Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Земельные паи

Можно ли продать земельный пай, если он находится в аренде у сельхозпредприятия и договор действует

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Определите допустимый круг покупателей с учётом регионального законодательства и условий оборота земельных долей (например, другой участник долевой собственности, сельхозорганизация, член КФХ или иные лица, если это допускается).
  2. 2
    Проверьте, что покупатель не иностранец и не юрлицо с иностранным участием более 50 %.
  3. 3
    Убедитесь, что ваше право на долю зарегистрировано в ЕГРН; при необходимости удостоверьте ранее возникшее право.
  4. 4
    Заключите договор купли-продажи доли в письменной форме с указанием цены и условий. Подходящего шаблона для этой задачи не найдено.
  5. 5
    Подайте документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр.descriptionЗаявление в Росреестр
  6. 6
    Учтите НДФЛ 13 % (15 % с превышения порога), если не истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет).
  7. 7
    Подготовьте письменную памятку о порядке продажи доли, находящейся в аренде: о том, требуется ли согласие арендатора, о сохранении договора аренды при смене собственника и об отсутствии необходимости расторгать договор, без указания конкретных условий, которые не были согласованы. Подходящего шаблона для этой задачи не найдено.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о праве собственности на земельную долю (пай).
  • Выписка из ЕГРН на земельный участок и на вашу долю.
  • Действующий договор аренды земельного участка с сельхозпредприятием.
  • Документы, подтверждающие оплату арендной платы арендатором.
  • Документы покупателя: членство в КФХ, статус сельхозорганизации или участие в долевой собственности.
  • Проект договора купли-продажи доли и заявление о регистрации перехода права в Росреестр.

  • Сроки и риски

    • Продать долю без выдела можно только участнику долевой собственности, сельхозорганизации или члену КФХ, использующим участок.
    • Согласие арендатора и расторжение договора аренды не требуются — аренда сохраняется у покупателя.
    • При продаже постороннему лицу известите остальных участников письменно — у них месяц на преимущественную покупку.
    • Риск: при нарушении преимущественного права участник вправе в течение трёх месяцев требовать перевода прав в суде.
    • Зарегистрируйте переход права в Росреестре — без регистрации право к покупателю не переходит.

  • Чего не делать

    • Не продавайте долю постороннему лицу без выдела участка в натуре — сделка будет незаконной.
    • Не запрашивайте согласие арендатора и не расторгайте договор аренды — закон этого не требует.
    • Не извещайте других участников долевой собственности, если покупатель — участник, сельхозорганизация или член КФХ.
    • Не продавайте долю иностранному гражданину, лицу без гражданства или юрлицу с иностранным участием более 50 %.
    • Не заключайте сделку до регистрации вашего права на долю в ЕГРН или удостоверения ранее возникшего права.
    • Не передавайте долю и не получайте оплату до государственной регистрации перехода права в Росреестре.

  • Когда нужен адвокат

    • Если покупатель не входит в разрешённый круг: Покупатель не входит в разрешённый круг (участник долевой собственности, сельхозорганизация, член КФХ) — без выдела сделка незаконна.
    • Если планируется продажа постороннему лицу: Планируете продать постороннему лицу — потребуется выдел участка в натуре, это сложная процедура с риском спора.
    • Если право на долю не зарегистрировано в ЕГРН: Право на долю не зарегистрировано в ЕГРН — нужна регистрация ранее возникшего права, ошибки блокируют сделку.
    • Если покупатель — иностранец или юрлицо с иностранным участием свыше 50 %: Покупатель — иностранец или юрлицо с иностранным участием свыше 50 % — сделка недопустима, нужна проверка.
    • Если возник спор о преимущественном праве или границах доли: Есть риск спора о преимущественном праве или о границах доли — без адвоката высок риск оспаривания сделки.
    • Если сторона уклоняется от регистрации перехода права: Продавец или покупатель уклоняется от регистрации перехода права — потребуется судебное требование о регистрации.

