым при скупке пая
Заявление «сделки с паями делаются только через определённые фирмы» юридически неверно: никаких обязательных «уполномоченных организаций-скупщиков» закон не устанавливает. Вы вправе продавать долю любому лицу из допустимого круга (сособственнику, использующей землю агрофирме или КФХ — без выдела; иному покупателю — после выдела).
Однако именно свободный, неконтролируемый характер таких сделок создаёт почву для злоупотреблений. Защита на случай обмана предусмотрена, в частности, уголовным законом:
Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ст. 159 УК РФ, п. 1
Практический ряд мер, снижающих риск обмана. (1) Определите реальный статус покупателя: попросите выписку о правах на массив и договор аренды, подтверждающие, что покупатель — сособственник либо использующая участок сельхозорганизация/КФХ; без этого посторонний не может законно купить «голую» долю. (2) Сверьте цену с кадастровой стоимостью доли (ориентир — кадастровая стоимость массива, приходящаяся на 9,2 га) и с ценами соседей-пайщиков; занижение цены в «серой» схеме — главный признак обмана. (3) Заключайте договор письменно, с полной суммой в тексте, и проводите расчёт через банк, а не наличными «в конверте». (4) Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ) — нотариус проверит дееспособность, правомочия продавца и соответствие сделки закону, что само по себе защищает вас. (5) Не подписывайте доверенности «на всё» посторонним: по доверенности от вашего имени пай могут продать по цене, о которой вы не знаете.
Вывод: вы не обязаны обращаться к какому-либо «уполномоченному скупщику». Обращаться можно напрямую к агрофирме/КФХ, использующей ваш массив, или к другим пайщикам; для безопасности проведите сделку у нотариуса, с фиксацией полной цены и банковским расчётом, предварительно проверив статус покупателя и цену.
