Как выделить долю должника в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 255

Общий порядок выдела доли, независимо от основания, закреплен в ст. 252 ГК РФ. Участник долевой собственности (или в данном случае его кредитор) вправе требовать выдела своей доли. Если соглашение между сособственниками не достигнуто, выдел производится в судебном порядке. При этом суд оценивает возможность выдела в натуре. Выдел доли в натуре земельного участка возможен, если это не приведет к несоразмерному ущербу имуществу, находящемуся в общей собственности. Под несоразмерным ущербом понимается, например, ухудшение состояния участка, невозможность его использования по целевому назначению, нарушение минимальных размеров земельных участков, установленных законодательством. Если выдел в натуре невозможен, то выделяющийся собственник (или его кредитор) вправе получить денежную компенсацию от других участников.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 252

В отношении земельных участков процедура выдела доли в натуре дополнительно регулируется земельным законодательством. В силу ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в счет доли в праве общей собственности. При этом образуется новый участок, а исходный сохраняется в измененных границах. Важно, что при выделе у выделяющегося собственника (должника) возникает право собственности на новый участок, а право долевой собственности на исходный участок у него прекращается. Остальные участники сохраняют долевую собственность на измененный исходный участок. Таким образом, для кредитора это означает, что взыскание будет обращено на вновь образованный участок, а не на долю в праве.

Статья 11.5. Выдел земельного участка

1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившихся долей.
   — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.5

Образование земельных участков (в том числе путем выдела) допускается на основании решения суда. Согласно ст. 11.2 ЗК РФ, согласие землепользователей, землевладельцев и правообладателей на образование земельных участков не требуется, если оно осуществляется на основании решения суда, предусматривающего раздел или выдел в обязательном порядке. Это означает, что если другие собственники возражают против выдела доли должника, кредитор может обратиться в суд, и судебное решение само по себе будет достаточным основанием для проведения кадастровых работ и регистрации права на выделенный участок без дополнительного согласия остальных участников.

1. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: ... 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
   — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2

Наконец, государственный кадастровый учет и регистрация прав на образованный в результате выдела земельный участок осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Статья 41 этого закона устанавливает особенности учета и регистрации при образовании объектов недвижимости, в том числе при выделе доли в натуре в счет доли в праве общей собственности. Для обращения взыскания на выделенный участок необходимо будет зарегистрировать право собственности должника на него, после чего на зарегистрированный объект может быть наложено взыскание в рамках исполнительного производства.

Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости ... 4. Государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счет доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 41

Таким образом, выдел доли должника в земельном участке возможен как во внесудебном порядке (по соглашению сторон), так и в судебном при недостижении согласия. При этом ключевым условием является возможность выдела в натуре, оцениваемая с учетом требований земельного законодательства о минимальных размерах и несоразмерном ущербе. Если выдел в натуре невозможен или другие собственники возражают, применяется механизм, закрепленный в ст. 255 ГК РФ, с преимущественным правом остальных участников на приобретение доли.