  • Альтернативные пути

    • Продайте долю вашему арендатору — сельхозпредприятию: это разрешённый покупатель без выдела.
    • Предложите долю другому участнику долевой собственности на тот же участок.
    • Рассмотрите продажу гражданину — члену КФХ, использующему этот участок.
    • Вместо продажи постороннему лицу сначала выделите участок в счёт доли.
    • Проверьте, не подходит ли срок владения под льготные три года по ст. 217.1 НК РФ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником земельной доли (пая) в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Право собственности удостоверено свидетельством о праве собственности на земельную долю. Доля не выделена в натуре, находится в составе земельного участка, переданного в аренду сельхозпредприятию; договор аренды действует, арендатор платит арендную плату. Клиент намерен продать долю третьему лицу.

Из этих фактов следует: распоряжение долей регулируется специальными нормами ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а не общими правилами о продаже недвижимости. Нахождение доли в аренде не ограничивает право продажи, но круг возможных покупателей ограничен законом.

Допустимость продажи земельной доли, находящейся в аренде, и круг возможных покупателей

Земельная доля (пай) — это доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Продажа такой доли прямо допускается законом, и нахождение участка в аренде у сельхозпредприятия этому не препятствует.

Базовое правомочие собственника:

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Общее правило распоряжения долей:

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Специальное правило об обороте земельных долей без выдела участка устанавливает, кому именно можно продать долю:

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
— абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Для клиента это означает: продать долю можно, не выделяя участок в натуре, но только ограниченному кругу покупателей — другому участнику долевой собственности, либо сельскохозяйственной организации (то есть как раз тому самому арендатору-сельхозпредприятию), либо гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые уже используют этот участок. Продать долю «любому постороннему лицу» без выдела участка нельзя. Если предполагаемый покупатель не относится к этому кругу лиц, потребуется сначала выделить земельный участок в счёт доли (по ст. 13, 13.1 ФЗ № 101-ФЗ) и продавать уже выделенный участок.

При продаже доли именно тем лицам, которым закон разрешает её покупать, извещать других участников долевой собственности о намерении продать долю не требуется:

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
— п. 2 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Принципиальный вывод: нахождение доли в аренде и действующий договор аренды не являются препятствием для продажи. Продажа возможна, если покупатель входит в круг лиц, перечисленных в абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ.

Согласие арендатора и судьба договора аренды при продаже доли

Согласие арендатора на продажу доли законом не требуется, и расторгать договор аренды при продаже не нужно.

Общее правило о сохранении договора аренды при смене собственника:

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Это означает: покупатель доли автоматически становится арендодателем (в составе множественности лиц на стороне арендодателя) на оставшийся срок договора аренды, и договор продолжает действовать без каких-либо изменений и без согласия арендатора.

Специальное правило для земельных долей прямо закрепляет, что менять договор аренды при смене собственника доли не нужно:

В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Статья 12 1 . Невостребованные земельные доли 1. Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 29.12.2022 № 639-ФЗ) 3.
— п. 5 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ

То есть формально даже вносить изменения в договор аренды не требуется: к покупателю в силу закона переходят права и обязанности арендодателя, арендатор продолжает платить арендную плату (уже новому собственнику доли), договор действует до истечения срока. Переход права собственности на долю оформляется регистрацией, а не расторжением аренды.

Вывод по вопросу: согласие арендатора на продажу не требуется, расторгать действующий договор аренды не нужно — договор сохраняет силу, меняется только лицо на стороне арендодателя (долевой собственник), и покупатель «встаёт» в права арендодателя на тех же условиях.

Процедура оформления продажи и преимущественное право покупки

Форма и регистрация. Право собственности на долю подлежит государственной регистрации, а переход права по договору продажи недвижимости — обязательной регистрации:

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Это означает: сделка оформляется письменным договором купли-продажи доли, переход права регистрируется в Росреестре (ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Если право на долю у продавца возникло ранее и не зарегистрировано в ЕГРН (имеется только свидетельство о праве собственности на земельную долю старого образца), его право признаётся ранее возникшим; для совершения сделки с долей удостоверение права на долю осуществляется в порядке ст. 18 ФЗ № 101-ФЗ.

