В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и он вправе совершать любые действия, не нарушающие права других лиц. Поскольку женщина, пропавшая много лет, и её наследники (муж и несовершеннолетний сын) являлись собственниками дома, снос этого дома без их согласия — прямое нарушение их прав. Для вас, как для соседа, эта норма не даёт самостоятельного права на судебную защиту, но она объясняет, почему действия владельцев соседнего дома незаконны: они не были собственниками этого объекта и не имели права им распоряжаться.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Статья 222 ГК РФ устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, и такая постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. Соседи утверждают, что дом не был на кадастровом учёте, подразумевая его самовольность. Однако даже если бы дом являлся самовольной постройкой, его снос допустим только по решению суда или органа местного самоуправления, а не по инициативе частных лиц. Следовательно, собственники соседнего дома, действуя самоуправно, нарушили установленный порядок, и факт отсутствия кадастрового учёта не оправдывает их действий.
Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку и её правовые последствия. В частности, п. 2 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и такая постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. Это может быть полезно для оценки правомерности сноса дома, даже если он не был поставлен на кадастровый учет, а также для определения ответственности лиц, осуществивших снос.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 222
Статья 263 ГК РФ закрепляет, что снос зданий на земельном участке может осуществлять только его собственник при соблюдении градостроительных и строительных норм. В данной ситуации земельный участок под снесённым домом, вероятно, принадлежал пропавшей женщине или её наследникам. Соседи, снёсшие дом, не являлись собственниками этого участка, а значит, не имели права принимать решение о сносе. Даже если участок формально не был размежёван и не поставлен на кадастровый учёт, право собственности на него могло возникнуть в силу приобретательной давности или наследования — это не отменяет незаконности действий.
- Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
- Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 263
Самовольное занятие земельного участка, выразившееся в установке навеса, мангала и засыпке щебнем, образует состав административного правонарушения по статье 7.1 КоАП РФ. Эта норма прямо предусматривает штраф за самовольное занятие участка. Вы, как сосед, можете обратиться с заявлением в орган, осуществляющий государственный земельный надзор (Росреестр или муниципалитет), и ваше сообщение о нарушении послужит поводом для проведения проверки. Таким образом, вы имеете полное право подать жалобу на факт самовольного занятия земли — это не требует, чтобы нарушение было совершено именно в отношении вашего участка.
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка ... - влечет наложение административного штрафа ... на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей ...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих это право, регулируются статьёй 60 ЗК РФ. Самовольное занятие участка (части участка, где стоял дом) даёт основание требовать восстановления прежнего состояния — в данном случае сноса навеса, мангала и удаления щебня. Однако инициировать такое восстановление могут только собственники земельного участка или их представители (например, наследники). Вы не вправе самостоятельно подавать иск о восстановлении, но можете сообщить в органы о нарушении, чтобы они приняли меры в рамках своих полномочий.
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
- Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
По статье 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам без возмещения затрат, произведённых нарушителями. Кроме того, на нарушителей может быть возложена обязанность снести возведённые строения. Соседи, засыпавшие участок щебнем и установившие навес, могут быть принуждены к восстановлению первоначального состояния — это последствие, предусмотренное именно для случаев самовольного занятия. Вы, не являясь собственником, не можете требовать этого в суде, но ваша жалоба в уполномоченный орган (например, в орган муниципального земельного контроля) может побудить его провести проверку и выдать предписание.
- Юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений.
- Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
- Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 76
Снос дома как таковой является причинением вреда имуществу. Статья 1064 ГК РФ возлагает на причинителя вреда обязанность возместить его в полном объёме. Применительно к вашей ситуации это означает, что наследники (муж и сын) вправе требовать от соседей возмещения стоимости утраченного дома. Отсутствие кадастрового учёта не освобождает нарушителей от ответственности: факт существования дома может подтверждаться показаниями свидетелей, старыми техническими паспортами, фотографиями, договорами купли-продажи и т.д. Вы можете помочь наследникам, предоставив такие доказательства, если они у вас есть.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 1064
Возможность обращения в суд за защитой нарушенных прав ограничена статьёй 3 ГПК РФ: такое право есть только у «заинтересованного лица». Вы не являетесь собственником снесённого дома и не обладаете иным вещным или обязательственным правом на него. Следовательно, у вас нет прямой заинтересованности в судебном споре о праве собственности на этот дом. Однако вы можете быть признаны заинтересованным лицом, если действия соседей нарушают ваши права — например, если самовольная застройка (навес, мангал) препятствует использованию вашего земельного участка (затенение, запах, сток воды). В таком случае вы вправе подать иск об устранении препятствий в пользовании вашим участком. Если же ваши права не затронуты, ваша роль ограничивается обращением в государственные органы с заявлением о правонарушении.
Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 3
Право собственности, возникшее до введения обязательной государственной регистрации, признаётся юридически действительным и без регистрации в ЕГРН (статья 131 ГК РФ). Если дом был возведён до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ (1997 год) или если женщина приобрела его по сделке, не требовавшей регистрации, право собственности у неё возникло в силу закона. Отсутствие кадастрового учёта — это не отсутствие объекта, а лишь пробел в реестре. Соседи, утверждающие обратное, заблуждаются. Вы можете указать на это в своей жалобе, чтобы органы, проверяющие факт сноса, не приняли во внимание аргумент об отсутствии кадастрового учёта.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131
Статья 141.3 ГК РФ прямо относит здания и сооружения к недвижимым вещам. Даже если дом не был поставлен на кадастровый учёт, он всё равно являлся недвижимостью по своим физическим характеристикам (прочная связь с землёй, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба). Следовательно, его снос без согласия собственника — это уничтожение объекта недвижимости, что может влечь гражданско-правовую (возмещение убытков) и уголовную ответственность (ст. 167 УК РФ — умышленное уничтожение чужого имущества, если размер ущерба превышает 2500 руб.). Вы, как свидетель, можете подать заявление в полицию о совершении преступления.
- Здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130). Здания и сооружения создаются в результате строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 141.3
Итак, ваше право подать жалобу не ограничено отсутствием заинтересованности в суде: вы как гражданин можете обращаться в государственные органы по факту любых правонарушений (полиция, прокуратура, органы госземнадзора, администрация). Для обращения в суд требуется заинтересованность, которая может возникнуть, если соседское строение затрагивает ваши интересы. Упомянутые нормы ЗК РФ (ст. 60, 76) и КоАП РФ (ст. 7.1) позволяют вам сообщить о самовольном занятии участка и сносе строения, а ст. 1064 ГК РФ и ст. 222, 263, 209 ГК РФ — обосновать незаконность действий. Отсутствие кадастрового учёта не является препятствием, так как право на дом могло существовать независимо от регистрации, а сама постройка подлежит сносу только в установленном порядке.
