В данной ситуации речь идет о земельном участке, который принадлежит пользователю на праве собственности (выделенный земельный пай). Участок обременен договором аренды, заключенным с юридическим лицом, которое на текущий момент признано банкротом и находится в стадии конкурсного производства. По условиям договора аренды арендатор не исполнил обязательство по внесению арендной платы за прошедший год, что порождает задолженность, подлежащую взысканию в рамках дела о банкротстве.
Юридически значимыми обстоятельствами являются:
- наличие права собственности на участок, зарегистрированного в ЕГРН (выписка имеется);
- факт действующего договора аренды, не содержащего прямого запрета на отчуждение участка арендодателем;
- статус арендатора как лица, признанного банкротом и находящегося в конкурсном производстве;
- наличие непогашенного долга по арендной плате за прошлый год.
В рамках правоотношений затрагиваются нормы, регулирующие: право собственности и его свободное осуществление; арендные обязательства, включая переход прав и обязанностей при смене собственника; особенности правового положения арендодателя и арендатора в процедурах банкротства.
Продажа участка возможна, однако необходимо учитывать, что при переходе права собственности к покупателю арендные отношения сохраняются (договор аренды не прекращается, а переходит к новому собственнику). При этом долг арендатора (неуплаченная арендная плата) является обязательством самого арендатора перед прежним собственником и к покупателю не переходит — покупатель не становится автоматически кредитором по этой задолженности.
Также важно: если договором аренды не предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку, арендатор-банкрот и конкурсный управляющий таким правом не обладают по закону. Банкротство арендатора не накладывает дополнительных ограничений на отчуждение участка, но может создавать практические трудности (например, невозможность получить согласие или подписать акты). Само по себе конкурсное производство не является основанием для приостановления или запрета сделки со стороны собственника.
Юридически значимо, что участок находится в аренде, а арендатор банкрот — это не препятствует продаже, но требует правильного оформления сделки с учетом сохранения арендных обязательств для нового собственника и разделения обязательств по долгу арендатора.
Право собственности на земельный участок, включая правомочие по его отчуждению, принадлежит вам в полном объеме. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и он вправе по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать имущество. Нахождение участка в аренде не является законным запретом на продажу, а сам по себе факт банкротства арендатора не ограничивает ваше право распоряжения. Кроме того, ст. 37 ЗК РФ прямо признает недействительными условия договора, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком. Поскольку в вашем договоре такого пункта нет, а закон его не устанавливает, вы вправе продать участок.
"1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
"Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков ... 2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: ... ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ..."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 37
При продаже участка, обремененного арендой, необходимо учитывать гарантии прав арендатора. В силу ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это означает, что покупатель приобретает участок с сохранением действующего договора аренды на прежних условиях, а вы как продавец обязаны предупредить покупателя о данном обременении. Неисполнение этой обязанности в соответствии со ст. 460 ГК РФ дает покупателю право требовать уменьшения цены или расторжения договора, если он не знал об аренде. Таким образом, продажа возможна, но покупатель должен быть уведомлен, а договор аренды продолжит действовать для нового собственника.
"1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 617
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 460
Что касается долга по арендной плате, образовавшегося у арендатора-банкрота за прошлый год, то это обязательство арендатора, а не обременение самого участка. Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Долг — это личное обязательство фирмы перед вами, и оно не переходит к новому собственнику участка. Ваше право требовать уплаты этого долга (а также право на его взыскание в рамках дела о банкротстве) сохраняется за вами. К тому же, в силу ст. 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», требования по арендной плате за период после возбуждения дела о банкротстве (если такие есть) могут быть квалифицированы как текущие платежи, что дает им приоритет в удовлетворении. Однако долг за прошлый год является реестровым требованием, и вам необходимо заявить его конкурсному управляющему для включения в реестр требований кредиторов. Для нового собственника это обязательство не возникает.
"1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 614
"Статья 5. Текущие платежи
- В целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.
- Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвую"
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 5
Законодательство о банкротстве (ст. 126 127-ФЗ) предусматривает снятие ограничений на распоряжение имуществом самого должника-банкрота, но не наделяет арендатора или конкурсного управляющего преимущественным правом покупки арендованного у вас участка. Поскольку в предоставленном контексте отсутствует норма, прямо устанавливающая такое право для арендатора при продаже недвижимости (обычно такое право предусмотрено ст. 250 ГК РФ для продажи доли в праве общей собственности, что не относится к вашей ситуации, или может быть установлено законом для аренды государственного и муниципального имущества, что также маловероятно), а в вашем договоре аренды оно отсутствует, то ни арендатор, ни конкурсный управляющий не имеют преимущественного права покупки вашего земельного участка.
"Статья 126. Последствия открытия конкурсного производства
- С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:
...
снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника."
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 126
Учитывая неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, вы как арендодатель вправе инициировать досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке на основании ст. 619 ГК РФ. Для этого необходимо направить арендатору (а также его конкурсному управляющему) письменное предупреждение о необходимости погасить задолженность в разумный срок. При неисполнении этого требования вы можете обратиться в суд. Сама по себе продажа участка без такого расторжения не прекращает договор аренды автоматически, а лишь заменяет арендодателя на покупателя.
"По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: ... 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; ... Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 619
