Можно ли арендатору оформить на себя долю в землях сельхозназначения, если собственник умер, а наследник отказывается вступать в наследство

В данной ситуации рассматриваются правоотношения, возникшие по поводу земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности. Арендатор, использующий этот участок на основании договора аренды, сталкивается с последствиями смерти одного из участников долевой собственности (владельца 1/10 доли). Наследник умершего сособственника заявил об отказе от принятия наследства, что порождает вопрос о дальнейшей юридической судьбе этой доли.

Юридически значимыми обстоятельствами являются: наличие права аренды у заявителя в отношении всего земельного массива, статус умершего как участника долевой собственности, факт открытия наследства, отказ наследника от наследства без указания лица, в пользу которого он отказывается, и целевое назначение земельного участка (сельскохозяйственное).

Ключевым правовым институтом, применимым к возникшей ситуации, является институт выморочного имущества. В силу закона, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать, либо все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным. В случае с земельными участками и долями в праве на них, такое имущество переходит в собственность соответствующего муниципального образования (или города федерального значения), а не к арендатору.

Арендатор, будучи стороной договора аренды всего участка, не является наследником и не имеет преимущественного права на приобретение доли умершего сособственника в порядке наследования. Его права как арендатора защищены договором, но не дают ему преимуществ при наследовании или приобретении выморочного имущества. Возможность для арендатора оформить на себя долю может возникнуть только после перехода права собственности на нее к публично-правовому образованию (например, муниципалитету) и последующего выставления этой доли на торги или при наличии у арендатора права на приобретение такой доли в преимущественном порядке по правилам, регулирующим оборот земель сельскохозяйственного назначения. Однако само по себе признание доли выморочной не влечет автоматического перехода прав к арендатору.

Таким образом, суть ситуации заключается в разрешении вопроса о судьбе 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения, которая после отказа наследника от наследства приобретает статус выморочного имущества и подлежит передаче в публичную собственность, что исключает возможность прямого оформления этой доли на арендатора вне публичных процедур.

Согласно ст. 1152 ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять, однако для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется. Поскольку наследник умершего сособственника (владелец 1/10 доли) отказывается вступать в наследство, его бездействие в течение установленного срока (шесть месяцев со дня открытия наследства) может привести к тому, что доля будет признана выморочной. При этом отказ от наследства в пользу выморочного имущества недопустим в силу ст. 1157 ГК РФ, но наследник вправе просто не принимать наследство, а не отказываться от него формально. Если наследник не примет наследство и не откажется от него в пользу других лиц, имущество автоматически переходит в порядке выморочности к публично-правовому образованию — Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию, что следует из отсылочных норм. Однако в представленном контексте напрямую не содержится ст. 1151 ГК РФ, которая определяет, какое имущество считается выморочным и кому переходит; её следует искать в Гражданском кодексе.

1. Для приобретения наследства наследник должен его принять.
   Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.
2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками.
4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1152

Статья 1157. Право отказа от наследства

Оформить 1/10 доли напрямую на себя в связи со смертью сособственника и отказом его наследника от наследства невозможно. Доля не станет вашей автоматически: она переходит в порядке наследования выморочного имущества в собственность муниципального образования. У вас как у арендатора отсутствует преимущественное право на приобретение этой доли до того, как она окажется в публичной собственности. Единственная легальная перспектива получить долю — выкупить её у муниципалитета на общих или преимущественных основаниях после того, как орган местного самоуправления оформит свидетельство о праве на выморочную долю.

Рекомендуемые действия

• Уведомить остальных участников долевой собственности и администрацию муниципального образования о смерти сособственника и факте отказа наследника, чтобы инициировать процедуру оформления выморочного имущества.
• Обратиться к нотариусу по месту открытия наследства умершего, сообщив об отказе наследника, и уточнить, подано ли заявление о выдаче свидетельства на выморочное имущество муниципалитету.
• Направить официальный запрос в администрацию муниципального района или городского округа по месту нахождения участка для выяснения, начата ли процедура принятия выморочной доли и планируется ли её продажа.
• После регистрации права муниципальной собственности на 1/10 доли подать заявку на её выкуп, обосновав преимущественное право как сельскохозяйственная организация или гражданин — член крестьянского фермерского хозяйства, использующий весь участок на правах аренды.
• В случае отказа муниципалитета от продажи без проведения торгов рассмотреть возможность оспаривания такого решения в судебном порядке.

Документы и доказательства

• Договор аренды земельного участка сельхозназначения, подтверждающий ваше право использовать весь массив.
• Выписка из ЕГРН на земельный участок с указанием всех сособственников и их долей.
• Документы о смерти сособственника (свидетельство о смерти).
• Письменный отказ наследника от наследства (если оформлен) либо его заявление нотариусу.
• Переписка с нотариусом и органами местного самоуправления по вопросу выморочной доли.
• Доказательства использования вами земельного участка в сельскохозяйственных целях.

Сроки и риски

• Наследник вправе принять наследство в течение шести месяцев со дня смерти сособственника; если срок пропущен, суд может восстановить его при наличии уважительных причин, поэтому до истечения срока и молчания наследника ситуация остаётся неопределённой.
• Муниципальное образование не обязано немедленно получать свидетельство о праве на выморочную долю — процесс может затянуться на неопределённое время.
• Существует риск, что объявится другой наследник и примет долю до её выморочности; в таком случае преимущества у вас не будет.
• Если муниципалитет оформит право собственности, он вправе выставить долю на торги, что создаёт риск конкуренции с другими покупателями.
• Признание доли невостребованной (ст. 12.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») — параллельный, но отдельный механизм, которым может воспользоваться муниципалитет, и это не ускорит приобретение доли вами.

Когда нужен адвокат

• При возникновении спора с муниципалитетом о преимущественном праве покупки доли или об условиях её продажи.
• Если наследник затягивает непринятие наследства либо не оформляет отказ, а вам необходимо ускорить переход доли к муниципалитету.
• В случае необходимости судебного установления факта выморочности имущества или обжалования действий нотариуса.
• При подготовке и подаче искового заявления, если муниципалитет отказывается заключать с вами договор купли-продажи доли после оформления права собственности.