Преимущественное право покупки. При продаже доли постороннему лицу (то есть в случаях, когда это допустимо — в частности, после выдела участка или когда покупатель не относится к кругу лиц из абз. 2 п. 1 ст. 12) действует правило ст. 250 ГК РФ:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Санкция за нарушение этого права:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Применительно к земельным долям из земель сельхозназначения: если число участников долевой собственности превышает пять, применяются особенности ст. 12–14 ФЗ № 101-ФЗ (п. 1 ст. 12, > К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации . В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

— п. 1 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ); при продаже доли лицам из разрешённого законом круга (другой участник, использующая участок сельхозорганизация, член КФХ) извещение других участников не требуется (> В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
— п. 2 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Важное различие с преимущественным правом субъекта РФ. Преимущественное право покупки субъекта РФ (а в установленных законом субъекта случаях — муниципального образования) установлено для продажи земельного участка из земель сельхозназначения (подп. 3 п. 3 ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ), а не для продажи доли как таковой. При продаже доли действует преимущественное право других участников долевой собственности и использующей участок сельхозорганизации (подп. 4 п. 3 ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ, > преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

— подп. 4 п. 3 ст. 1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ); но, как показано выше, при продаже лицу из разрешённого круга извещение этих лиц не требуется.

Вывод: сделка оформляется письменным договором с последующей регистрацией перехода права в Росреестре. Если покупатель — лицо из разрешённого п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ круга, извещение других собственников не требуется. Если покупателем окажется постороннее лицо (что при невыделенной доле, как правило, невозможно), необходимо соблюсти преимущественное право по ст. 250 ГК РФ — иначе любой другой участник в течение трёх месяцев вправе через суд перевести на себя права покупателя.

Ограничения по субъектному составу покупателя и налоговые последствия продажи

Кому нельзя продать долю. Иностранные граждане, иностранные юрлица, лица без гражданства и российские юрлица с долей иностранного участия более 50 % могут обладать землями сельхозназначения только на праве аренды:

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
— абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Это означает: покупателем доли не может быть такое лицо — оно может получить землю лишь в аренду, поэтому сделка купли-продажи доли с ним невозможна (при нарушении — действует механизм принудительного отчуждения по ст. 5 ФЗ № 101-ФЗ). Покупатель должен быть гражданином РФ либо российской сельхозорганизацией/участником КФХ.

НДФЛ при продаже. Доход от продажи доли облагается НДФЛ по ставке 13 % (15 % с превышения порога), если не применяется освобождение по ст. 217.1 НК РФ. Минимальный предельный срок владения, после которого доход освобождается от налога, составляет в общем случае пять лет, а три года — для льготных оснований приобретения (наследование, дарение от близкого родственника, приватизация, рента):

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Земельная доля получена, как правило, в результате приватизации сельхозугодий (выдачи свидетельства о праве собственности на земельную долю), поэтому для клиента, скорее всего, действует льготный срок три года (подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), который при давнем владении уже истёк — тогда НДФЛ при продаже не уплачивается. Если же льгота не применима и доля в собственности менее пяти лет, доход облагается НДФЛ.

Вывод: покупателем не может быть иностранное лицо или юрлицо с иностранным участием свыше 50 %. При продаже доли, полученной в порядке приватизации и находящейся в собственности дольше трёх лет, доход от продажи освобождается от НДФЛ; в остальных случаях применяется общий порядок налогообложения.

Да, продать земельную долю (пай), находящуюся в действующей аренде у сельхозпредприятия, можно — согласие арендатора и расторжение договора аренды не требуются. Однако без выдела участка в натуре продать долю можно только ограниченному кругу покупателей: другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим этот земельный участок (абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ).

Продажа доли, находящейся в аренде, допустима. Нахождение земельной доли в аренде у сельхозпредприятия не ограничивает ваше право как собственника распорядиться ею по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ, п. 2 ст. 246 ГК РФ). Договор аренды продолжает действовать на прежних условиях — меняется только лицо на стороне арендодателя.

