В силу статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе возводить на нём здания и сооружения, однако это право ограничено необходимостью соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных норм, а также целевого назначения участка. Поскольку участок находится в общей долевой собственности, супруг одной из собственниц не является сособственником и не обладает правом самостоятельно определять судьбу общего имущества. Возведение гаража и капитальной пристройки к дому без согласия всех участников долевой собственности нарушает их права, а также свидетельствует о несоблюдении установленного порядка строительства. Более того, в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для строительства объекта капитального строительства (каковыми являются гараж и пристройка) требуется разрешение на строительство, которое не было получено:
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента, и дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Строительство гаража и пристройки к дому без такого разрешения является самовольным.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Кроме того, при строительстве на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, застройщик обязан подать уведомление о планируемом строительстве, в котором должны быть указаны сведения о наличии прав иных лиц на участок. Отсутствие такого уведомления и согласия всех сособственников усиливает квалификацию постройки как самовольной, что предусмотрено статьёй 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации:
Статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ устанавливает обязанность застройщика подать уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в уполномоченные органы. В уведомлении должны быть указаны сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц). Отсутствие согласия всех сособственников при строительстве на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, может свидетельствовать о нарушении порядка уведомления, что влечет признание постройки самовольной.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51.1
Поскольку гараж и пристройка возведены без необходимых разрешений и согласия остальных собственников, они подлежат сносу как самовольные постройки. Статья 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации прямо устанавливает, что снос таких объектов осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления:
Статья 55.32. Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями. 1. Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 2. Орган местного самоуправления ... обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий: 1) принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями ...; 2) обратиться в суд с иск
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 55.32 (цитата обрывается согласно контексту)
Для защиты своих прав сособственники вправе использовать способы, перечисленные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, включая восстановление положения, существовавшего до нарушения, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения:
"Защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; иными способами, предусмотренными законом."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 12
Кроме того, статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет собственнику требовать устранения любых нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. Поскольку супруг второй собственницы фактически занял часть земельного участка под гараж и пристройку, а в будущем планирует разместить парковку на земле, не относящейся к дому, это является нарушением прав остальных сособственников, которое может быть пресечено негаторным иском:
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Земельный кодекс Российской Федерации в статье 60 предусматривает восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих это право. Так, при самовольном занятии земельного участка нарушенное право подлежит восстановлению, а действия, создающие угрозу нарушения, могут быть пресечены, в том числе путём приостановления строительства и восстановления прежнего состояния:
"Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ...
- Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства...; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Статья 62 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет суду право принудить лицо, виновное в нарушении прав собственников, к сносу незаконно возведённых строений:
"2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств)."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 62
Кроме того, статья 76 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает возврат самовольно занятых земельных участков без возмещения затрат, произведённых нарушителем, и снос возведённых на них строений за счёт виновного лица. Это правило распространяется и на планируемую парковку: если супруг собственницы начнёт размещать машины на свободном участке, не принадлежащем ему, это будет являться самовольным занятием:
"2. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
3. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 76
Параллельно с судебной защитой возможно привлечение нарушителя к административной ответственности по статье 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за самовольное занятие земельного участка, что также может быть заявлено в компетентные органы:
"Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа..."
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Для оперативного пресечения дальнейших действий супруга (строительства парковки) сособственники при обращении в суд вправе заявить об обеспечении иска. Статья 139 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации позволяет принять меры обеспечения, если их непринятие может затруднить исполнение решения суда. В данном случае это очевидно, так как продолжение строительства или размещение парковки усложнит восстановление участка:
"Статья 139. Основания для обеспечения иска: 1. По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. 2. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда."
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 139
Конкретные меры обеспечения перечислены в статье 140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, среди которых запрет ответчику совершать определённые действия (например, вести строительство или занимать участок) и наложение ареста на имущество:
"1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; ... В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса."
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 140
В части неоформленных долей (1/2 и 1/4) необходимо отметить, что соответствующие нормы о порядке регистрации прав на доли в праве общей долевой собственности в представленном контексте нормативных правовых актов отсутствуют. Порядок оформления таких прав регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который не был приведён в контексте. Однако сам по себе факт отсутствия государственной регистрации прав на эти доли не препятствует обращению в суд за защитой нарушенных прав, так как законные интересы сособственников, фактически владеющих участком, подлежат судебной защите наравне с зарегистрированными правами.