Согласие арендатора не требуется, расторгать договор аренды не нужно. При переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Более того, при переходе права собственности на земельную долю внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая доля, не требуется (п. 5 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ). Покупатель автоматически вступает в права арендодателя на оставшийся срок договора, и арендатор продолжает платить арендную плату уже новому собственнику доли.

Кому можно продать долю без выдела участка. Если ваша доля не выделена в отдельный земельный участок, продать её можно только: другому участнику долевой собственности на этот же участок; сельскохозяйственной организации, использующей этот участок (в том числе вашему арендатору); гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующему этот участок (абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ). Продать долю постороннему лицу без выдела участка нельзя — для этого потребуется сначала выделить земельный участок в счёт доли в порядке ст. 13, 13.1 ФЗ № 101-ФЗ.

Извещение других участников долевой собственности. При продаже доли лицу из разрешённого законом круга (другой участник, использующая участок сельхозорганизация, член КФХ) извещать других участников долевой собственности о намерении продать долю не требуется (п. 2 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ). Если же покупателем окажется постороннее лицо (что возможно только после выдела участка), необходимо письменно известить остальных участников долевой собственности с указанием цены и условий продажи — они имеют преимущественное право покупки в течение одного месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ). При нарушении этого права любой участник вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Ограничения по покупателю. Покупателем доли не может быть иностранный гражданин, иностранное юридическое лицо, лицо без гражданства, а также российское юридическое лицо с долей иностранного участия более 50 % — такие лица могут обладать землями сельхозназначения только на праве аренды (абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ).

Оформление сделки. Договор купли-продажи доли заключается в письменной форме, переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если ваше право на долю возникло ранее и не зарегистрировано в ЕГРН (имеется только свидетельство старого образца), оно признаётся ранее возникшим, и для совершения сделки потребуется удостоверить право на долю в порядке ст. 18 ФЗ № 101-ФЗ.

Налоговые последствия. Доход от продажи доли облагается НДФЛ по ставке 13 % (15 % с превышения порога), если не применяется освобождение по ст. 217.1 НК РФ. Минимальный предельный срок владения, после которого доход освобождается от налога, составляет три года, если право собственности получено в порядке наследования, дарения от близкого родственника, приватизации или по договору ренты; в остальных случаях — пять лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Пошаговые действия

  1. Определите покупателя. Убедитесь, что он входит в круг лиц, которым можно продать невыделенную долю: другой участник долевой собственности, сельхозорганизация, использующая участок, или гражданин — член КФХ, использующий участок (абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ). Если покупатель посторонний — сначала потребуется выделить участок в счёт доли.

  2. Проверьте регистрацию вашего права. Если право на долю зарегистрировано в ЕГРН — можно сразу переходить к сделке. Если имеется только свидетельство старого образца — удостоверьте ранее возникшее право на долю в порядке ст. 18 ФЗ № 101-ФЗ.

  3. Заключите письменный договор купли-продажи доли. Укажите в нём стороны, предмет (земельная доля с кадастровым номером участка), цену и порядок расчётов. Согласие арендатора и внесение изменений в договор аренды не требуются (п. 5 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ, п. 1 ст. 617 ГК РФ).

  4. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 551 ГК РФ). К заявлению приложите договор купли-продажи, документы, удостоверяющие право продавца на долю, и иные документы по перечню Росреестра.

  5. Уведомите арендатора о смене собственника доли (рекомендуется, хотя законом прямо не требуется). Арендатор продолжает платить арендную плату новому собственнику доли на прежних условиях договора.

  6. Исполните налоговые обязательства. Если срок владения долей менее минимального предельного (три года для льготных оснований, пять лет в общем случае — п. 3 ст. 217.1 НК РФ), задекларируйте доход от продажи и уплатите НДФЛ по ставке 13 % (15 % с превышения порога).

  7. При отказе Росреестра в регистрации — получите письменный отказ с указанием оснований, устраните замечания и подайте документы повторно. При несогласии с отказом вы вправе обжаловать его в судебном порядке.